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史上最严调控了,房价为何还这么坚挺?

2017-05-11 凯风 房屋屋

文|凯风

 

这一轮调控堪称史上最严。


从去年十一开始,十多个城市同时出台的限购限贷政策,但效果甚微,房价仍旧一路上行。不得已,今年3月,各地政策持续加码,二次调控三次调控纷至沓来,手段上更是祭出公寓限售和新购房限卖的绝招,但几个月过去,房价仍旧高居不下。

 

虽然从去年开始,就有媒体故作惊人之语,声称北上深房价全部下行,最终被证明不过是局部波动。今年年初,北京广州以及部分三四线城市房价开启新一轮暴涨,上涨势头更甚于以往,虽然在调控2.0和3.0版本中,以限购限贷限售为特征的大杀器最终袭来,但房价仍未有松动。

 

虽然各地政府都声称房价上涨势头得到遏制,一个理由就是成交量大幅萎缩。但谁都知道,控制成交量再容易不过,比如减少预售证发放数量,再比如推迟网签。不仅如此,从数字上控制房价实际也不难,比如房价备案和熔断制,不能随意涨,也不能随意跌。但这挡不住阴阳合同的盛行。一个满足政府要求的购房合同,一个代表实际偏离价格的装修合同,就能轻而易举让限价沦为虚设。

 

调控从1.0到3.0,房价依旧坚挺,这让很多对楼市调控饱含期待的人大失所望。如果说第一轮调控,因为限购限贷相对传统,市场早已产生免疫力,那为何限售和变相加息之下,仍然毫无作用?

 

一个原因是,市场心理仍未发生逆转,再不买房永远就赶不上的恐慌仍在扩散,诸如业主返价、一晚加价十几万万的新闻仍然不绝于耳,没人相信房价会降。实际上,这也是过去几十年的经验写照,很多下车的人基本永远失去了上车的机会。

 

另一个原因更为关键,与没人相信房价会降的市场情绪不同,人们更坚信政府不会允许房价下降。

 

这不仅从各式文件里保证房地产市场稳定的话语可以看出,而且,如果说限购限贷是遏制需求,那限售只会锁死交易,让市场供求更加紧张。再加上限制网签、限制房价的政策,市场上供给更是捉襟见肘,房价稳定就不在话下。

 

通过限售锁死交易,表面上看是抑制投机,但实际上是让房价锁定在高位,从而既避免金融波动,又能借此为房地产税的推出铺平道路。

 

相比于限购限贷限售的三板斧,更有效的政策其实有两个:一个是扩大供地,另一个是收紧货币。

 

对于扩大供地,很多地方并不情愿,一个原因是囤积居奇的老道理,另一个原因是以地控人的现实考量,减少供地推高房价,清理地下室减少租房供给,外地人自然就失去生存根基,不得不离开大城市。

 

这方面,典型的例子是北京。在今年3月份,北京还一直坚称五环内不再新增用地,京津冀城市群规划也以限制北京供地为根本目标,这种表态引发舆论轩然大波,在北京房价二次暴涨之下,才不得不做出调整。

 

对于收缩货币。在美国持续加息的影响之下,中国央行不得不变相加息予以应对,市场再度出现钱紧局面,加上商业银行纷纷取消住房贷款利率优惠,购房成本大幅提升,这正是釜底抽薪之策,对房价的影响更甚于限购限贷限售,这是最值得注意的。

 

历史上的调控,很少有能撑过两三年的。只要楼市一旦出现下行苗头,取消限购、宽松贷款甚至发放财政补贴,就会成为地方政府争先恐后的选择。这一次,史上最严楼市调控,会否重蹈覆辙,显然不让人乐观。

 

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