地产专家交流会议 220127
调研时间：2022/01/27
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近期销售情况 政策情况
近期边际有所改善，横向对比还在低点。12 月成交量环比上升 15%，是 8 月以来最高值。华东华南中西部出现比较明显的反弹，15-17%反弹；华北整体比较稳定，12 月有小幅下行。同比方面，12 月与去年同期下降 30%，华东华中华南跌幅在 30-40%之间，华东的下跌最大，华南次之，再是中西部；华北跌幅在 25%，华北之前没怎么涨，近期没怎么跌。
近期微观市场看，分三个阶段
第一阶段：12 月中下旬，市场环比上升是高供应、高成交，但开盘去化率比较低。从监控的 30个城市看，12 月第三周与第四周分别是 46、40 个，大部分开盘去化率比较低，如第三周的 46个项目中有 36 个是低去化率的，第四周 40 个项目有 26 个项目是低去化率。那个时候一些热门楼盘如深圳华润项目的去化率也只有 81%；南京有 5 个项目开盘，3 个去化率在 10%以内；重庆优质的盘去化率也在 35%以内。但因为营销力度、促销力度大，所以虽然开盘不太好，但是续销好，客户转化率达到 8%左右，12 个到访客户有 1 个成交。平均一个项目一星期认购 7-8 套。这是 12 月市场上升的底层逻辑。
第二阶段：但这个逻辑在一月初有一定改变，因为行业冲业绩减少，推盘量减少。1 月第二周，我们监测的 30 个城市总共只有 8 个项目开盘，中低去化率 7 个。部分项目收回折扣，减少了促销力度，导致购买欲望明显下降。客户转化率跌倒 4.88%，20 个客户有 1 个成交。平均一个项目一星期认购 4 套。
第三阶段：1 月中下旬开始，政策利好落地，市场信心开始出现明显回暖。1 月第三个星期，开盘量回升到 20 个，第四个星期 18 个。开盘情况比较好的项目增加了。客户转化率提高 6.35%，核心城市市场明显好转，如 1 月第四个星期，华东有 18 个项目开盘，核心城市开了 12 个，平均去化率 69%。有 5 个项目出现售罄。中西部市场也反弹，去化率由 20%上升到 40%左右。但是中心城市的外围项目及普通二三线城市情况还是不太好的。
相信政策持续放松的背景下，这个回暖趋势将会在一二季度得到延续，预计明年下半年市场会有比较好的表现。
资金方面
预售资金监管情况：两条线并行，监管力度收紧，监管标准小幅放松。主要是针对工程款，根据工程进度逐步解封。以前这块都是可以谈的，比如房企先把钱放在监管户里几天，然后取走，等到重要节点或者上级检查的时候再把钱打回来。但最近没办法干了，甚至有一些城市明确修改了监管条款，把漏洞补上，如近期厦门把漏洞补上了。另外为企业腾挪空间，一些城市监管的标准有小幅放松。如广州结顶后，内部装修要留 10%的，现在降低到 6%。成都规定结顶后 30%，现在调整到 25%。但是这个都是工程款，占总货值比较低。现在资金监管对房企是造成了更大的压力。
信贷情况：小幅放松。30 个城市有 20 个出现贷款利率下降，平均降幅 8 个基点，平均放宽周期由 70 几天到 57 天左右，回复正常。但是销售端的成交量没有回升，环比只反弹了 10%，与去年同期还是下降了 30%几。21 年一二季度到期债务绝对数值还是比较多。所以资金面短期内不会出现明显的改善，虽然已经出现了一定的趋势。
问答环节
1. 预售资金政策方面的变化？传闻是要变松，但是实际中不同城市有截然相反的情况，怎么看？
这两个是不矛盾的。第一是中央强调保交付，同时恒大事件让各地不愿意开口子。所以明文规定上，各地还是会强有力的执行下去。第二是为了增加企业资金流动能力，对监管标准有一定下调。现在从比例看，更是一种象征意义的下调。
2. 请问怎么看今年的返乡潮对三四线去化的影响？
苏北、浙南、中西部的城市每年都会有返乡潮，每年都会出现，所以没办法说是今年特有的利好。从典型的返乡潮的城市来看，今年返乡潮会比往年更弱一些。原本返乡潮人员由苏北外出务工人员，数量多，但是购买力比较低的，而苏北房价涨的比较多的，他们返乡潮受到伤害；浙南的返乡潮，市场下行的情况下会影响他们购房的决策。
3. 监管资金地方政府比较严格，现在类似于现房交付的模式，美元债的高峰都会来，地产公司如何去还美元债、债券？后面房地产市场情况？
政策端：一定是陆续出台各个利好政策。因为 22 年还是要保经济，目前 21 年年底也是出台了一系列政策，而政策都是持续的。
