房地产企业在预售阶段和销售实现阶段，发票如何开？如何申报？及房产税纳税义务发生时间区分八种情况

房地产企业在收到预收款时开具的不征税普通发票，完成销售后是否需要红字冲销？在实现销售时，如何开具发票？在预售阶段和实现销售阶段如何申报？

01预售阶段

政策依据：

1、《国家税务总局 关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定：增值税税控开票软件最新版本（V2.0.11）增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

政策解读：

1、房地产公司取得预收款项时，应开具税率是不征税的增值税普通发票；

2、此时因未发生纳税义务，增值税纳税申报表上不需要作为收入申报；

3、预缴的增值税，需要填报《增值税预缴税款表》；

4、房地产企业销售自行开发房地产项目预缴税款的地点不是不动产所在地的主管地税机关，而是机构地主管国税机关。（与其他纳税人有所不同）。

02实现销售阶段

政策依据：

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（一）项关于增值税纳税义务、扣缴义务发生时间规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

政策解读：

1、房地产企业完成不动产权属变更当天，应将在完成权属变更的之前收到的房款（包括在预售阶段收到的预收款）全额确认为增值税应税销售额，并开具增值税发票；

小结：

权属未完成转移之前（销售行为未完成），收到的预收款均未发生增值税纳税义务；权属完成转移之后但是合同约定的缴款时间未到，增值税纳税义务也不发生；

2、在预售阶段确认的“未发生销售行为的不征税项目”收入，开具的发票，只是对此预收款项出具的收付性质凭证，不是严格意义上的增值税发票，不需要再进行冲红处理；

3、具体申报环节：房地产企业在销售实现阶段应该在增值税纳税申报表上，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

来源：青岛普惠安永税务师事务所

房产税纳税义务发生时间区分八种情况

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据《财政部、国家税务总局检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规〉的通知》（财税地〔1986〕8号）、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）等有关规定，房产税纳税义务发生时间区分以下八种情形：

1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月份起，缴纳房产税。“原有房产”主要针对个人的房产。这里特别应当注意的是：将原有房产用于生产经营，是从生产经营的“当月”发生增值税纳税义务。

2、纳税人自建房屋。纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。纳税人自行新建房屋一般是指建筑施工企业自建房屋。“建成”的衡量标准一般应当为验收，即纳税人自建的房屋纳税义务发生时间应当为办理验收手续之次月。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税

3、纳税委托建房。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

4、纳税人购买商品房。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。这里一般是指购买房地产公司所开发的商品房。“交付使用”应该从以下三个方面加以分析。（1）从开发商的角度而言，签订了购买合同，将房屋的使用权（钥匙）交给购买者时即为交付使用。无论购买人是否使用、是否装修、是否办理"权属证书"，都应从开发商交付使用之次月起纳税。（2）如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准。但由于开发商原因未能如期履行的，应以实际交付使用权（钥匙）的时间为准。（3）如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价款，这时对购置人未发生纳税义务，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。

5、购置存量房。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，存量房一般是二手房。

6、房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

7、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

8、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

来源：中汇武汉税务师事务所十堰所 作者：纪宏奎

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