揭秘：房地产开发企业土地增值税十大风险

了解更多点关注→ 房地产建安财税学习平台 2021-12-10

编者按：房地产开发项目的诸多涉税种类中，土地增值税税负尤为沉重。而土地增值税的预征、清算的征管方式，也对土地增值税的日常管理提出了很高的要求。土地增值税往往是房地产开发企业税务遵从的难点和重点。本文拟对房地产开发企业开发过程中常见的土地增值税税务风险进行分析，以作提示！
一
土地增值税核定征收税务风险

1、不符合核定征收规定的税务风险

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十三条规定：“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算”。而核定征收的情形有：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

由此，只有符合核定征收条件的，才能在土地增值税清算中进行核定征收。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四点规定：“核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。”并且，从某些地区的规定中（例如江苏省的规定），可以看出，对于不符合核定征收条件的，要及时调整为查账征收，并且同时涉嫌构成偷税的，要依据《税收征收管理法》进行处理。
二
确定清算项目环节的税务风险

确定清算项目是进行土地增值税清算的第一个环节，根据相关规定，对于符合土地增值税清算条件的项目，纳税人应在规定的时间内到主管税务机关办理清算手续。在这个阶段，可能存在的税务风险主要有：

2、未能及时清算，需要缴纳滞纳金

土地增值税清算分为“应清算”、“可清算”两种情况。应清算的情形包括：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对于前述应清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。可清算的情形包括：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于“可清算”项目，待税务机关发出清算通知才进行清算。纳税人未能按时清算，会需要缴纳滞纳金。

3、清算单位错误视情况补缴税款、滞纳金等

根据《房地产开发企业土地增值税清算管理》（国税发〔2006〕187号）：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。因为不同时期的清算单位会涉及商品房、建材等价格波动，会清算出不一样的最终税款。未能按照规定的清算单位进行清算的，会被税务机关重新审核土地增值税清算申报，并补征土地增值税。
三房地产转让收入的税务风险

房地产转让收入是土地增值税清算的重要内容，其常见的税务风险如下：

4、非直接销售和自用房地产收入确定不符合规定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，收入按照规定的方法确认，否则可能构成偷税违法行为。

而房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，但是对应的扣除成本和费用也不得扣除。

5、隐瞒、虚报转让价格或价格明显偏低的税务风险

当房地产开发企业不报或者有意低报转让价格的情况下，可能会被税务机关按照评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，进而根据评估价格确定房地产的转让收入，并且对应的企业所得税、增值税都要相应调增。故意报低价格的情况，还可能被认定为偷税行为。

6、与转让房地产有关的经济利益未按规定确认的税务风险

房地产企业的转让收入包括全部价款和经济利益。对于房地产企业因转让房地产收取的违约金、赔偿金、滞纳金、延期付款利息等其他各种性质的经济利益，都应当确认为房地产转让收入。当房地产购买方违约，导致房产未能转让的，违约金不作为与转让房地产有关的经济利益。因此，对于这部分经济利益，应按规定如实认定。否则视情况需要补缴土地增值税，或者被按《税收征管法》相关规定处理。
四房地产开发成本的税务风险

房地产开发成本是土地增值税增值额计算中，重要的扣除项目。房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

房地产开发成本的确定存在以下税务风险：

7、未取得合法凭据的无法扣除

土地增值税的扣除项目金额时，应以合法凭据为依据，未取得合法凭据的不得扣除。对方单位是经营性企业时必须提供税务部门监制的发票。如果对方单位是行政机关或者政府行业管理机构，则可以是行政事业性收据，但是也应是符合要求的收据才行。

8、未实际发生的成本不得扣除

扣除项目金额中归属的各类成本必须是真实发生的（除去特别规定的可以预提的成本），否则不得在土地增值税计算中扣除。以开发过程中占比较大的建安发票为例，如果存在相关合同中注明的建筑工程款、材料费、单位用量、工程造价等信息与账目科目中开发成本、工程物资等科目存在差异，或者开票方与领用方不符等异常情况，那么税务机关会对业务的真实性产生合理怀疑，如果经过调查，这些成本并未实际发生，轻则补缴税款，重则视情况处以偷税、虚开等处理处罚。

