房地产开发企业利息费用扣除

房地产开发业务是一种资金密集型业务，在国家抑制房地产过度投机的大背景下，融资成为了房地产开发公司进行项目开发的重要环节，相应的利息支出涉税问题处理也越来越突出，本文来源于历史案例心得，希望为大家提供有益的参考。

一房地产开发企业借款费用支出的企业所得税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第（一）款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

所以房地产开发企业的利息支出在企业所得税上的处理原则与会计处理原则没有本质差异，但仍需注意以下几个具体问题：

1资本化利息支出在各项目间的分配

房地产开发企业按项目进行核算（分期开发）时，其利息支出需在各项目（期）开发产品间进行分摊，会计准则上没有明确的分摊原则规定。根据国税发[2009]31号第三十条第（三）款，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

分配公式为：成本对象分摊的资本化利息＝本期发生的全部资本化利息×成本对象发生的直接成本或预算造价÷全部成本对象发生的直接成本或预算造价。

案例

某房地产公司于20Ｘ7年12月20日取得银行开发贷款8亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为1000万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为20X8年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。

20X8年12月19日，普通标准住宅已竣工，应分摊资本化利息支出＝1000×4×4÷（4+6×50%）＝2285.71万元，高档住宅应分配资本化利息4×1000-2285.71＝1714.29万元。

2集团内利息分摊

根据国税发[2009]31号文第二十一条第（二）款规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。该项规定明确了房地产企业对“统借统还”业务利息的处理原则，将符合一定条件的“统借统还”行为与关联方借款行为区别对待，突破了特别纳税调整中“资本弱化”限制。

然而在实操中，仍然存在一些有待进一步明确的问题，如：如何把握集团内部其他成员企业的认定标准，参股企业能否适用此项规定；如何认定企业间分摊利息费用的方法是否合理等。

3向非关联非金融企业及个人借款的利息支出问题

鉴于房地产开发企业融资困难的现状，部分企业为取得开发资金，不惜通过支付高额利息的方式进行社会融资。对于社会融资利息，企业所得税前扣除的总原则为：不高于金融企业同期同类贷款利率水平。对于这一问题，笔者认为应着重把握好以下内容：

1）可作为利率参考的金融企业类别：根据国税函[2009]377号，金融企业包括：银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司等。实操中以出贷方具有经批准从事贷款业务的资质为标准。

2）“同期同类贷款利率”：是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

4资本弱化

根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）文，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例（以下简称债资比）不超过2：1的部分准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

除非企业能够证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

1）关联方认定标准：详见国家税务总局公告2017年第6号附件2《关联关系认定表》填表说明第三条；“税务机关认定关联关系类型”；

2）关联方债权性投资包括：贷款、债权、融资租赁、补偿贸易、背靠背贷款或者委托贷款等。其中间接获得的债权性投资，包括：

① 关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；

② 无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资。

3）权益性投资取数规则：

① 所有者权益<实收资本（股本）+资本公积，则权益投资＝实收资本（股本）+资本公积；

② 实收资本（股本）+资本公积<实收资本（股本），则权益投资＝实收资本（股本）；

4）关联债资比例的计算方法：

① 关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

② 各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2

③ 各月平均权益投资＝（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2

5）不得扣除利息计算：

不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×（1-标准比例/关联债资比例）

6）其他关联关系个人利息支出的扣除问题：

根据国税函[2009]777号文，企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，也应受到不高于金融机构同期同类利息和关联债资比限制。

二房地产开发企业向自然人借款的代扣代缴义务

自然人将资金贷与他人使用而取得利息收入的，需要以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额，计算并交纳增值税；企业向自然人支付借款利息时应以支付利息款项的全额依法计算并代扣代缴利息所得个人所得税（税率20%）。

案例

某房地产开发企业向自然人刘某借款100万元，约定借款期限为2年，年利率9%，按月付息，到期一次性还本。

分析：

① 每月房地产开发公司应向刘某支付借款利息100×9%÷12＝0.75万元，应代扣代缴个人所得税7500×20%＝1500元；

② 刘某每月应在税务机关代开利息增值税普通发票交房地产开发公司入账，交纳增值税7500÷（1+3%）×3%＝218.45元，交纳附加税费218.45×（7%+3%+2%）＝26.21元。刘某代开发票时交纳的增值税及附加（244.66元）不得在计算个人所得税前扣除。

