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房地产开发企业开发成本核算全流程
一、成本核算的基本程序
为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：
确定成本核算对象
根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
归集开发成本
设置有关成本核算会计科目，建立成本台账，核算和归集开发成本。
确定成本分摊方法
按受益原则、配比原则及合理原则的要求，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。
在成本核算对象之间分摊成本
将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。
计算各成本核算对象的开发总成本
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本
分别结转完工开发产品成本，并按建筑面积计算完工产品单位成本。
正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门确定）
根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表
根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本核算对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。
二、确定成本核算对象
为满足核算企业经营成果的需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品的成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。
(一）成本核算对象的概念及确定要点
成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。成本核算对象不同于最终开发产品，成本核算对象是对不同开发成本项目的归集，可以理解为归集开发产品成本的手段和中间步骤。房地产企业在确定成本核算对象时，要把握以下要点：
1.合理划分成本核算对象
确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式及其可能发生的变化，提髙成本核算对象划分的合理性。
2.保持成本核算数据口径一致
确定成本核算对象时，应结合本企业的项目开发特点和实际情况与预算部门或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持部门间成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分方法一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。
3.细化成本核算对象
确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足计算土地增值税、对成本核算进行安排和分配共同成本的需要。要有利于成本核算的真实性、准确性和完整性。
4.便于成本归集和监控
成本核算对象的划分应在满足成本计算需要的基础上进行，正确反映成本的构成，便于成本费用的归集，适应成本监控的要求，并能及时结算成本核算对象的竣工成本。
(二）确定成本核算对象的原则
税法中规定的成本核算对象的确定原则是由《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定的，计税成本对象的确定原则如下：
1.可否销售原则
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。
2.分类归集原则
对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的开发产品.应分别作为成本核算对象进行核算。
3.功能区分原则
开发项目某组成部分相对独立且具有不同使用功能的，可以作为独立的成本核算对象进行核算。
4.定价差异原则
开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。
5.成本差异原则
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。
6.权益区分原则
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分別划分成本核算对象进行核算。
(三）确定成本核算对象的方法
根据上述原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。具体确定方法如下：
单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。
成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。
在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。
独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。
(四）房地产开发企业成本对象管理要求
《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）要求取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。具体管理要求如下：
房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由讲行变相审批。
主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检査；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征收管理法》）的相关规定进行处理。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款同时废止。
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出版时间：2019年4月
（书款：98元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）
作者简介
董 宏
国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。
成秀美
南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。
施玉明
原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。
王 亮
国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
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作者简介
齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
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