9、扣除项目的分配或分摊不合规定

符合分配分摊规定的成本才能扣除。房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积必须与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据一致，并确定各项扣除项目的分摊标准。对于一些特殊成本的分摊，例如车库的成本的分摊，还有特别的规定。扣除项目分配或者分摊不合规定，会被认定为不得扣除或者扣除错误进行调整，不但需要补缴税款，视情况可能被认定为偷税，而予以处理处罚。
五房地产开发费用的税务风险

10、融资费用未按规定归集及扣除的税务风险

房地产开发费用包括房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用等。常出现税务风险的是融资费用。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”因此，这部分财务费用一是要看是否列入房地产开发成本的利息支出中，如果列入了，那需要调整到财务费用中计算扣除。另外，需要看这部分利息支出是否取得了合法有效的凭证。对于未能提供金融机构证明的利息支出，首先会被判断是否具有真实性，是否符合业务需要，接着会被核查扣除比例。如果不符合规定，会被要求补缴税款、滞纳金，也可能视情形被追究偷税等责任。

来源：华税

房企土增清算流程及注意事项！

随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业需要重点思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，首先分析了其清算流程，然后点明了土地增值税清算的具体过程。

一、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：

一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出；

二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的；

三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。

凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：

一是已经建设完毕并被验收的项目，

二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租；

三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；

四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的；

五是国家税务机关规定的其他情况。

对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料：

《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所支付金金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。

二、明确项目收入及其应注意的问题

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。

在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票，以发票上面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚未以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同书面上的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出调整。

现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客户姓名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。需要对清算穗项目销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额相一致。

对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确定问题：

第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例如：各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各种方式来取得非货币性资产等，一旦出现所有权转移则视作和房产销售性质相同；

第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如：租赁他人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身产权，未被转让的，则不纳入土地增值税核算范围。

在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增值税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在20%以内的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对土地增值税清算的影响。

三、确认土地增值税扣除项目应注意的问题

明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。

第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。

对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。

第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件……

工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担保金来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中的金额数量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质保金不得计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建设工期超时完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉及的装潢花销归入成本范围。

第三，房产开发上在房屋建设的同时，与之相联系建设的各项房产配套设施，例如：交通设备停放场、物业管理单位、幼儿园、等各项公共设施在落成以后，产权为所有业主共同享有，将所建设的房产不收取任何费用上交给国家行政机构、公立事业单位等等用于支持国家非商业事业，其成本、费用可以扣除；所建设房产进行有偿转让的，则要对收入进行核算，同时要扣除成本、费用。

第四，房产开放商自行建设的房产销售服务建筑、以及一些施工中搭建的样板房等则要依照具体情况针对性处理：

1、开发商在施工地点建设的暂时性房屋，例如：房屋销售中心、供工人居住的样板房等在建设、室内设计过程中出现的花销要列进房产销售中扣除。

2、在这些临时性建筑物内进行的室内设计、装饰等所产生的花销，在完工后如果发生了有偿转让，则要将转让收入列入土地增值税开发成本中，予源以扣除。

最后，房地产企业可以按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的20%予以加计扣除。

收藏！房地产开发土地增值税筹划方案解析

土地增值税对房地产开发企业最终的收益有重要影响，房地产开发企业需要在合法的基础上尽量控制税费成本，以此保证本企业组织能够获取最大净利润。这就需要估算定价区间，维护利息支出的平衡点，坚持土地增值税税收筹划原则，创新土地增值税税收筹划思路。

当前中国房地产开发企业在获得土地使用权的过程中应支付六种资金，分别是取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、转让房地产的所有税金、旧房产和建筑物拆迁的评估价格、各种扣除项目。另外，国家也针对房地产开发企业土地增值税收制定了一系列的优惠政策，如普通住宅税收优惠、合作建房优惠等，从而减轻了房地产开发企业的税金压力，提高了该企业组织的开发效益。

