房地产行业热点问题六问六答

嘉宾：太平洋地产首席徐超（仅代表个人观点）

本文转载自网络

文|首创期货张小凯有色金属研究团队

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Q&A

Q1

房地产行业何以至此？

房地产行业当下如此艰难其实跟三条红线等调控政策关系不大，跟银行的两条红线有一定关系但不是最主要的。最关键的转折点在于恒大烂尾楼让地方政府擦屁股。

之前地方政府一般是尽量想办法救助房企的，为了保就业、保税源。但是当地方政府发现恒大的烂尾楼需要他们自己想办法擦屁股之后，他们跟开发商就不再是同一阵营了，反而从某种意义上站在了对立面。从 9 月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，部分城市还提升了预售条件。而且很多城市开始“因企施策”，越是他们认为比较危险的房企，越是加强对他们的资金监管。

阳光城就是被预售资金监管死的典型案例。他们在沈阳的一个项目剩余造价实际上只有 1个亿了，但是硬是被监管了 7.5 亿。整个公司在违约之前账面上有 270 亿预售监管资金不能动用。他们七八月份的时候每个月还能从项目上归集 60-70 资金，9 月就只有 18 亿了（另外卖项目回笼了 30 亿），10 月份直接就归集不上来了。

现在宏观层面的按揭额度放松其实已经不重要了，因为即使按揭放款了也要进预售监管账户。

Q2

现在算是房地产行业的至暗时刻吗？

我认为行业至暗时刻尚未到来，行业出清仍在继续。当前产业链上各个主体都在寻求自保，各个线条的政策主管部门也在各自为政，客观上加剧了对房企的挤兑。

地方政府为了保交房对预售资金过度监管，打响了挤兑房企的第一枪。信托公司开始严格执行节点还款要求，打响了挤兑房企的第二枪。

中纪委金融反腐，外贸信托总经理已经被查，各个信托公司内部非常紧张，不仅不敢继续给地产公司放贷，反而加强了财产保全行为。

银保监会还在要求房地产贷款集中度高的机构，要积极优化信贷结构，逐步减少对房地产业务的依赖。此外资管新规过渡期即将结束，银行面临较大的表外回表内压力。由于银行之前的表外资产很大一块也是投向了房地产，因此银行新增的地产额度实际上主要用来承接表外回表内了，真正的增量其实有限。

证监会暂停了购房尾款 ABS 和供应链 ABS 的发行，因为阳光城购房尾款 ABS 的违约让他们觉得这个品种违背了创设的初衷。

预计后续还会有一批民营房企要倒下。

Q3

开发商不拿地了，土地财政怎么办？

城投公司自己拿地，自己盖房子卖给老百姓也可以，没有中间商赚差价，还可以解决城投转型的问题。天津市武清区最牛逼的开发商就是城投公司，最牛逼的楼盘叫作“城投熙和园”。

实际上开发商之前起到的作用就是替政府加杠杆并承担风险，但同时也赚走了一块土地升值的利润。现在民营房企无法承担这个任务了，可以让城投公司来代替。武汉、无锡最近的土地市场已经出现城投包场的现象。

Q4

行业何时才能见底？

我认为需要见到国企和城投大规模的输出信用才行，可以参考远洋收红星的模式，只出少量的资金，但是能稳住存量的融资。18 年那一轮，大量的民企卖身城投，卖身国企。我认为这一轮也需要走到这一步才能重建信用。

Q5

新开工、销售怎么看？

我们认为明年会是供需双降的一年。

供给方面，一方面今年开发商拿地不足，另一方面新开工持续低迷，由于回不了款，开发商开工意愿也较差，因为开工会使得更多的资金沉淀在项目里。再叠加部分城市还在提高预售条件；

需求方面，2020 年下半年和 2021 年上半年两个半年加起来的销售额高达 20 万亿，需求被严重透支。

Q6

行业集中度会提高吗？

未必,因为倒下的民营房企的尸体并不只是被龙头房企分食的。现在很多之前获利拿着钱离场的小老板重出江湖，此外大量城投公司开始拿地。看好代建板块，无论是城投还是小老板抄底拿地之后都有大量代建的需求。

END

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