抢房大战再现，深圳楼市逆转？想多了
文|凯风
离2019年只有30多天，深圳楼市突然热闹了起来。
就在这两天，深圳西部的几大网红楼盘集中上市。
11月28日，万科星城开启网上选房，半小时卖出1900套，销售金额突破70亿元，且打破深圳有史以来的单盘销售记录。
无独有偶，就在两天之前，同一区域的华强城也引来众多认筹，当天售出1000套左右，去化率超过八成。
一时间，许多人惊呼，深圳楼市逆转回暖。
真相到底是什么？
01
“热闹”背后，真相是什么
这是一场在深圳西部的刚需厮杀战。
有热闹，但没狂热。
说有热闹，是因为认筹人数的确超出预期。说没有狂热，是因为两大网红盘的售价都远远低于预期。
华强城作为地铁盘，一直都备受关注，此番售价为4.6万元，远远不及之前的吹风价5万元。
万科星城的售价为4.39万，而且还有累计13万的优惠，加上5楼以上全部一口价，促销回笼资金的意图昭然若揭，而周边的二手房均价超过4.6万元。
即便提供如此之大的优惠，万科星城3337套的推盘，仅仅卖出了1900套左右，去化率不足6成，这个成绩算是差强人意。
值得一提的是，这两大网红神盘，处于深圳宝安沙井片区，这一片区目前概念泛滥，海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容、广深科技走廊……无论概念能否落地，都会对市场产生一定刺激作用。
所以，这两大网红盘的热销，是区位优势和价格优势的正常体现。便宜从来都是硬道理，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
深圳新房市场的热闹，说明的无非还是这个老道理。
02
深圳二手房：量价齐跌进行时
一线城市的市场究竟如何，还是要看二手房。
这是因为，北上广深等城市早已进入存量房时代，二手房交易量远远超过一手房。相比于一手房价格受到诸多限制，二手房随行就市，更接近真实的市场预期和楼市行情。
根据中原地产的监控数据，深圳二手房量价齐跌趋势已经确立。
从成交量上看，二手房成交已经腰斩。8月份深圳二手房成交量高达7200套，到了11月月底，当月成交量仅为3303套，相比8月份已经腰斩。
这一数字，创下除春节之外20个月以来的新低。
从价格上看，深圳楼市正处于高位盘整状态。
据中原地产数据，排除4月份因市场成交热度调整的波动，从9月开始，深圳二手房均价开始走跌，从9月的52867元下降到11月的52143元，跌了1.5%左右，处于高位盘整状态。
价格虽然跌得不多，但深圳多数楼盘报价正在持续松动。
根据中原报价指数，就在最近一周，在调整报价的楼盘中，有六成调低了报价。
央视也关注到深圳楼市的降温，以“深圳二手房量价走低，房产中介生存难”为题进行了专题报道。
显然，成交量大幅下滑，价格随之从高位盘整不断向下，报价持续松动，这说明深圳楼市仍在调整轨道，离回暖还有很长距离。
03
深圳城市基本面
深圳楼市，在全国具有风向标意义。
2015年，当大多数城市仍为高库存所累时，深圳房价就已率先反弹，并且在2016年就创造出翻倍行情。与深圳一百公里之外的广州，则是到了2017年，才实现翻倍行情。
作为一线城市，深圳经济竞争力强劲。自从2016年GDP超过广州以来，与广州之间的GDP差距就在不断扩大，经济第三城地位日益巩固。
尤其是当经济面临下行态势，工业增速下滑，出口增速下滑，一二线城市普遍面临调整的阵痛，以互联网产业和高新科技产业为主的深圳，仍能保持高速增长。
值得一提的是，深圳的人口增速在全国一直保持前列。2017年，深圳人口流入超过60万人，在全国排名第一，城市吸引力毋庸讳言。
与北上广相比，深圳更加独特的一点是，城市面积相对较小，土地资源严重不足，人口与土地资源的紧张态势有增无减。
与广州相比，深圳与广州人口总量相当，但深圳城市面积仅有广州的1/3，每年的土地供应量不到的一半，此消彼长之下，供求必然严重失衡。
所以，从经济、人口和土地基本面来看，深圳房价虽然高居不下，但抗跌性相对较强。
04
深圳之忧：楼市杠杆率冠绝全国
深圳基本面良好，但在楼市上却存在极大的隐忧。
这一隐忧，就是居民债务过高，杠杆居高不下，成为未来房价的最大制约。
如果以贷款余额/存款余额来衡量楼市杠杆率，不难发现，深圳楼市杠杆率高达167%，冠绝全国。
与之相比，同为一线城市的上海的杠杆率仅为78%，北京只有58%。
在全国各大城市里，唯一能与深圳相抗衡的也仅有厦门一地。2018年6月，厦门的居民杠杆率高达178%。
今年下半年，厦门房价率先由涨转跌，市场之冷，创下二线城市之最。迄今为止，厦门房价从最高点已经跌了15%-20%。
同理，深圳居民已经没有太大加杠杆的空间了。
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