宽货币VS紧楼市，这一次房价“鹿死谁手”？

撰文|凯风

2018年已经过半，货币政策与楼市调控都在悄然发生变化。

一边是降准不停，货币宽松的节奏前所未有，另一边是密集监管，楼市调控的节奏陡然加速。

宽货币与紧楼市对垒，到底谁更胜一筹，房价又会鹿死谁手？

1“宽货币”回归，大放水来了？

6月底，央行货币政策委员会召开第二季度例会，例会指出：

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。

与过去对比，这一表述出现三大变化：

一是流动性从“合理稳定”变成了“合理充裕”。这与6月份的MLF扩围、不跟随美国加息、定向降准等政策基调相吻合。

二是监管目标从“管住货币供给总闸门”，变成“松紧适度，管好货币供给总闸门”。从管住到管好，一字之差，松紧就完全不同。

三是多了稳定市场预期的表述。股市暴跌，人民币汇率连跌，贸易争端压力有增无减，稳定预期就成为第一要务。

种种迹象表明，“宽货币”重新回归。

不过，宽货币并不等于大放水。原因在于，这一轮宽货币，是应对经济下行、债务违约、中小企业融资成本高企以及贸易争端的结果。

换句话说，宽货币是被动之举，也是无奈之举。

这就与2009年的四万亿大水漫灌不同，也与2015年的一年五次降准降息有了实质性区别。当时的大水漫灌，是为了应对经济全方位的风险，刺激楼市正是其中重要的一环。

这一次宽货币被限定为定向滴灌，目的在于对冲去杠杆带来的新风险。而经过这两年的全国性大暴涨，楼市风险已经成为最重要的金融风险隐患之一，宽货币必然要防止楼市的反弹。

所以，宽货币与紧楼市可谓联袂而至，互为对冲，目的就在于防止货币之水再次流向楼市。

2紧楼市：密集调控有用吗？

这一次紧楼市，与以往有点不同。

过去调控虽然一轮接一轮，但基本都属于传统政策工具。无论是限购还是限售，都不脱离传统调控的窠臼，市场对此早有预期，而且各地都不乏规避手段，以至于楼市调控最终雷声大雨点小，对房价难以产生实质性影响。

这一次不同之处在于，楼市调控开始正本清源，同时全面堵漏，其力度和强度都前所未有。

其一，棚改货币化全面收紧，三四线城市遭遇釜底抽薪。棚改货币化，正是这一轮三四线城市房价暴涨的根源。一旦棚改货币化严重收缩，三四线城市也就失去了根本的上涨动力。（更多分析详见《棚改货币化全面收紧，三四线城市真的危险了！》）

其二，全面打击投机炒房。6月28日，住建部会同公安部、银保监委等7部委展开楼市乱象专项治理行动，北上广深、杭州、武汉、厦门、成都等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

这一次纳入监管的30城，基本都属于房价持续高热的城市；而专项行动的目标，基本覆盖了所有的市场乱象。从制造抢房假象到哄抬房价，从捆绑收费到阴阳合同，从价格欺诈到变相加价，从虚假房源到虚假房地产广告，无缝覆盖。

其三，6月27日，国家发改委、财政部联合印发通知，要求控制企业外债规模，防范外债风险。对于房企，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

房企的融资渠道主要有银行贷款、信托贷款、境内发债、境外发债等方式。然而，今年以来，银行贷款收紧，信托等表外贷款受资管新规影响，大幅收缩。与此同时，随着企业违约案例增多，房企境内发债屡屡遭遇中止；此番境外发债只允许借新还旧，这是基于人民币汇率不断下跌，美元计价的外债成本不断攀升，限制境外发债，有利于防范金融风险。

然而，这意味着房企融资的水龙头基本已经被全面关停。

其四，“新四限”横空出世。仅6月份，就有18城加码楼市调控，其中不乏西安、长沙、杭州等热门抢房城市。与传统的限购、限贷、限价、限售等“老四限”手段不同，“新四限”直指炒房投机漏洞：限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房。

这其中最重要的是限制人才落户炒房与企业炒房。

先说人才落户炒房。过去一年来，一众二线城市，以抢人大战之名，通过落户购房等渠道，大肆发放“房票”，直接打通大学生从校园到售楼处的通道，为楼市抢房再添一把火。

至于企业炒房，更是屡见不鲜。

据WIND数据显示，截至6月底，A股3582家上市公司中，共有1664家上市公司持有投资性房地产，占比47.11%。合计持有市值达9905.14亿元，相较2016年年底的8112亿，增长超20%。

封堵住企业炒房与人才落户炒房，楼市调控才算有了实质性的杀伤力。

3宽货币VS紧楼市：谁说了算？

宽货币与紧楼市的对垒，说到底是谁更有效的对垒，我们可以拆解成两大问题：

一是定向降准的货币之水，会不会大规模流向楼市？

二是这一轮的密集调控，能否打破越调越涨的怪圈？

先说第一个问题。虽然宽货币的目标并不在于楼市，水一旦放出来，往哪流，并不由监管部门说了算。即便是面向中小企业的定向降准，也难免会释溢到楼市里去。

但必须说明的是，货币放水也不是毫无止境的，贸易争端、美国加息缩表、居民债务杠杆高企的压力仍在，这一切都容不得再一次大水漫灌。

再说第二个问题。从棚改货币化收缩、30城炒房投机大治理、房企融资全面受限、新四限手段正式登场中不难看出，楼市调控之密、力度之大，足以说明在宽货币的同时，抑制房地产泡沫已经成为重中之重。

过去的调控之所以陷入“越调越涨”的怪圈，是因为调控本身是叶公好龙式的，调控只是短期的应对手段，且到处漏风，随处都有变相规避的出口。

这一次调控，不说能不能产生立竿见影的效果，最起码决心不一样了。露头就打，严控投机，甚至对三四线楼市釜底抽薪，对市场的影响，显然要比过去两年要有效的多。

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