搬迁补偿款应如何进行会计处理？看这里~

吕雪梅房地产建安财税学习平台 2021-12-10

　近年来，关于政府给予的搬迁补偿款的会计处理问题备受关注，也是一些注册会计师存有困惑的业务难点之一。

　　结合《企业会计准则解释第3号》，笔者认为，相关单位在收到拆迁补助款时按进度计入当期损益的做法，不符合解释的相关规定，应当在收到拆迁补助款时作为专项应付款处理。其中，对于属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出，应按照拆迁产生的相关费用金额，转入递延收益，并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入。笔者以M集团的案例予以说明。

案例背景

　　M集团拥有两处位于C市S区的房屋,其为国有土地使用权，因政府规划于2015年开始拆迁。被征收的有证非住宅房屋建筑面积约6万平方米，被收回的国有土地使用权面积约为10万平方米,土地用途为批发零售用地（其他商业服务用地），其使用权性质为出让。

　　2015年，根据征收相关政策及评估报告，M集团与C市S区房屋管理局协商后，由C市S区房屋管理局支付给M集团征收补偿安置费用共计人民币约6亿元。截至2016年12月31日，M集团收到C市S区房屋管理局拔付的征收补偿安置费用3亿5千万元。

　　M集团考虑被拆迁所在地租赁单位众多且人员复杂，后续拆迁安置补偿需要支付大量相关费用，目前的拆迁状况预计资产拆迁安置项目进度为25%左右。故2016年度结转营业外收入8750万元，其余拆迁补偿费计入递延收益，后期将按拆迁进度分期结转营业外收入。

　　同时，2016年，M集团将因拆迁发生的相关费用共计15000万元计入固定资产清理。

主要审计程序

　　根据审计准则执行风险评估程序，注册会计师了解了被审计单位及其环境、未审财务报表分析，从而识别M集团的营业外收入、递延收益、固定资产清理等可能存在重大错报的风险。

　　同时，注册会计师对识别的重大错报风险执行进一步的实质性程序，包括复核加计正确性，收集拆迁补偿款的评估报告、协议和相关情况说明执行分析性程序，核查与上述事项相关的记账凭证等。

　　通过以上审计程序，结合《企业会计准则解释第3号》，注册会计师认为，M集团对政府给予的搬迁补偿款会计处理方式不规范，同时其固定资产清理未按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。

　　为此，注册会计师与集团管理层进行了沟通。具体来说，注册会计师就上述事项，从预估比例25%的依据，收入结转、成本费用科目列支的适当性，收入成本的配比性等方面，与管理层进行充分沟通。经讨论认为，预估比例及收入成本费用的确认并无充分适当的依据。对此，注册会计师建议企业进行调整。

思考与总结

　　笔者认为，对于2016年M集团收到政府给予的搬迁补偿款及发生的相关费用，应当进行如下会计处理。

　　第一，政府给予的搬迁补偿款应进行如下会计处理。根据《企业会计准则解释第3号》《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则相关规定，M集团收到因政府规划从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。所以，2016年度M集团将收到的拆迁款按进度计入当期损益，不符合相关规定。

　　正确的会计处理方式为：在收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目；对于属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出，按照拆迁产生的相关费用金额，借记“专项应付款”科目，转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目；并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。在企业完成拆迁之后，取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。

　　第二，在搬迁过程中发生的费用性支出应进行如下会计处理。对属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出，应当计入当期损益，借记“营业外支出”科目，贷记“银行存款”科目。由此，收到的拆迁补助用于补偿当年及以后产生的费用支出，不对企业的净利润产生影响。

　　此外，注册会计师在审计过程中应当注意一些细节问题。根据《中国注册会计师审计准则第1141号——财务报表审计中与舞弊相关的责任》，注册会计师应当在风险评估阶段考虑对M集团业绩承诺可能存在舞弊的影响。同时，注册会计师应当在执行实质性程序的过程中，将对业绩承诺的影响分析考虑记录于底稿中，并运用重要性原则判断上述事项是否导致集团合并层面产生了错报。此外，如果注册会计师判断上述事项属于错报，则应当按照《中国注册会计师审计准则第1251号》的相关要求，针对相关错报与管理层进行沟通，并要求管理层更正错报。如果管理层拒绝更正沟通的部分或全部错报，注册会计师应当了解管理层不更正错报的理由，并在评价财务报表整体是否不存在重大错报时考虑该理由。（作者单位：大信会计师事务所重庆分所）

