一线城市房租全线下跌，楼市迎来新变局？
文|凯风
虽然调控不断，但一线城市房价仍旧坚挺，然而，北上广深的房屋租金却同时出现下跌。从去年12月至今，上海房租在连续增长90个月以后出现持续下跌，北上深也都呈现下降趋势，而且都是金融危机以来首次。
房价上涨而房租下跌，看似矛盾，其实十分正常。虽然双方都受供求关系影响，但房价更多与社会资金水平挂钩，受货币宽松、信贷宽松和恐慌情绪影响较大，而房租则与实际经济水平、工资水平挂钩，不管房价如何保障，只要实际收入停滞不前，房租也很难一路暴涨。
换句话说，房租代表真实的购买水平，房价代表社会的投机水平。
那么，一线城市房租持续下跌，究竟受到哪些现实因素影响？上海房租为何在连续上涨八年之后，首次出现下跌？这对于楼市来说意味着什么？
从人口角度看，与广州深圳不同，北京上海目前都在严控大城市人口，人口增长的空间被严重遏制，各种以业控人、以房控人、拆违整治的手段层出不穷，上海人口在2016年首次出现负增长。房子还在不断建，人口却出现实质性的减少，房租自然就失去持续上涨的动力。
当然，人口并非唯一的决定因素，毕竟广州深圳人口还在大幅流入，但为何他们的房租也在下降？这就不得不说到调控政策所带来的影响，随着限购、限贷、限售政策的推进，部分待售房转向租房市场，再加上机构推动的长租公寓不断进入市场，导致供给量增加，这也会导致租金下降。
无论是人口变动还是供给面的变化，都还只是房租价格涨跌的短期因素。从深层次因素来看，房价上涨更多受货币放水和恐慌式抢房的影响，而缺乏经济和收入基本面的支撑。实际上，2014年以来，不仅经济增速出现下滑，而且一线城市的人均居民可支配收入增速也在下滑，而且远远低于房价涨幅，显然无法消化房价暴涨的成本。
有个词叫做租金回报率，就是用房租与房价之比来衡量房子本身的居住投资价值。据第三方机构测算，目前一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。这意味着北京一套房子，如何只靠租金的话，起码要66年才能回本。显然，购房者根本不在乎租金回报，房价上涨所得来的巨大收益，让一切投资都相形见绌。
但在房价的暴涨式繁荣之下，正是经济发展和居民收入的停滞不前。对于普通工薪族来说，房价收入比越来越高，房子离自己越来越远，本来十年收入可以买到的房子，如今要搭上20年收入，那自然只能望房兴叹。买不了房无奈租房，但工资收入只有那么点，每年的工资涨幅越来越有限，显然支撑不起更高的房租。
房租下降，是来自市场基本面的警告。虽然中国房价背离基本面已久，但这不意味着高房价就高枕无忧。中国楼市更像是一个击鼓传花的游戏，基于政府所提供的刚性担保，所有人都认为暴跌不会从自己身上开始。但失去经济基本面和收入基本面的支撑，仅靠货币放水和投机炒作，这样的楼市能维持多久？
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