③ 刘某总体税负为：1500+244.66＝1744.66元。

三房地产开发企业借款费用支出的土地增值税处理

相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。在土地增值税中，房地产开发企业的借款利息支出全部视为财务费用，分情况采取据实扣除和计算扣除的方式进行税务处理，没有利息支出资本化和资本弱化的约束：

1借款利息据实扣除

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。实操中，把握这一规定需要着重关注以下问题：

1）可作为利率参考的金融企业类别：在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。

2）利息费用在土地增值税中的据实扣除条件：

① 借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；

② 借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。

案例

某房地产开发企业Ａ于20Ｘ7年1月1日向信托公司取得借款5亿元，借款合同约定该款项专项用于某高档住宅项目的开发（可以提供信托公司证明），年利率为12%，借款期限为3年。20Ｘ9年12月，项目开发并销售完毕，Ａ公司依法办理土地增值税清算。（已知20Ｘ7年1月份，当地商业银行同类同期贷款利率为8%）

分析：

① Ａ公司应向信托公司支付的利息为5×12%×3＝1.8亿元；

② 按同类同期商业银行贷款利息计算限额为5×8%×3＝1.2亿元；

③ 在该项目清算时，Ａ公司可在土地增值税前“据实”扣除的财务费用为1.2亿元。

2房地产开发费用计算扣除

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

1）如何理解计算扣除规定：与据实扣除和限额扣除不同，采用开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）在土地增值税中计算扣除的方法，对开发费用的实际发生额并无考量。

即：当房地产开发项目实际发生的开发费用小于（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%时，在进行土地增值税清算时，仍可以按照（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%的金额进行扣除。

2）计算扣除不受商业银行同类同期贷款利率限制：计算扣除的方法是将开发费用打包处理的方法，不再区分财务费用、管理费用和销售费用，所以当财务费用中借款利率高于商业银行同类同期贷款利率时，理论上是可以扣除的。

案例

某房地产开发企业Ａ于20Ｘ7年1月1日向信托公司取得借款1亿元，年利率为10%，借款期限为3年（可以提供信托公司证明）。20Ｘ8年1月1日，该公司又向股东和员工借款共计4亿元，年利率为12%。

20Ｘ8年12月项目开发并销售完毕，Ａ公司依法办理土地增值税清算：营业成本12亿元（全部为房地产销售成本，其中含取得土地使用权支付金额2亿元、资本化利息0.68亿元），管理费用1000万元，销售费用2000万元，财务费用10万元。

Ａ公司选择采用开发费用计算扣除的方法进行土地增值税清算（已知两项借款，商业银行同类同期贷款利率均为8%）

分析：

① Ａ公司会计核算时将借款利息资本化，在采用房地产开发费用计算扣除时，应将资本化利息从会计核算的营业成本中剔除。即：开发费用计算扣除依据为：120000-6800＝113200万元；

② Ａ公司采用房地产开发费用计算扣除的方法时，房地产开发费用可以扣除的金额为113200×10%＝11320万元；

③ Ａ公司将资本化利息计入“开发费用——财务费用”后，实际发生的开发费用为1000+2000+10+6800＝9810万元<计算扣除金额；

④ 按照商业银行同类同期贷款利率计算，Ａ公司若采用商业银行融资，其需要支付的利息为10000×8%×2+40000×8%＝4800万元；

案例结论

因Ａ公司选择采用开发费用计算扣除的方法，其借款利息不受商业银行同类同期贷款利率限制，同时该公司实际发生的开发费用少于计算扣除金额时，仍可按计算扣除金额进行扣除。所以Ａ公司可予扣除的开发费用为11320万元。

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来源：陈陈税意

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2018城市更新税收与规划管控暨国地税合并下的房地产企业成本核算财税风险深度剖析及规划策略专题通知

‖2018年12月14–16日‖中 国·深 圳‖主 讲：张玉峰、李老师‖

第一课题：2018城市更新项目税收与规划管理

‖专题背景‖ ——＜2018年12月14日1天由张玉峰老师主讲＞

C深圳土地资源稀缺，更新项目多且独具特色，风险案例较多。英国谚语：“死亡与税收不可避免”，中国税改方向是减税、放管服改革加严征管，偷税行为风险不断增大。

C为了更好地指导企业实现对城市更新项目的选择、尽调、评估，设计并购方案及全过程税费优化，我公司邀请行业专家与您共享行业机密——现特邀深圳最具实战经验的城市更新税务筹划专家张老师开设此课程，希望能给广大业界同行有所指导跟启发，让我们一起共同研究如何防范税务风险，本课结合实务案例研究学习相关政策，助您合理规划节税增收学习相关政策，正确理解并执行，节税增收！

