广州今日拍出新地王，背后有何玄机？
文|凯风
从下午开始，朋友圈中就充斥着“广州房价要涨了”的消息，打开一看，原来是广州今日拍出新地王。雅居乐35216元/平的楼面价在芳村竞得新地王，而周边一手房房价不过在2.5-3.5万/平之间。这意味着，未来该地块房价必须在5-6万之间，地产商方有保本盈利的可能。
这样的楼面价，连地产专家都大呼匪夷所思。为何在某些中介人士和朋友圈眼中，却成了房价上涨、广州楼市崛起的标志？
其实，关于地王，有两个问题需要仔细剖析：第一，地王们果真相信房价在未来短短几年内就能翻倍？第二，购房者果真相信地王就是楼市兴旺的信号？为什么会有“地王出现，房价要涨”的认识？
对于第一个问题，不妨来看看广州前地王的遭遇。
2013年，广州市海珠区南洲板块拍出广州第一地王，国企越秀集团以34590元/平方米的单价一举刷新广州单价地王，这意味着未来房价在5-6万方能保本微利，而当时周边一手房房价在2.8万-3.1万之间。时隔三年，该项目仍未上市，即便经过2016年初的楼市暴涨，目前该地块周边房价也不过在3.0万-4万元之间。
显然，无论是当初的越秀地产还是如今的雅居乐，都未必相信房价能在短短的几年开发周期内出现翻倍，但为何还有这么多的开发商对于地王趋之若鹜？
在我们之前分析的《地王频出的逻辑是什么》一文中，我们曾谈及地王频现的四大原因：地方政府炒旺楼市的需要、国企央企不在乎投资回报的特色背景、带旺周边楼市从而从关联项目中获益的考量、抢地以传达市场信号的考虑。
那么，对于广州新地王，这几条原因究竟哪一条可以对号入座？首先，对于地方政府来说，今年上半年广州土地市场不温不火，此时急需一个地王来带旺市场，不管政府是否有意为之，客观上的确产生了这种效果。
其次，我们一直说，广州土地供给规模强于其他一线城市，这是基于广州城区面积大、土地供应多产生于郊区而言，其实，中心城区土地供给也相当紧张，荔湾区芳村板块同样如此，土地紧张之下，自然就有了争抢的理由。
再次，该地王板块周边有广钢、广纸板块等多处新盘在售，开发商们自然就有了抬价赚吆喝的考虑。即便该地块最终花落他家，只要能“抬”出一个地王出来，自然就能带旺周边的楼盘。荔湾新地王刚出来不久，周边就已开始疯传多楼盘封盘涨价的消息，由此可见一斑。
‖新地王所在地块
荔湾这块地王，其实规模并不大，位置同样不怎么好。根据有关媒体踩盘所知，虽然号称江景单位，但离江边还有300米，未来也只是局部可望江；虽然声称有三地铁一城轨一有轨电车在此交汇，但未来小区可能会有地铁穿行，加上周边被汽车厂和物流公司环绕，环境与价格并不匹配。
然而，就是这样的二流地块，却被疯抢。可见争抢者，在乎的未必是地块本身的价值和投资回报率。其实，地王之为地王，也就在于他们根本不在乎地块本身的投资回报。
对于第二个问题，首先需要指出的是，地王并不代表区域发展的必然结果，而更像是楼市炒作的副产品。换言之，不是周边发展形势良好才有地王出现，而是地王出现在短期内带旺了周边市场。这不是文字游戏，而是指出地王本身的问题所在。
可惜，市场狂热之下，地王仿佛成了一种预期的自我实现。
去年以来，广州房价上涨幅度不如北上深，广州能否保住一线城市地位成了许多人的隐忧。在这种担心之下，人们既不希望广州房价过快上涨以影响生活，但又希望有一个地王来佐证广州楼市没有没落。所以，当新地王来临时，媒体甚至以“广州房价终于在沉默中爆发”为题来直抒胸臆。
然而，一个匪夷所思的地王，显然代表不了未来楼市的走向。广州楼市相对理性平和，背后的根源在于广州有广阔的郊区腹地，郊区大量供给的存在摊平了广州的均价。区区一个地王，顶多拉高中心城区的房价，并不能改变广州楼市的供给现状。除非政府有意压缩土地供给，人为制造出一个又一个地王，否则，所谓的广州房价“反击”都是一厢情愿。
‖郊区摊平广州均价。
地王这种东西，顶多只是炒作的噱头。对于真实的楼市，不会有任何实质性的影响。我们判断楼市走向，切勿掺杂太多感情判断，而要以楼市逻辑和经济逻辑为基础，房屋屋其实一直都在做这样的尝试，从云遮雾罩的楼市宣传中挖掘出其真实的逻辑，而不是被各种各样的耸人听闻所误导。
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