小心!不能仅以"借名买房"为由对抗法院对出名人的强制执行(非常典型)

2017-09-24 李舒唐青林张烨 保全与执行

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法院强制执行登记在出名人名下房屋的，借名人仅以其是房屋实际所有人为由要求停止执行的，法院不予支持

编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成百余篇系列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。

阅读提示

房屋买卖交易中，当事人受限购政策、贷款条件等因素的影响，有时会选择借名买房的方式以促成交易顺利进行。但由于借名买房中房屋登记在出名人名下，因此存在较大风险，风险之一即借名买房关系难以对抗法院的强制执行。本文引用的案例中，当事人借名买房后，因出名人欠债未还，被法院查封了名下的所有房产，其中包括实际归借名人所有的房产。借名人以其是房屋实际所有人为由请求法院停止执行，即便出名人在法庭上认可借名人关于房屋所有权的主张，法院最终也没有支持借名人的诉讼请求。

案情简介

一、陈伯江因政策及军人身份限制无法办理按揭贷款手续，遂与杨帆约定以杨帆的名义办理贷款购买房屋。

二、2001年5月31日，杨帆与北京银信兴业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由杨帆购买该公司开发建设的108号房屋，房款总1088784元。108号房屋登记在杨帆名下，后陈伯江以本人名义办理入住手续并装修。该房屋一直由陈伯江及家人居住。

三、根据法院生效判决及相关公证文书，杨帆欠梅林债务1545500元，欠贾志宇债务5400000元。2005年7月，因杨帆未按期偿还前述债务，贾志宇、梅林分别向法院申请强制执行。同年9月15日，法院查封了杨帆名下108号房屋，随后发出通知决定依法评估、拍卖。

四、在先后两次在向法院提出执行异议被裁定驳回后，陈伯江于2011年向法院提起执行异议之诉，以自己为108号房屋的所有人为由，要求法院停止对108号房屋的执行。海淀区法院一审判决驳回诉讼请求，陈伯江不服，提出上诉，北京市一中院二审判决发回重审。

五、海淀区法院经重新审理依然判决驳回诉讼请求，陈伯江向北京市一中院提起上诉，北京市一中院最终判决驳回上诉，维持原判。

败诉原因

借名买房关系不能对抗法院的强制执行，即当法院强制执行出名人名下的房产时，借名人以二人之间存在借名买房关系，该房屋实际为借名人所有为由，申请法院停止执行的，法院将不予支持。

本案中，陈伯江以杨帆名义购房，杨帆所欠债款虽与陈伯江无关，但由于房屋登记在杨帆名下，在杨帆未能如约偿还借款、债权人申请强制执行时，法院查封杨帆名下的108号房屋并决定择日拍卖于法有据，陈伯江不能以二人之间的约定对抗法院的强制执行，因此，法院最终判决驳回陈伯江的诉讼请求。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、借名买房关系难以对抗法院对出名人的强制执行，因此，借名买房需谨慎，尤其是要谨慎选择出名人，不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素，还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。并且在成功借名购房后，仍应当持续关注出名人的经济状况，发现其有可能存在不能偿还借款的情况时，及时作出应对策略，将房产转移登记到其他人名下。在房产被法院强制执行后，借名人可以另案起诉出名人，要求其赔偿相应损失。

二、但如果借名人能够举证证明被执行人仅是名义产权人、执行异议申请人才是真正产权人，在不违反国家利益、社会公共利益的情况下，法院也可以裁定停止执行。

借名人可以证明存在借名买房关系的证据主要包括：

1、双方口头或者书面协议。口头协议具有较大的不确定性，难以举证，因此，建议当事人在采用借名买房方式时应当签署书面协议，并且在协议中明确表明双方的借名买房关系，必要时可以请第三方见证。

2、房屋的实际使用和房产证持有状况。借名买房后房屋通常是由借名人实际占有并使用，应当注意的是，房屋房产证明也应当由借名人保管，以防止借名人随意处置房屋。

3、除以上两点外，借名买房的合理动机、房屋日常开销（物业费、维修基金）的承担，贷款偿还状况等也是证明借名买房关系的有利证据，因此借名人应当注意保存购房手续、付款证明等相关材料。

法院判决

本院认为：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。本案中，人民法院依据公证债权文书依法对诉争房屋进行了查封，属于对生效法律文书中金钱债权的执行，在执行查封过程中，陈伯江以其与被执行人杨帆之间存在借名买房关系为由要求停止对诉争房屋的执行，于法无据，本院不予支持。

金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。在诉争房屋被查封后，陈伯江与杨帆通过另行诉讼对诉争房屋达成的确权调解书，属于执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书。陈伯江以此为据要求对诉争房屋停止执行，本院不予支持。

案件来源

陈伯江与杨帆等案外人执行异议之诉二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04224号]。

延伸阅读

地方法律法规的相关规定

《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十九条法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》

19、案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？

人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。

附：系列文章

编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，即将整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。

执行知识体系系列文章：

👉01:最高法院:如何判断财产保全是否存在错误以及相应证明责任如何分配？

👉02:最高法院:超标的额保全查封的判断标准、解决方式及救济渠道如何确定?

👉03:诉讼中的“行为保全”到底是怎么回事?(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉04:被执行人到期债权的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉05:被执行人收入的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉06:最高院:诉前保全法律实务及注意事项(相关司法解释及典型案例梳理汇总)

👉07:保全的范围应如何确定?(24部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉08:财产保全的解除及注意事项(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉09:如何才能向法院申请"先予执行"?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

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