‖主讲专家‖张老师：合伙人、注册会计师、注册税务师。任职于全国前八强5A级税务师事务所、内资全国前三强会计师事务所。受聘担任二十多家知名地产集团、上市公司、集团公司的常年税务顾问。专注于房地产税务规划、并购重组税务规划、IPO上市财税规划、税务风险诊断、培训顾问等工作，具有丰富的资本交易架构设置、城市更新（三旧改造），房地产税务筹划咨询顾问及清算经验。近年来多次受邀在税局系统内部及全国各大培训机构讲解房地产税收与资本税收。授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。

‖主讲内容‖

一：深圳城市更新税收与规划管控（案例分析为主）

1．城市更新项目税收界定

2．拆迁性质决定税收

3．拆迁补偿收入涉税分析

4．政策性搬迁企业所得税5年延缓纳税界定与风险

5．拆迁补偿收入个人所得税界定

6．营改增对不同性质补偿税收处理与风险管控

7．开发企业成本费用票据管理与争议

8．城市更新项目开发商的税制优惠

9．回迁房流转税政策演变与管控

10．营改增140号文新政与具体实施问题

11．回迁房企业所得税收入与成本确认

12．城市更新项目土地增值税解析

13．拆迁互补差价问题的财税处理

14．回迁房的土地增值税预征与清算

15．回迁房——再转让税收问题

16．房企参与前期拆迁财税处理

17．深圳城市更新特色与税收界定

18．拆迁补偿费界定争议与确认

19．自拆自建成本扣除界定与风险管控

20．土地整备利益统筹项目

21．深圳工改工项目税收特色

22．配建新型产业用房无偿移交问题

23．无偿配建与移交廉租房（人才性保障房）的税收界定

24．城市更新不同合作模式税负分析

25．合作建房税收风险与管控

26．合作建房分回房产再转让土增税争议

27．广东省“三旧”改造之市场主导模式

第二课题：国地税合并下的房地产企业成本核算财税风险深度剖析及规划策略

‖专题背景‖  ——＜2018年12月15-16日2天由李老师主讲＞

C国地税合并无疑是2018年最大的财税事件，合并给纳税人带来纳税便利的同时，风险也与之而来，各税种的关联性及同步稽查将是财税人员不得不面临的新风险和挑战。再加上“金三”形成以软件系统测评分析、预警评估、风险推送的稽查新模式，多证合一、税收实名制认证、个人税号、信用体系、一案双查、双摇号稽查制度、警税协作、纪税协作等税收新措施的助力，一张严密的稽查网络已经铺开。

C房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，税收风险大，尤其在开发产品成本费用核算上财税风险极高，成为税务稽查的重中之重，如何进行正确核算并规避税收风险，是每个房地产财务人员不得不面对的问题。

C随着个人收入和财产信息系统建设及个人所得税立法的推进，个人所得税被推到风口浪尖上，社保在2019年改由税务机关征收，像研究税收政策一样研究社保政策，像征税一样征收社保的环境下，没有全部缴纳或者没有按照标准缴纳社保将如何应对？社保是否成为压垮企业的最后一根稻草？而社保和个人所得税、企业所得税的比对会给企业带来哪些风险？这些都将成为财税人员迫在眉睫的问题。

C本次培训以房地产企业最复杂、涉税风险最高开发产品成本核算为核心，为大家详细剖析相关财税处理、涉税模糊区及稽查高风险事项，讲述企业对内的规划策略和对外的稽查应对技巧，辅助典型的案例，并对个税新政、社保改嫁及“高风险”的财税人员的自保措施进行阐释，使参会人员不虚此行。

‖主讲专家‖李老师：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；北京金旭红教育咨询公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产建筑企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

