房地产企业财税管理中的关键成本分摊技巧

了解更多点关注→ 房地产建安财税学习平台 2021-12-10

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房地产企业的成本核算类别多，历时长，情况复杂，加之成本的核算与结转对于各个税种影响巨大，成本核算成为企业财税管理中的难点和焦点问题。

房地产企业成本核算包括成本对象设置、成本的归集核算、完工标准的确认、共同成本的分摊以及成本的结转等多个重要环节。今天跟大家聊聊其中较为复杂的成本分摊技巧。

实务中，很多企业财务人员也对于不同产品的成本分割表示困惑，比如：住宅和商铺成本究竟是否一样？该不该一样？我们的第一感觉首先是：不应该一样。但如何才能体现出不同？这种不同对于财税结果的价值何在？

一、会计上对于成本分摊的描述

1、土地成本

在大多数招拍挂当中，整个项目的土地表现为一个整体，在单独的一块土地上可能既有商业，又有住宅，但土地出让合同中如果无法准确区分商业土地和住宅土地的出让金价款，那么土地成本将成为共同成本，需要按照一定的方法分摊。由于所得税中规定了土地成本的分摊应当按照占地面积法，因此实务中企业会计处理也基本采用此种方法，避免会计和所得税差异。占地面积法具体方法略。

2、前期工程费

虽然是一个较为庞杂的科目，但基本都是为整个项目服务，因此应属于共同成本，分摊的方法在企业所得税中无明确限制，实务中基本采用建筑面积法进行分摊。

3、建安工程费

这个科目是整个开发成本的核心，无论从重要性还是数据占比。建安工程费包括建筑、安装和装饰三大类。每种成本究竟属于直接成本还是共同成本需要区别对待。

先来说说建筑吧，作为建安工程费中最重要的内容，建筑通常由总包方统一实施，最终出具决算报告。对于住宅和商业分别应当对应多少成本，决算报告中一般不会准确区分。如果是这样，则是共同成本需要在住宅和商业中分摊，分摊的方法仍然采用建筑面积法的话，住宅和商业的建筑成本变成一样的。这同我们的观感是矛盾的，在两种产品的设计上，最大的区别在于层高，商铺的层高通常超过4米，而住宅的层高通常不高于3米，层高的巨大差异意味着两种产品的建筑成本应该不同，但分摊方法无法解决这个问题。唯一的办法是要求决算报告中进行区分，这样的话建筑成本可以明确到每一个成本对象，自然从共同成本变成了直接成本。

在安装和装饰工程中，由于产品属性不同，功能各异，安装和装饰也同样具有一定的差异性，有些成本只为单一产品发生，自然就应该是直接成本，典型的如外立面装饰，住宅通常采用涂料处理，商铺通常使用干挂石材，而写字楼标配通常是玻璃幕墙，那么对这些成本直接计入对应产品也就顺理成章。

因此，建安工程费不能一概而论，应根据各部分成本明细内容进行分析，区别对待，精细核算。

4、基础设施建造费

不同的地方在于资本化的利息，如果放在开发间接费当中，分摊方法严格来讲有点不同。所得税对于房地产企业开发成本中的资本化利息分摊原则进行了特殊规定，要求采用预算成本法或者实际成本法。实务中很多企业并未按照这个方法处理，直接整个开发间接费简并按照建筑面积法处理，由于在所得税中的差异较小，一般税务机关并未做过多的关注。

二、成本不同分摊思路对税的影响

所有成本作为共同成本按照一种方法进行平均分摊，当然最简单，但可能会对税产生麻烦，我们来分析一下：

1、成本分摊对增值税的影响

如果假设所有的产品都对外销售的话，不考虑出现个别产品进项税转出的情况，那么成本分摊对增值税没有影响，无论销售还是自持，成本对应的所有的进项均可以抵扣，划分给谁都无不同。

3、成本分摊对土地增值税的影响

土地增值税清算中，住宅和商铺是分开计算增值额、增值率和增值税的，这才是成本分摊最大的影响之处。简单粗暴的平均分摊法带来的直接结果就是商铺成本的不合理降低，导致商铺土地增值税的多交。而精细化核算所强调的合理分摊会将各自产品成本较为真实和合理的核算，最终商铺销售价格高，成本也应当高，土地增值税清算会建立在这个基础上实施，较为合理公平。

