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这些问题再不明确,土地增值税没法清算了!
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— 税事聚焦 —
有一个项目在做土地增值税清算,属于2016年5月1日后的新项目,增值税采用一般计税法计算,依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定,对应的土地价款抵减增值税销售税额。但现在做土地增值税清算时,主管税务机关认为是按照“财税【2016】22号”文的规定,应该从土地成本中减去这部分土地价。于是笔者咨询上级税务机关税政人员,得到回复:鉴于目前没有明文规定,我们本着从严处理的原则,可参照广东省的做法,将抵减的土地价款调增转让收入,计算土地增值税。
对于这个问题,目前真没有明确的政策依据,税务机关的政策理解也不统一,这可难为了纳税人?这个政策问题再不明确,土地增值税真的没法清算了!
前些时间阿莲税官也在公众号讨论过,今天再次与大家一起讨论一下,因为这已经关系到房地产企业的税收利益了,也希望税务专业人士多提建议,便于房地产企业土地增值税清算时减少政策理解分歧。
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— 不同观点 —
从目前了解的情况看,关于土地价款抵减额有三种不同的处理意见,笔者浅析如下:
该观点认为,抵减的销项税额在土地增值税清算时应该调减土地成本,理由如下:
1、根据财税【2016】22号文规定,“允许抵减的销项税额,贷记‘主营业务成本’”。所以土地增值税清算时,就应该冲减土地成本。
2、这部分抵减额就是土地的进项税,所以土地增值税清算时不得扣除。根据财税〔2016〕43号文规定,“土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”
1、财会〔2016〕22号文的背景是为了规范增值税会计处理,并没有调整土地增值税扣除的相关规定。土地增值税清算并不是以会计核算为前提的,比如说:会计上作为间接费用的利息支出,在土地增值税清算时需要调整按开发费用扣除;前期工程费、开发间接费用核算的期间费用也应该调整等。财会〔2016〕22号文是对“土地价款抵减税额”进行会计处理的规定,土地价款抵减增值税额,减少了增值税负,增加了企业利润,在会计上应该作损益处理。
2、根据2016年第18号的规定“扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”这里是直接抵减的销售额,应该是针对房地产企业的特殊性作的一个专项规定。如果要作为进项税额处理的话,那就应该像农产品那样根据扣除率计算进项税额予以抵扣,根本不用搞得这么复杂了。
3、土地价款抵减的销项税额,是作为应纳增值税的扣除项,不能完全理解为土地的进项税,更不能与土地增值税省清算人为扯上关系。
该观点认为,抵减的销项税额在土地增值税清算时应该调增转让收入处理。理由如下:
1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条“条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”土地价款抵减的销售税额应作为转让房地产取得的有关经济收益,所以应该调增收入。
2、参照广州市税务局穂地税函〔2016〕188号文的规定(详见“三、政策规定”)的做法,应该调增收入。
首先,土地价款抵减的销售额是增值税的计算方法,企业并没有实际收到相关的经济利益。
其次,参照广州市的做法,只能停留在政策的学习讨论阶段,不应该作为执法口径或依据,应该遵循项目所在省市税务机关的规章文件。
所以,笔者认为调增收入也没有政策依据。建议各地应该尽快出台相关的解释文件,以便于纳税人合规纳税。
这是笔者本人的观点,也是非主流的观点。笔者在分析上述两观点时已表达了分析理由。现作如下建议:
1、目前没有明确的文件规定该土地价款在土地增值税清算时如何处理,那就应该按照土地增值税的规定处理,不调减土地成本,不调增收入,待有明文规定后,再按规定处理。
2、建议总局尽快出台解释性文件,增加政策的透明度,以便于纳税人合规纳税。
3、在总局未明确前,省市级税务机关应该向纳税人及时通报政策口径,做到税务征管口径统一,税企口径统一。
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— 政策规定 —
1、国家税务总局公告2016年第18号
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
当期的销项税额=(当期收取的全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)*适用税率
这里的差额计税,相当于将土地成本虚拟了一个进项税,在增值税纳税义务发生当期抵扣了。
2、按照财会【2016】22号
按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》
第五条:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条:计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额。
4、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)
土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
5、《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函〔2016〕188号)
例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万,则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%)/(1+11%)=1039.64万。
(二)纳税人销售自行开发的房地产项目,且选用增值税一般计税方法计税的,按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。全文完。感谢您的耐心阅读。如果觉得好看,请顺手转发分享吧~(转自:瑞安达财税)
2019年土地增值税税率
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。
土地增值税具有哪几个特点呢?