来源：《中国会计报》10月26日3版

房地产企业成本归集与分摊暨拆迁还建涉税疑难问题实务处理

‖2018年11月15–17日‖郑州·百利中州国际饭店‖主讲：王老师‖

‖主讲内容‖

第一节：最新热点解析

1．增值税税率下调对房产企业增值税税负的影响

2．税率下调对于土地增值税清算框架的重新构建

3．税率下调对于工程造价的影响

4．税率下调对于企业所得税计算与税负的影响

5．固定资产一次折旧如何选择的优劣解析

6．税前扣除凭证（28公告）全新解读

7．新企业所得税季度申报表对房开企业的影响

8．重组改制政策契税、土地增值税解析

9．个税法修改要点解析

10．个税法期待修改完善政策解析

11．社保移交税务部门征收应对策略

第二节：房地产企业疑难问题税收风险解析

1．“买一送一”税收处理（家电、面积、物业等）

2．以老带新税收处理

3．“零首付”“假按揭”税收处理

4．产权式酒店性质的界定

5．辨识“价外费用”

6．销售价格偏低应对策略

7．新老项目并存不得抵扣进项的理解

8．增值税纳税义务辨析以及账务处理

9．新老项目之间增值税混抵辨析

10．面积差发票开具技巧

11．售后回租税收风险分析

12．甲供工程深化后增值税处理

13．自产货物与自产“机器设备”的区别

14．如何有效理解三流一致

15．旧房增值税处理

16．“拆一还一”业务全税种暨会计处理

第三节：房地产企业开发成本归集

1．拆迁费归集的资料有哪些？

2．被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？

3．拆迁还建行为是否计征增值税？纳税义务发生时间是什么时候？是否区分异地安置与本地安置？如何确定计税依据？

4．拆迁还建行为如何会计处理？ “视同销售”还是做“会计收入”？

5．拆迁行为如何计征企业所得税？

6．拆迁行为如何计征土地增值税？清算分类如何把握？成本如何分摊？

7．拆迁还建是否开具发票？如果开具，金额如何确定？

8．拆迁行为如何计征契税？

第四节：房地产企业开发成本归集

1．会计成本核算对象确认原则

2．会计科目设置建议

3．会计核算对象对税收的潜在影响

4．出让方式取得土地成本金额确认暨风险分析

5．投资方式取得土地成本金额确认暨风险分析

6．股权收购方式取得土地成本金额确认暨风险分析

7．划转方式取得土地成本金额确认暨风险分析

8．直接“购买”方式取得土地成本金额确认暨风险分析

9．收购“烂尾楼”方式土地成本金额确认暨风险分析

10．红线外支出、配建经适房等土地成本金额确认暨风险分析

11．以房换地取得土地成本金额确认暨风险分析

12．集团拿地、子公司开发土地成本金额确认暨风险分析

13．三大建安成本归集注意事项以及同行业参考值对比分析

14．开发间接费会计核算与税收差异

15．城镇土地使用税计算要点分析

16．招待费、社保、物业费等归集原则与注意事项

17．自然人融资风险分析（股东、非股东；有息、无息）

18．统借统还增值税政策分析

19．明股实债与明债实股税收风险

20．委托借款、理财产品税收分析

21．资本化利息、资本弱化分析

22．土地增值税清算税金配比关系分析

23．成本结转时点

第五节：房地产企业成本分摊

1．成本分摊原则解读

2．人防车位销售OR租赁

3．无产权车位收入与成本对应关系

4．有产权车位成本如何归集分摊，土地增值税清算如何分类

5．车位租赁行为税收分析

6．案例解读占地面积法分摊要领

7．建筑面积法数据采集以及会计、税收的单位成本差异分析

8．案例解读直接成本法的运用

9．案例解读预算造价法适用要点

10．层高系数法适用原理分析，案例解读层高系数法实际操作

11．会计数据（销售清单、工程结算单等）与清算数据衔接

第六节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖资料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2018年11月15日至17日（15日全天报到，16-17日两天课程）

‖培训地点‖郑州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处）

‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

（建议加入我司会员，1人次平均合一千元非常实惠！）

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账号：07191001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖☆联系人：刘翔137 1870 3875（兼微信号）

☆座机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】

☆报名专用邮箱：2850160377@qq.com

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、

纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆参会学员可同时获得我公司最新版房地产“财税QQ答疑”手册一本。

‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

☆报名回执表☆ 收件人：刘翔

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备注：是否住宿（）入住时间：2018年月日男（）人女（）人
举办单位：北京金旭红企业管理中心有限公司北京金旭红教育咨询有限公司 2018年10月29日	名额有限预报从速谢谢合作！