总结：

1、房地产企业成本分为两种：直接成本和共同成本。核算和分摊的思路完全不同。

2、在开发成本各项目中准确区分直接成本和共同成本，并提供相对应的证据说明你的划分合理是对房企财务人员的一大考验。

3、这种精细化的成本分摊核算对于所得税和土地增值税的影响同时存在，但致命的影响还是发生在土地增值税清算中。

(转自：李舟财税圈)

一、房地产企业预缴土地增值税的计税依据怎么选？

土地增值税计税依据

留言时间：2020-04-09 留言状态：已答复

留言内容：

房地产企业预售阶段预缴土地增值税（一般计税方法），计税依据：（预收账款-预缴增值税）*税率，还是按照:预收账款/1.09*税率？

答复内容:

"您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

因此，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目适用增值税一般计税方法的，计算土地增值税预征计征依据为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"

答复单位：国家税务总局河南省税务局

【备注】

1、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条开宗明义：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

2、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因此，房地产开发企业在收到预收款时：

1．一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+9%）×土地增值税预征率

2．简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）×土地增值税预征率

70号公告同时还规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款－应预缴增值税税款”

从纳税人角度，当然选择“预交土地增值税=预收款/（1+9%）×土地增值税预征率”，实操中也是按这种模式来预交。

二、合作开发：非房地产企业开发房地产项目，土地增值税能否加计20%

非房地产企业开发房地产项目，土地增值税能否加计20%

留言时间：2020-06-24 留言状态：已答复

留言内容：

"非房地产企业A，取得土地，以A名义与B房地产企业合作开发房地产项目，项目完工后销售，最后A作为土地增值税纳税人，土地增值税清算是否能加计20%？土地增值税条例并未限制加计20%是房地产企业的专属条款，所以别的企业只要开发房地产，我们认为同样适用20%加计。。。"

答复内容:

"您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第六条计算增值额的扣除项目包括：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)房地产开发企业加计20%扣除。

二、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）规定，二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

由此可以看出，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。由《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条明确规定房地产开发企业加计20%扣除。该条款不适用与非房地产开发企业。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"

答复单位：国家税务总局河南省税务局

三、房地产企业增量留抵退税申请过一次以后，还可以再次享受吗？

增量留抵退税申请过一次以后，还可以再次享受吗？

答：自2019年4月税款所属期起，符合条件的纳税人连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额。按照39号公告规定再次满足退税条件的，可以继续向主管税务机关申请退还留抵税额，但与上次退税计算增量留抵税额的连续期间，不得重复计算。

四、房地产开发的车位使用权转让协议是否交印花税？

车位使用权转让印花税

留言时间：2020-05-18 留言状态：已答复

留言内容：

房地产与客户签订的车位使用权转让协议，车位价格2万，同时赠送1000元家电，优惠后实际收款2万。请问：该协议是否缴纳印花税？如何缴纳？分车位和销售家电适用的税率吗？

答复内容:

"您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）规定，第二条下列凭证为应纳税凭证：1.购销、……2.产权转移书据；……附件，印花税税目税率表……1.购销合同包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同, 由立合同人按购销金额0.3‰贴花 ……产权转移书据包括财产所有权……商品房销售合同，由立据人按所载金额0.5‰贴花。

三、根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（（1988）财税字第255号）规定，第十六条产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。第十七条同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。

因此，根据上述文件规定，若房地产企业转让的车位是在政府管理机关登记注册的动产、不动产，则需要按照产权转移书据缴纳印花税。若房地产企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于印花税征税范围，不缴纳印花税。对同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。建议您参考上述文件规定，并结合您的实际情况缴纳印花税。具体事宜可联系主管税务机关确认。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"

五、将生地变为熟地转让，建安支出可否按照开发成本加计20%扣除？

土地增值税清算

留言时间：2020-06-01 留言状态：已答复

留言内容：

国税函发（1995）110号文中，（六、具体计算增值额时应注意什么？（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。）在实际业务中政策中说的开发成本是否包含投资在土地上的建安成本，比如桩基及支护的成本？建安成本在生地变熟地的这部分投资，可否按照开发成本加计20%扣除？

答复内容:

"您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定，（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条土地增值税的征税对象是什么？……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条具体计算增值额时应注意什么?……（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

因此，请您参考上述文件规定，房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。若您属于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"

答复单位：国家税务总局河南省税务局

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