一、房地产开发企业土地增值税税收筹划方案

（一）估算定价区间

估算定价区间对房地产开发企业节约税收成本和提升利润率具有重大意义。中国《土地增值税暂行条例》指出纳税人在建设与销售普遍民居住宅时，如果增值额低于总项目税金的20%就可以免税，如果高于20%，则需要依法计税。通常在估算定价区间时，会将某区域的商品房的销售价设为P，用C来代表须扣除的项目税金（其中包含5%的增值税、7%的城建税、5%的教育费附加）。全部可扣除的项目税金计算公式写作：C+P×5%×（1+7%+5%）=C+5.6%P=全部可扣除的项目税金。如果增值额低于总项目税金的20%，计算公式写作[P-（C+ 5.6%P）]÷（C+ 5.6%P）< 20%，也可以写作P< 1.2848C。房地产开发企业在估算定价区间时，就可以根据实际情况正确使用这两个计算公式，将税金控制到最低。

（二）维护利息支出的平衡点

《土地增值税暂行条例》对于利息支出工作的规定是如果能出示金融机构的贷款证明，分摊房地产转让项目，则可以根据实际情况来扣除利息，需注意贷款利率不得高于商业银行的同期贷款利率。对于其他房地产开发费用，则可以使用公式进行预算，即利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）× 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。根据实际情况扣除利息，维护利息支出平衡点，有助于节约税收成本。

（三）坚持土地增值税税收筹划原则

从宏观的角度来讲，房地产开发企业理应坚持土地增值税税收筹划三大原则，即合法原则、节税原则、综合原则。所谓的“合法原则”主要是指房地产开发企业必须在法律规定的范围内指定最佳税收筹划方案，依法缴纳税金。其次，国家在对房地产开发企业实施征税活动时，也需要加强对税务机关的管理，确保其依法征税。这样能够全面维护房地产开发企业、税务机关和国家的合法利益。“节税原则”是在合法的基础上确保房地产开发企业能获取最大净利润。房地产开发企业理应在进行纳税筹划分析成本效益，判断筹划方案是否能够达到节税原则。企业进行税收筹划的所获得的效益是指其能够给企业带来的纯经济利益，这种利益等于纳税筹划后的经济利益减去纳税筹划前的经济利益。当企业自身的税收负担重、税收优惠政策复雜、税率高等，企业采取税收筹划可以带来一定的经济利益。但是企业也应当考虑进行纳税筹划所支付的成本，包括支付税收筹划咨询费用等，因此，当进行纳税筹划所带来的利益大于税收筹划的成本时，应当开展纳税筹划，而当纳税筹划的成本高于所带来的利益时，应当放弃纳税筹划。“综合原则”是指房地产开发企业在制定税收筹划时理应综合考虑国家法律法规、本企业组织的经营现状和地方经济环境，兼顾国家利益和集体利益。

（四）创新土地增值税税收筹划思路

优化与创新土地增值税税收筹划思路，理应做好五项工作，第一，在开发准备阶段，房地产开发企业需要全面关注竞拍地区的容积比率，因为容积比率对地价成本具有决定性影响作用。通常，容积比率由地方政府指定，标注某一区域的建筑面积以及用地面积所占的比例。第二，在房地产施工阶段，房地产开发企业理应认真研究《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，依法缴纳城镇土地使用税（相关税率为0.2—10元/㎡，将普通住宅的面积控制在120㎡以内可以获取最大利益，降低税收成本）；第三，在商品房销售阶段，不仅要依法交纳增值税（税收比例是5%），而且要注意将土地增值税税率控制到20%以下，这样能够在满足本企业经济利益的同时节约税收成本，维护国家财政收入，促进房地产增幅平衡；第四，要做好房地产投资与联营工作；第五，房地产开发企业可以通过合作建房的方式来进行交易，从而保护双方合法权益。

二、结束语

综上所述，房地产开发商在整个运营过程中必须依法缴纳土地增值税，节约税金成本，做好土地增值税税收筹划对房地产开发企业的获益结果尤为重要。因此，房地产开发企业必须科学估算定价区间，将税金控制到最低；维护利息支出的平衡点，节约税收成本；坚持土地增值税税收筹划原则，全面维护房地产开发企业、税务机关和国家的合法利益；创新土地增值税税收筹划思路，促进房地产开发企业和国家经济的健康发展。