房地产财税答疑精选

房地产开发企业A公司通过公开招拍挂形式竞买一块土地，合同中约定：A公司须要配建1万平保障性住房（住宅）无偿移交政府，无偿移交的房产须按照建安成本作为计税价格开具发票。请问：

一、按建安成本开具的发票金额是否可视同土地价款，作为计算增值税销售额的抵减项？

【答复】

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）之附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

根据上述政策规定，贵公司无偿移交给政府的房产需要按照视同销售行为缴纳增值税，针对该部分业务开具的发票不属于可以扣除的范围。

二、因为是无偿移交给政府，保障性住房按建安成本开具的发票金额是不是无须缴纳企业所得税？同时建设保障性住房的建安成本是不是可以在企业所得税前扣除？

【答复】

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828)规定：“ 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

(一)用于市场推广或销售；

(二)用于交际应酬；

(四)用于股息分配；

(五)用于对外捐赠；

(六)其他改变资产所有权属的用途。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据上述政策规定，无偿移交给政府的房产其资产所有权属已经发生变化，属于视同销售的情况，应按规定视同销售确定收入缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除。

三、保障性住房按建安成本开具的发票金额作为收入，是否可将该收入同步作为成本计算土地增值税的扣除额？

【答复】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

根据上述政策规定，该部分收入对应的成本可以作为土地增值税的扣除项目。

四、物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第二条第（四）款第八目规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。

五、请问房地产企业分期缴纳土地出让金，因此产生的利息，土地增值税能够扣除吗？

答：根据土地增值税暂行条例实施细则规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地出让金的利息不属于该范围，一般不允许扣除，但地方另有规定的除外。

例如青岛就有明确规定，原青岛市地方税务局在《关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第四条“关于分期缴纳土地出让金的利息问题”规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

六、新项目调研费用可否税前扣除？

我公司是一家房地产开发企业，进行一新项目前期调研工作，发生了诸如规划设计费、咨询顾问费、勘察测绘费等相关费用，但不确定此项目最终能否成功获取。我公司是否可以将项目获取前所发生的前期调研费用计入当期损益税前扣除？

【答复】

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条第一款规定，企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。

第三款规定，除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。

根据上述规定，问题所述各项费用属于管理费用范畴，且将上述费用资本化计入房地产项目开发成本可能会导致后期无相应收入与之配比，应直接作为费用申报税前扣除。

七、筹建期企业收到政府补助如何进行企业所得税涉税处理？

我们公司目前处于筹建期，还没有开始产生经营，收到政府补助如何进行企业所得税涉税处理？

【答复】

按照《企业会计准则第16号——政府补助》规定，政府补助分为两类：

1.与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

2.与收益相关的政府补助，①用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本。②用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

对于收到政府补助所得税处理应当首先判定是否属于不征税收入，如果符合不征税收入条件按照《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）文件相关规定处理；如果不符合不征税收入条件应当作为政府补助在收到当期确认应税所得，发生的相关支出允许在税前扣除。

八、母公司将土地使用权无偿划拨（转移）到全资子公司，是否需要缴纳土地增值税？

【答复】

母公司将土地使用权划拨（转移）到子公司，是否需要缴纳土地增值税，目前财政部、国家税务总局尚未有明确的规定。

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入，应当依照本条例缴纳土地增值税。

而同一投资主体内部企业之间的无偿划转（调拨）房地产，不属于纳税义务范畴，因此不应征收土地增值税。

有地方政策为证，《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第三条第（一）款规定，同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。此处的“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

企业在具体操作时，建议先征询主管税务机关的意见。

九、请问牛老师，我们是一家集团公司，旗下有多个房地产企业，有一个建筑公司，我们老板经常让我们将房地产企业销售回笼资金无偿转借给关联房地产企业使用，请问有什么风险吗？

【答复】

当前，部分房地产企业因为大环境影响，销售形势不景气，难免存在资金的压力，为了生存，房地产企业八仙过海、各显神通，通过各种方式融资找钱。

您提的这个问题其实属于房地产企业无偿将资金让渡给关联方使用的涉税问题，应该说营改增后，有很大的风险。

房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据财税〔2016〕36号文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关政策对收入征收企业所得税。

房地产营改增后，房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）附件1——《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关规定，对收入征收企业所得税。

对于贵公司，无偿将资金让渡给关联公司使用的行为，应按照视同销售处理。

经常还存在另外一种情况，即企业确实向关联方收取了利息，但是利息低于市场利率。依据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

若借贷双方存在关联关系，税务机关有权核定其利息收入并缴纳增值税和企业所得税。

但是对于企业所得税，依据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号） 第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

因此，企业需要重点关注增值税风险。

【政策依据】

（1）征收依据

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（2）贷款服务

财税〔2016〕36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

（3）视同销售

财税〔2016〕36号附件1

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（4）纳税调整

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

③按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

十、另外，当房地产企业没有回笼资金时，老板会要求建筑公司以房地产公司土地抵押，从银行借款，然后无偿转借给房地产公司用于开发，借款到期后由建筑公司支付利息。请问，这种情况A公司是否应调整相应的财务费用？如企业没有调整的，税务机关是否有权责令企业调增应税所得额？

【答复】

这个问题实际上属于将银行借款无偿让渡他人使用的涉税问题。

企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权力按银行同期借款利率核定其转借收入，并征收增值税。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

据此，建筑公司将银行借款无偿让渡给房地产公司使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。

【解决思路】

对于贵公司，企业规模较大，为了统筹管理资金、增加资金利用效率、降低关联方拆借资金增值税风险，建议企业充分利用资金“统借统还”模式。

目前企业集团办理的障碍已经取消。2018年8月17日，市场监管总局出台《关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号）文件，第一条明确，企业不需要再办理企业集团核准登记和申请《企业集团登记证》。

取消企业集团核准登记后，各地监管部门将通过强化集团母公司的信息公示，加强对企业集团的后续监管。集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统的“集团母公司公示”栏目向社会公示。

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来源：九鼎财税说

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