(1)以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。
(2)征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。
(3)实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。
(4)实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。
(5)采用扣除法和评估法计算增值额。
土地增值税计算方法上考虑我国实际情况,以纳税人转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及享筑物的转让,以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的,则采用评估价格法确定增值额,计征土地增值税。
2019房地产企业全生命开发经营周期资本税收筹划
(升级·优化版)
(7月11–13日‖郑 州·百利中州国际饭店‖主 讲:李利威)
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(注:此课程利威老师在5.1假期期间做了升级优化,所有的案例都是以地产业为准,他的课程满意度近乎100%)
专题背景C中美贸易战再次升级,国内经济形势越发不明朗,房地产开发企业将步入深度调整期:一方面,拿地、融资、税务成本攀升,挤压房企的利润空间;一方面,国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代!
C本课程以中美贸易战升级新形势为背景,全面系统地梳理了房地产企业全生命周期投融资过程中的税务规划,分拿地、运营、融资、退出四个板块,一层层抽丝剥茧,将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽。接地气、重实效,只要学会一招,便可斩获百万投资回报。
主讲专家第一节:大势观澜—看清趋势,谋定而后动
1.中美贸易战叠加内部经济下滑,是否还会通过放水解决问题?地产夜壶命运如何?
2.税收征管有哪些趋势?房产税何时会落地?各个省份的社保入税何时会落地?
3.新周期下,房企投融资新特点和各节点税收筹划点和风险点盘点
第二节:拿地环节税收筹划
一.股权架构(谁做拿地主体?谁做投资主体?)
1.如何通过股权架构设计避开分红股的个人所得税?
2.如何通过股权架构设计降低集团内的企业所得税?
3.如何通过股权架构设计降低土地增值税、契税?
4.家族企业应如何设计股权架构以实现风险隔离+财富传承+资产保值增值?
5.本节案例:龙湖地产、加加集团、红星美凯龙等
二.拿地筹划
1.拿新地:
⑴ 招拍挂拿地中如何对勾地成本进行处理?
⑵ 税务如何对一方出钱、一方出资源、一方出运营的合作建房进行认定?
⑶ 什么是联姻生子模式、借鸡生蛋模式、联合立项模式?分别应如何处理?
⑷ 特殊拿地:旧城改造;拆迁还建等应如何进行税务规划?
2.拿存量地:
⑴ 股权收购VS资产收购VS吸收合并
⑵ 什么叫税负转嫁?股权收购过程中应如何防止税负转嫁?
⑶ 如何通过设计过桥公司降低资产收购过程中的税负?
⑷ 什么情况下可以使用吸收合并的并购模式?有哪些注意要点?
1.如何进行资产或业务剥离?如何理解分立、转让、划转、投资四种剥离模式?
2.分立:荣安地产分立案例(流程+节税点+风险点+点评)
3.投资:肥肥地产投资案例(流程+节税点+风险点+点评)
4.划转:某上海地产公司剥离商业地产案例(流程+节税点+风险点+点评)
5.买卖:整体资产转让过程中一定要交增值税吗?有哪些处理空间?
6.如何将子公司变成分公司?如何将分公司变成子公司?
7.换股过程中有哪些税收优惠政策可以利用?
第四节:退出环节税收筹划
1.应如何对房地产项目公司进行注销清算?
2.自然人股东退出:
⑴ 自然人股东转股过程中的个人所得税应如何筹划?
⑵ 股权转让过程中常犯的财税错误以及补救措施?
3.公司股东退出:
⑴ 公司股东退出过程中如何降低企业所得税?
⑵ 转让项目公司股权到底征不征土地增值税?
⑶ 公司股东退出的三种方式:转股/撤资/注销的税务处理
⑷ 股权转让协议中10个需要关注的涉税条款解析及注意事项
第五节:融资环节税收筹划
1.股东融资:股东以资本金方式投入资金,还是以股东借款方式投入资金?
2.房企创新融资模式的税政筹划案例(信托、ABS、供应链金融等)
3.房地产基金运作模式及税收筹划
第六节:答疑互动(学员问老师答,疑难问题不带家)
各房地产开发企业老板,董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员、
培训时间·地点2019年7月11日至13日(11日全天报到,12-13日两天课程)
郑 州◇百利中州国际饭店(郑州市金水区经五路与纬三路交汇处)
人民币3680元/人(含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等)
(建议加入我司会员,会员一人次合一千元左右、非常实惠!详情拨打 010-80574763找刘翔老师咨询会员事宜) ↘如需安排食宿者,可统一安排,费用自理,(具体详见参会确认函)。
Ø户 名:北京金旭红企业管理中心有限公司
Ø账 号:0719 1001 0302 0001 683
Ø开户行:北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行
联系方式预约报名:010-80574763 (找刘翔老师联系)
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