案例 | 房地产企业“廉租房”、“烂尾楼”的税务处理

廉租房

房地产企业配套建设的"廉租房",增值税如何缴纳?

房地产开发公司在取得土地使用权的过程中，都需要建设一定比例的廉租房或经济适用房，那么，建设的廉租房或经济适用房，如何缴纳增值税呢?

案例

建设的廉租房或经济适用房，如何缴纳增值税呢?

2017年5月，A房地产开发公司参与B市国有土地使用权竞拍，取得一宗住宅用地的土地使用权，该宗地的容积率为4，面积为180000平方米，拍卖成交价为8亿元，当月按合同约定办理了土地交接手续。

该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确，A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的18%配套建设一批单套面积不超过60平方米的房屋，并于建成后无偿移交政府部门，用于补充该市廉租房房源。

2020年10月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为700000平方米。A公司当月将其配套建设的廉租房2000套(总建筑面积90000平方米)移交政府部门。廉租房包含地价的建造成本为4000元/平方米(不含增值税)。B市所在省确定的“销售不动产”成本利润率为20%。

政策依据

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》相关规定：

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
......
2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
　　
1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
　　
2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
　　
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。

政策解析

1.A公司将其建造的开发产品(廉租房)无偿移交(赠送)给政府部门，其实质为取得该宗土地所应支付的价款的一部分，应作为视同销售处理。

2.A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，也没有其他纳税人开发类似廉租房的平均销售价格作参考，应按组成计税价格确定无偿移交廉租房营业税的计税依据。

A公司无偿移交廉租房应确认销售额为4752万元[4000×90000×(1+20%)]。

烂尾楼

房地产公司接手开发“烂尾楼”,增值税如何处理?

房地产企业在项目开发的过程中，由于资金断裂、违规建设等原因，造成“烂尾楼：的现象非常多，为此，也会产生大量的经济纠纷。那么，房地产公司接手开发“烂尾楼”，增值税如何处理呢?

案例

通过法院拍卖，取得“烂尾楼”断续开发，增值税如何缴纳?
　　
嘉诚房地产开发公司因债务纠纷，造成资金断裂，在建商住两用楼盘停止建设施工3年，形成“烂尾楼”，法院将其土地使用权及未完工的地上建筑物能行拍卖。
　　
鑫鑫房地产开发公司通过公开拍卖取得该“烂尾楼”项目，支付2.4亿元人民币给法院，由法院支付给债务方。鑫鑫房地产开发公司要将取得的土地及地上建筑物继续开发，增值税如何缴纳?

政策依据

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定：
　　
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

政策解析

通过对国家税务总局公告2016年第18号文的解析，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
　　
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
　　
很显然，鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日前开工的项目，可以选择简易计税方法缴纳增值税，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。相对来说没有太大的影响。
　　

如果，鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日之后开工的项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。可是，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。因该土地当初是由嘉诚房地产开发公司取得的，相关财政票据名头为嘉诚房地产开发公司，鑫鑫房地产开发公司无法取得名头为自己的土地价款的财政票据。很有可能造成无法扣除土地价款，当然，在实际工作中，通过法院拍卖程序取得的“烂尾楼”税金一般都是由接手方承担，由接手方去税务机关代开增值税专用发票，这样的话，鑫鑫房地产开发公司可凭取得的增值税专用发票按规定，抵扣进项税额。

售楼部

房地产开发公司的"售楼部",是否需要缴纳城镇土地使用税?

房地产公司建设“售楼部”是一件非常普遍的业务，很多楼盘在开发时，都会考虑建设“售楼处”，那么对于房地产公司建设的“售楼处”是否需要缴纳城镇土地使用税呢?

政策依据

1.根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》相关规定：

第六条规定：下列土地免缴土地使用税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使 用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

第七条规定：除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。

2.根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

政策解析

通过对《城镇土地使用税暂行条例》相关规定的分析，房地产公司使用的“售楼处”不属于城镇土地使用税免税的范围，因此，房地产公司在项目旁建设的“售楼处”应该照常缴纳城镇土地使用税。

如果建设的“售楼处”属于公共配套设施或“临时售楼处”拆除并清理，房产或场地移交给物业或业主时，房地产公司在权利状态发生变化的当月末停止缴纳房产税。

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来源：昌尧讲税 （ChangYao_JiangShui ）

作者：马昌尧 

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