【建纬观点】房地产开发企业破产程序中购房者利益保护

作者介绍

吴炜春   毕业于上海大学知识产权学院，现为上海市建纬律师事务所不动产金融部成员、建纬“一带一路”法律服务中心组员。曾先后在西班牙通力律师事务所、华为西班牙代表处、上海西班牙投资置业顾问集团工作，熟悉并擅长国际贸易、跨境知识产权以及私募基金的诉讼和非诉讼法律事务服务。

为了促使中国楼市的健康发展，抑制房价上涨过快，国家对房地产行业采用了“房住不炒”的调控政策，今年调控措施进一步升级，投资渠道严重收缩，房地产开发企业均面临资金链紧张的难题。根据中原地产研究中心统计数据显示，仅2019年7月份，房地产开发企业境内融资计划总额已近1800亿元，境外融资计划高达1200亿元。房地产开发企业带息债增速惊人。房地产开发企业负债比例过高，极易导致企业资金链断裂，最终走向破产清算。根据人民法院公告网公开显示的信息，直至目前，全国各地法院已对400家房地产开发企业发布了破产文书。

房地产开发企业的债权债务情况较为复杂，房地产开发企业破产程序中不仅有金融机构、民间借贷、企业员工等普通企业破产中常见债权人，还包括了建设工程承包人、被拆迁人、购房人等特殊债权人。其中，购房人群体相对较弱，而且数量庞大，具有一定的社会性，在破产程序中如何平衡购房人与债务人及其他债权人的利益，保护购房人，避免群体事件，对维护社会稳定具有重要意义。

一. 购房人的物权保护

(一) 取回权

根据《破产法》第38条的规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”取回权具有物权性，该权利的行使具有物权的绝对性和无条件性的特征。该条规定的属于一般取回权，其基础是民法规定的物上返还请求权。民法上的物上返还请求权，是权利人基于其所有或者占有物的事实以及法律上的原因，请求无权占有人返还其所有物或者占有物，以恢复其所有或者占有状态的权利。

根据2007年10月1日生效的《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确了不动产物权的变更生效是以登记为基本原则的，登记是完成不动产物权变更的必要的生效要件。因此，就已签订了商品房买卖合同且已办理产权登记但未交付的购房人，可以通过行使取回权获得不动产。该条同时规定“法律另有规定的除外”，而在《物权法》之前生效的《破产法》（2007年6月1日生效）作为特别法，在破产案件中具有优先适用的效力，但是对于已经支付了全部购房款尚未交付的或已经交付但未办理所有权转移登记的房屋权属，并未有特别规定。

2013年9月，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称“《破产法适用规定（二）》”）第2条关于不属于“债务人财产”的规定，与2002年9月1日生效的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条关于不属于“破产财产”的规定相比，删除了“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”以及“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”两项，也就是将已经支付了全部购房款尚未交付的和已经交付但未办理所有权转移登记的房屋纳入了债务人财产范围，即缩小了破产程序中购房人可以行使取回权的范围，但是更加符合《物权法》第9条确立的不动产物权的效力规定。虽然《破产案件若干问题规定》并未被明文废止，但是根据《破产法适用规定（二）》第48条的规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”《破产案件若干问题规定》第71条与《破产法适用规定（二）》不一致的规定不再适用。因此，对该类房屋购房人权属的认定应当以《物权法》的登记生效为原则，购房人就房地产开发企业未完成产权登记的不动产，不享有该不动产的物权，实际享有的是房屋交付请求权的债权，其无法在房地产开发企业破产申请后直接向管理人主张取回权。

(二) 预告登记

根据《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

因此，在破产程序中，预告登记具有破产保护效力，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。办理了预告登记的购房人可以要求破产管理人继续履行商品房买卖合同，并可以对抗在此之后的在建工程抵押权人。

二. 购房人的优先权

如果购房人未办理不动产产权登记或预告登记手续的，该如何保护其合法权益？法律对于此种情形下的债权的清偿顺序未做明确规定。但是，可以从相关的法律和司法解释中找到破产程序中处理该问题的依据。

(一) 已经支付了全部或大部分购房款的购房人

根据《合同法》第286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。2002年的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《工程款优先受偿批复》”）明确了“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”以及“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，对于已经交付了全部或大部分款项的但未办理产权登记的购房人，在破产程序中，该请求权享有特殊保护，不仅优先于普通债权，还优先于担保物权以及承包人的建设工程价款。

尽管《工程款优先受偿批复》仍有不少争议，但是，在司法实践中，一般认为购房人的付款比例达到或超过50%即视为已支付了购房款的大部分款项。《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法〔2003〕48号）表明：“人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50％），且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。”

根据2005年12月25日《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》的规定：《工程款优先受偿批复》的消费者仅指“为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营”的消费型购房人。因此，对于投资型购房人则不享有该类特殊保护。

(二) 已经支付少部分房款的购房人

根据上述分析可以得出，在破产程序中，只支付了定金或少部分房款的购房人，如果未办理过产权登记或预告登记手续的，其债权属于普通破产债权，不享有特殊保护。

三. 消费型购房人优先权的行使

破产程序中，消费型购房人优先债权的实现方式一定程度上受房屋能否竣工，是否具备合同约定的交付条件的影响。根据《破产法》第18条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”破产管理人对未履行完毕的商品房买卖合同或预售合同享有是否解除或履行的选择权。

(一) 具备交付条件情况下，优先权的行使

1. 对于现房买卖，已经支付全款的消费型购房人履行了商品房买卖合同的付款义务，破产管理人无权解除该合同，购房人有权根据《工程款优先受偿批复》要求破产管理人继续履行该合同并办理房屋产权登记。支付了大部分价款的消费型购房人在破产案件受理前补足了剩余购房款的，也有权根据《工程款优先受偿批复》要求破产管理人继续履行该合同并办理房屋产权登记。

2. 如果因破产企业的原因无法继续履行合同或无法办理产权登记手续的，要求解除合同的，消费型购房人的房屋交付请求权变更为购房款返还请求权。《工程款优先受偿批复》并未明确消费型购房人的优先权是否包含购房款返还请求权，学术和实务中对此均有争议。笔者认为，从《工程款优先受偿批复》保护购房人生存权的制定宗旨看，消费购房人主张的购房款返还请求权也应当具有优先性。山东省淄博市中级人民法院在(2017)鲁03民终2946号判决书的本院认为中写道：《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号）对《工程款优先受偿批复》第二条又作了进一步理解阐述，即“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

3. 如果消费购房人因其自身原因要求解除合同的，其主张的购房款返还请求权则不享有优先受偿权，仅作为普通债权获得清偿。

(二) 不具备交付条件情况下，优先权的行使

1. 对于期房买卖，如果在破产案件受理前未能完成续建的，由于合同目的不能实现，破产企业或管理人可以根据《破产法》及《合同法》解除该合同，已经支付全款的消费型购房人享有优先的购房款返还请求权。

2. 如果消费型购房人因其自身原因要求解除合同的，其主张的购房款返还请求权则不享有优先受偿权，仅作为普通债权获得清偿。

综上，人人“住有所居”是加快推进以改善民生为重点的社会建设的目标之一，是社会稳定、国家繁荣的基础。在房地产开发企业破产中相对于处于弱势地位的消费型购房人，应当给予特别保护。但是，目前尚未有明确的法律规定能够提供全面的保障。因此，在破产程序中，如何合法、有效、适当地维护购房人的权益，仍需进一步地研究和探索。

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