‖主讲内容‖

一：国地税合并等稽查新环境对房地产影响及规划策略

1．国地税合并对企业的所有税种一网打尽

2．税种关联度使企业涉税风险骤增

3．社保“改嫁”税务局使企业的财税风险加剧

4．“剪不断理还乱”个税改革与社保、人工费用的暧昧关系

5．金三全面上线使企业涉税风险无形可遁：互联网+大数据+云计算

6．新征管形式下企业面临的八大风险

二：土地征用及拆迁补偿费财税风险剖析及规划策略

1．拿地各种形式涉税成本对比及规划策略

2．增值税税率变动对发票开具的影响及风险管控

3．纳税义务发生时间涉税风险剖析及应对策略

4．不可忽视的票据风险及新政剖析

5．红线外支出税收风险排查与节税策略

6．拿地阶段不可忽视的土地使用税、耕地占用税、契税及规划策略

7．土地闲置费“两税”列支涉税风险把控及处理技巧

8．母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略

9．营改增对土地成本列支的影响及风险管控

10．土地一级开发的涉税处理及税收风险点

11．政府返还资金对开发成本的影响及涉税风险把控

12．拆迁补偿费涉税误区及规划技巧

三：前期工程费财税风险剖析及规划策略

四：建筑安装工程费财税风险剖析及规划策略

1．《企业所得税税前扣除凭证管理办法》新政剖析及风险管控

2．发票列支税收原则及5大特例

3．税前扣除凭证“三性”原则及风险把控

4．告知60日内补开、换开票据新规及处理技巧

5．成本费用四大扣除项目及风险剖析

6．成本、费用划分原则及风险把控

7．计税成本对象确定的六大原则及处理技巧

8．成本费用处理七部曲及要点把控

9．成本费用税务稽查四大风险点

10．完工条件—成本核算的分水岭

11．三类后续支出财税处理要点把控

12．商住一体楼成本划分涉税风险把控及规划策略

13．四项预提费用涉税风险把控及处理技巧

14．建安成本指标和工程预决算在成本列支中的指导作用

15．挂靠开票涉税风险把控及处理技巧

16．甲供工程（甲供材、甲供设备）涉税风险把控及规划策略

17．4种加计扣除及涉税风险把控

18．硬装、软装（拎包入住）涉税风险剖析及规划策略

19．营销策略（买房送家具等）涉税风险把控及规划策略

20．亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析

五：基础设施和公共配套设施财税风险剖析及规划策略

1．基础设施和公配财税要点把控

2．可售面积之争？

3．绿化费涉税误区及处理技巧

4．地下车库到底要不要分摊土地成本？

5．地下室、车库的归属问题及实操处理

6．车库常见财税误区及各税种处理技巧

六：开发间接费用及开发费用财税风险剖析及规划策略

1．营改增对融资业务的影响、涉税要点把控

2．金融机构融资涉税风险把控及规划策略

3．资金拆解涉税风险把控及规划策略

4．股东借款企业使用涉税风险把控及规划策略

5．融资费用在企业所得税和土地增值税扣除差异处理

6．开发成本和开发间接费用涉税风险把控及应对技巧

7．物业启动费在计算土地增值税时能否扣除？

8．营销设施费用涉税风险把控、自查与调整

七：税金及附加财税风险剖析及规划策略

八：个人所得税新政剖析及规划策略

1．4项综合所得收入额实战操作及处理技巧

2．专项扣除常见误区及处理技巧

3．6项专项附加扣除深度剖析及实操技巧

4．过渡期工资薪金所得实操及处理技巧

5．年终一次性奖金“生死未卜”及规划策略

6．不可忽视个税征管程序和稽查新手段

九：社保破局及财税风险管控策略

1．社保缴费与“两税”比对差异应对

2．社保缴费的基本规则与违规处罚

3．社保的缴费范围及处理技巧

4．社保的缴费基数及管控策略

5．那些“工资”项目不计入社保缴费基数？

6．社保“运筹帷幄”策略

十：房地产企业财税布局及风险防范

‖培训对象‖各房地产企业总裁、总经理、财务总监、财务经理、财务部、运营管理、拆迁管理、战略投资等部门及注册会计师、税务师和企业纳税经办人员。

‖资    料‖本次3天专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2018年12月13日至16日（13日全天报到,14-15-16日3天课程）

‖培训地点‖深 圳（学员报名后，会前一周发送详细参会确认函）

‖相关费用‖人民币3980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

             ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖☆联系人：刘 翔1371870 3875（兼微信号）

☆座 机：[phone]【打座机的话就说找刘翔】

☆报名专用邮箱：[e-mail]

‖增值服务‖☆ 参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

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‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

                          ☆报  名  回  执  表☆       收件人：刘 翔

单 位 名 称		联系人
学 员 姓 名
学 员 电 话		手  机
付 款 方 式	会 前 电 汇（    ）       报 到 时 交 现 金（    ）
备 注：是否住宿（   ）入住时间：2018年  月   日 男（   ）人 女（   ）人
举 办 单 位： 北京金旭红企业管理中心有限公司 北京金旭红教育咨询有限公司 2018年11月22日	名额有限 预报从速 谢谢合作！

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