国地税合并、严征管新时代下的房地产企业全流程全税种实务操作与风险防控

国地税合并、严征管新时代下的房地产企业全流程全税种实务操作与风险防控专题

‖2019年6月26-28日‖南 京·熊猫金陵大酒店‖主 讲：陈老师‖

‖专题背景‖      

C2019年国地税合并全国税务统一管理后，税务机关的征收管理将发生根本性的变化，税务监控必将提升到一个新的高度。企业财务资料、纳税申报备案资料、发票信息、第三方信息等都被纳入大数据监控，房地产开发全流程、全税种涉税问题一览无余。面对新的形势和新的挑战，企业应积极备战，加强风险把控。

C本课程结合国家最新房地产税收政策和当地税收政策，由国内著名财税专家帮助企业梳理房地产开发全程中的增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税扣缴、契税、土地使用税、印花税等全税种管理方面存在的风险点，帮助您及时发现问题，全面提高您的税收风险管控水平。

‖主讲专家‖陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

‖专题收益‖

1．权威解析2019年国家实施增值税新税率政策，做好财税对接工作；

2．分析房地产开发全流程涉及的全部税种，拓宽财税管理人员的管理视野；

3．厘清并掌握增值税一般计税方法的纳税义务发生时间和企业所得税的收入确认时间；

4．准确判断增值税进项税额可否抵扣的原则，进项税额抵扣的“负面清单”是怎么回事？

5．梳理土地增值税清算全流程存在的重点问题及应对策略；

6．深入透析房地产收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的新变化，掌握企业所得税汇缴及其重点；

7．解析房地产企业开发成本会计核算、企业所得税成本核算对象、七大成本核算项目具体内容以及共同成本间接成本分摊方法，在此基础上重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计核算企业所得税的差异；

8．新个人所得税法实施后，个人所得税全员全额扣缴的风险点在哪里？

9．分析土地使用税、房产税、契税、印花税的主要风险点及相关政策；

10．与国内房地产业顶级税收专家零距离交流，答疑解惑，解决您实际工作中的每一个疑难问题。

‖课程内容‖

第一节：2019最新增值税和企业所得税政策权威解读

1．国家增值税减税让利税率下调政策解析及合理运用

2．关于统一增值税小规模纳税人标准的通知和小规模纳税人优惠政策解读及规划

3．解析关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知

4．国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告

5．关于企业新购置的设备器具一次性折旧扣除有关企业所得税政策

6．房地产企业集团内单位之间的资金无偿借贷行为免征增值税新政策分析

7．其他涉及房地产企业最新税收政策

第二节：开发流程中增值税实务操作与风险防控

1．开发前期一般计税方法与简易计税方法判断分析管理

2．交房前预收账款预缴增值税计算方法

3．交房后一次性结转收入增值税纳税义务发生时间风险管控

4．销售现房一次性收款、分期收款、按揭销售和委托代销方式下，增值税应纳税额和销项税额计算时点管控

5．购买土地和支付拆迁补偿费环节支出金额抵减增值税销售额的计算方法和会计处理分析

6．销售环节卖方品中代收代付费用增值税风险管理

7．一般计税方法进项税额进项税金七大不得抵扣事项风险分析

8．新老项目并存期间老项目和新项目增值税进项税额划分的计算方法解析

9．开发过程中企业办公费用、销售费用进项税额抵扣风险把控

10．筹办期项目公司各项支出进项税额抵扣分析

11．境外支付设计费用扣缴增值税风险分析

12．利息费用和相关融资费用进项税额抵扣风险防控

13．租入固定资产和不动产进项税额抵扣风险管理

14．提前开具增值税专用发票抵扣风险管理

15．企业投资金融商品缴纳增值税风险管理

第三节：全流程中企业所得税实务操作与风险防控

1．企业完工前收入会计确认与企业所得税收入确认调整分析

2．企业完工后收入会计核算与企业所得税收入计税调整分析

3．开工前与完工后房地产开发成本核算对象的确定，成本项目的具体范围和共同成本的分配方法等

4．完工后房地产企业所得税开发成本与会计成本差异调整分析

5．开发中拆迁补偿、公共配套设施、地下车位的成本核算与税收处理分析

6．开工前后时段利息费用及相关融资费用的会计处理与税收处理。利息费用资本化和费用化列支按什么标准区分？境内关联方融资借款符合哪些条件可以不受债资比例2:1限制？

7．预售和交房时一般计税土地成本和拆迁补偿费抵扣销售额冲减销售成本的核算

8．全流程中开发费用所得税前扣除判断原则的分析运用

9．《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支

10．项目公司筹办期间发生的开办费会计处理与税收处理分析

11．全流程发生的期间费用哪些有税法限制的标准和范围，解析职工福利费范围、广告费业务宣传费、业务招待费、职工教育经费、工会经费、捐赠支出、赞助支出、佣金手续费、挂靠管理费、各种保险费等税前扣除要求

