两会透露重要信号，楼市逻辑正在发生变化！

撰文|凯风

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逢8之年，必有大变。政治大周期的变化且不必说，经济政策上的变化同样不少，而楼市首当其冲。

今年两会，关于房价与楼市的讨论依旧喧嚷。在各种争论背后，有一条主线始终不变，那就是维续已久的楼市逻辑，或要彻底发生变化。

1官方4次表态，房地产税箭在弦上

去年两会，新闻发言人一句“房地产税立法未列入今年全国人大常委会审议安排”，让房地产税彻底冷场。

与去年完全不同，今年两会，房地产税成为焦点中的焦点。不说代表委员的争论，在短短一周内，官方就已连续4次表态定调：

3月4日，十三届全国人大一次会议新闻发布上，新闻发言人表示，加快房地产税立法是重要任务，目前正在加快进行起草完善法律草案，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

3月5日，政府工作报告提出，要稳妥推进房地产税立法。

3月6日，财政部副部长在新闻发布会上表示，全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

3月11日，人大常委会工作报告谈到今后一年工作时提出，研究制定房地产税法。

所以，房地产税已经不存在要不要征的问题，唯一的问题只剩下“如何征”。虽然房地产税未必能够降房价，但它带来的心理预期影响不容低估，如果与大环境的变化相互叠加，其影响同样是致命的。

2两重要人士定调：降杠杆，楼市首当其冲

众所周知，去年下半年以来，我们金融政策的主基调已经变成“防风险”，防风险首当其冲的就是金融风险，而金融风险的重中之重，则在于房地产风险。

在两会上，两位重要人士对此发出声音：

银监会主席郭树清表示，银行是防范金融风险攻坚战的主战场，重点工作之一是要稳定杠杆率，企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快，需要警惕。

中财办副主任杨伟民指出，我国的债务主要包括政府部门债务、居民部门债务、企业部门债务。居民债务方面，要通过控制房地产泡沫来防范过快增长，建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。

这两位的分量不言而喻，从他们话语中能得出什么政策指向，也是相当清晰的。

3央行表态，房贷利率可能还会继续涨

3月9日，央行副行长潘功胜在答记者问时表示：

最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。

这段话主要有两层意思：一方面，对于商业银行上浮房贷利率的行为，变相表示认可，而且对房贷利率继续上涨保持一定的容忍度，这也相当于对楼市变相加息。

另一方面，对于受到影响的刚需，可能并没有太多扶持政策。房价出现微调，房贷利率却一路高涨，最终买房负担不降反增，200万的房贷按照上浮20%的利率，最终要多付出44万的利息。

虽说有关部门也表示要落实差别化的住房信贷政策，积极支持居民买房的合理需求，但房贷利率上涨是市场货币收缩、信贷紧缩以及美联储加息缩表的正常反应，即使也支持刚需购房，恐怕在贷款利率上也没有太多可商量之处。

4人口形势进一步紧张

生育意愿降低，出生人口不升反降，对此，国家卫计委副主任王培安表示：

一是生育意愿的问题，二是很多人想生不敢生，还有一些人想生生不出。不敢生的原因，一个是生 46 32178 46 15046 0 0 3716 0 0:00:08 0:00:04 0:00:04 3715起，经济负担大，现在养孩子的成本不一样了；二是精力的问题，生了孩子管不过来。

这里的大背景是，全面二孩政策推行2年之后，2017年中国出生人口为1723万人，比2016年减少63万。与原来官方的预测数字相比，更是少了三四百万人之多。

不论背后是什么原因，人口形势的确愈发严峻。一边是劳动力人口不断缩减，另一边是全面二孩，未能挽回出生人口不断降低的大趋势。

对于房价而言，人口是根本的根本。从资产角度看，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫，而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。

人口对于各城市的影响更加显著。没有人口支撑的地方，其高房价恐怕也难以长久。

5高频热词：房住不炒，租购并举

从1998年住房商品化改革开始，已经过去二十年，房地产市场面临方向之变。

去年十九大报告明确提出，

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

今年政府工作报告则更进一步：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

这其中两大关键词，仍旧是房住不炒与租购并举。

房住不炒，意味着要抑制投机，所以短时间内限购、限贷、限价、限售政策不会退出。除非房地产市场发生斗转，市场行情一片萧条，否则在一二线热门城市，史上最严楼市调控有望得到继续维持。

租购并举，这个方向已经相当明确。发展租赁市场，从而打破住宅市场垄断的局面。其中，国企兴建租赁房、集体建设用地入市都已逐步落实。

6楼市逻辑已经发生改变

正如政治有长短周期一样，楼市也是如此。

从短周期看，房地产泡沫风险已经被提到全局性的高度，去居民部门的杠杆成为政策的主要方向，大环境紧缩之下，房价很难再维持前几年的辉煌。

从长周期看，虽然政府对于土地财政和房地产经济的依赖依然难以破除，但政策正在朝着这个方向努力。通过房地产税改革，取代地方财政；通过租购并举，撬开房地产炒作的基础；未来的楼市可能会发生重大转变。

当然，这一切都建立在经济平稳发展、产业升级转型正常的基础上，如果危机提前叩门，会否重回刺激之路，谁也说不清。

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『索引』大局已定，房地产税最有可能这样收