12．企业发生的固定工、合同工、临时工、农民工、劳务派遣人员和返聘退休人员的工资薪金税前扣除的要点分析

13．企业的固定资产、无形资产、长期待摊费用取核算重点分析，取得时、后续计量时和处置时哪些方面有涉税风险？

14．企业各项资产发生损失税前扣除新规定分析，坏账损失、资产减值损失、违约金损失、赔偿损失税前扣除要点

15．税金及附加税前扣除的最新规定与会计核算

第四节：全流程中土地增值税实务操作与风险防控

1．土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？

2．土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

3．土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

4．土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择，土地增值税清算后再转让房地产的处理？

5．土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入等是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

6．房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

7．“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

8．开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

9．开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

10．税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

11．加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

12．扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

13．特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让和委托代建等土地增值税政策解析。

第五节：开发流程中个人所得税扣缴实务操作与风险防控

1．全流程个人所得税扣缴及个人所得税风险管理

2．代开增值税发票支付个人所得未扣税风险防控

3．税前所得合同与税后所得合同扣税风险防控

4．离退休人员、临时工扣税要点

5．企业支付兼职顾问费扣税风险防控

6．企业支付董事费扣税风险防控

7．报销个人车辆使用费和通讯费扣税风险防控

8．支付置业顾问佣金、手续费扣税风险防控

9．支付员工辞退费用扣税风险防控

10．企业支付一次性年终奖扣税风险防控

11．营销中实物奖励、赠送礼品扣税风险防控

12．税后留存和资本公积转增股本风险防控

13．公司股份制改造个人所得税风险防控

14．股东或员工个人借款年终未归还风险防控

15．发放一次性年终奖扣税风险防控

16．支付个人利息费用扣缴个人所得税风险防控

17．公司并购重组个人所得税风险管理

第六节：开发流程中其他税收实务操作与风险防控

1．取得项目土地环节中土地使用税的纳税时间，契税计税依据和印花税管理

2．销售开发产品环节土地使用税和印花税的风险管理

3．全流程中自用的房屋、样板房、配套设施、地下室的房产税政策分析

4．开发产品自用、出租的房产税和印花税风险分析

5．全流程印花税检查的主要风险管理（应税合同、实收资本、资本公积、核定征收与查账征收、含税合同与不含税合同等）

6．企业重组、注销环节的全税种税收风险分析

‖培训对象‖各房地产开发企业的老板、主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖资    料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2019年6月26日至28日（26日全天报到，27-28日两天课程）

‖培训地点‖南 京◇熊猫金陵大酒店（南京市下关区建宁路37号，近中央门火车站）

‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。(建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

             ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）

座 机：[phone]【打座机的话就说找刘翔】

报名专用邮箱：[e-mail]

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。

‖报名方式‖参会学员请在会议前将回执表传至报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

                          ☆报  名  回  执  表☆       收件人：刘 翔

单 位 名 称		联系人
学 员 姓 名
学 员 电 话		手  机
付 款 方 式	会 前 电 汇（    ）       报 到 时 交 现 金（    ）
备 注：是否住宿（   ）入住时间：2019年  月   日 男（   ）人 女（   ）人

Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！

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【现场课程收费标准】

单次收费：3680/人 (建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

会员收费如下：

（1）普通卡会员：9680元（6人次现场学习，首次最多限4人）赠送（8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）

（2）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）

（3）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次最多限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）

（4）集团卡会员：46800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）    

【网上课程收费标准】

1、3000元收费给予企业2800听课积分

2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。

报名添加网课服务专员：刘翔老师微信 ：137 1870 3875（微信号）

19年最新出版房地产财税专著推荐

《一本书看透股权架构》

作者：李利威

出版时间：2019年4月

（书款：79元 快递费12元，偏远20元）

书籍名称：

《土地增值税清算全流程操作实务与案例 》

作者：董宏，成秀美，施玉明，王亮

出版时间：2019年4月

（书款：98元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

作者简介

董  宏

国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

施玉明

原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王  亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

清算业务流程梳理

清算鉴证规定归纳

清算涉税政策对比

清算综合案例剖析

清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
·某房地产企业230亩别墅项目整体转让方案设计
·某房地产企业两栋写字楼整体转让方案设计
·某房地产企业7亿元转让全部公司股权方案设计

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）

78元/本，运费12元偏远地区除外

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