房企：最困难的时间已经过去了，最困难的时候应该是 21 年 Q3 的时候，一方面销售回款快速下滑，而且面临土地款支付，监管资金以前习惯有谈判空间，当时全部收紧了监管。几乎所有的房企都采取了如停止拿地，尽可能减少支付（停建、缓建项目）。之后还是会存在压力，因为销售端还是没有回到正常水平，债务端的高峰还没有过去，监管依然是强监管的状态。但是从最近的政策段、资金端、市场端来看，最坏的时间已经过去了。
4. 20 多个城市下降房价利率，销售还没有恢复，后续还有进一步政策的放松空间吗？有什么放松的预期，如认房不认贷、首付比例下调？
对于首付比例下调，二三线部分城市已经出现了，如 1 月 12 日广西北海，买第二套，如果用公积金，最低首付由 60 下降到 40%；济南 1 月 15 日对异地贷款的公积金审批取消了户籍的限制；南宁 1 月 19 日对首套公积金的额度从 60 万提到到 70 万。核心城市限购还是会受到强监管。
5. 若只是公积金，对购房需求促进不会很大。力度会更大吗？
最重要是趋势形成了。目前还没有看到迹象，只是看到了部分城市下降房贷利率，如苏州 1 月贷款利率下降了 50 基点，南通下降了 40，佛山下降了 35，大连下降了 30，会缓慢堆积利好的政策。
6. 同比销售恢复到多少算是可以了？
22 年同比销量能恢复到 21 年 80-85%已经不错了。
7. 开发商拿地意愿？第三批集中供地政府让出了土地利润，现在拿地利润比较可观，中小房企是怎么想的？
拿地意愿比较低，拿地难度不在有没有合理的利润，是现金流要保证安全。一方面是销售回款、融资环境比较恶劣，企业雷暴和破产风险下，所有腰部房企都是选择了保守的做法。
8. 会不会影响 2022 年整体供给？后面的企业会不会因为没有足够的供货去完成销售指标？
现在项目只要到了指标后就可以解冻部分资金，到了那个水平后就可以慢慢来。如果出现市场好转的情况，这些房企可以迅速把楼建起来。
9. 目前供应端不振，那基本面好一点的城市房价会不会供不应求导致房价上升？
基本面好的城市所有的城市都会加快建设去回款。而今年二三线城市供应会往下。
10. 22 年销售端不见好转，产业链会不会继续压供应商的钱，导致产业链中上游企业应收账款大额计提？会。如果销售不好的话，开发商除了少付钱，没别的选择。
11. 销量端，终端压上游现金流的情况是 21、22 年才出现的还是以前就有？
以前都有，21 年特别严重。年底冲业绩的时候，工抵房让总包公司直接拿走。21 年销售不好，所以只能往下游传导压力。目前工程款年前只付 30-40%。
12. 预售资金，普遍看法优质企业趋势上是放松的，市场稳定下来，这些优质企业预售资金的比例是怎么样的，有没有量化的比例？
全国性的统计是没有的。以前的预售资金监管是潜规则，如要把对应的工程款留在政府监管账户里，大家去沟通的。显规则，1 月烟台出通知，3A 开发商预售资金降低 5%，2A 开发商降低 3%。22 年对优质的房企监管资金会放松一些。
13. 以后监管比例与以前相比会更低吗？
显规则上看，会回到之前。甚至如广州、成都会更低一些。
14. 以后走向现房，可能吗？
不太可能，短时间供应会大幅下降，对主流企业是灾难性的影响。
15. 需求端，是恢复的时间问题，百强同比跌了 40-50，今年同比下降多少？
同比估计要等到 22 年下半年。21 年上半年指标是很高的，超越这些指标是非常困难的。22 年7、8 月开始可能有希望转正了。
16. 开发商降价情况？什么时间、条件下降价会比较平稳？
21 年系统性下降是 8-10 月。现在情况是属于高位横盘，不愿意主动给与太多折扣。一方面是因为行业内共识，22 年市场不会比 21 年更差，所以没必要快速把货清光。另一方面，雷暴的企业不会太多了，企业不会能接受太多的亏损的，所以降价空间不大。
17. 降价潮趋于平稳是什么时候发生的？
11、12 月发生的。用一些特价房的房子、加强营销力度。
18. 观望的时间会多久？
5、6 个月。中心城市反应会更加明显一些，华东地区 18 个新开盘项目，杭州上海南京开盘是相当不错的，能够感受到市场回暖的。但是一些外围城市如湖州嘉兴情况会差一些。
19. 两会后政策走向和土地出让情况？
两会后政策有望好转，政策端预期持续放松的。贷款利率平均值连续四个月下滑。1 月相比 12月 30 个城市有 12 个下降。房贷比较宽松，市场能够持续保持回暖。土地市场应该还会保持很冷淡的情况，民企基于现在的融资环境及销售回款让他们比较谨慎；同时国央企也没有那么大的体量去消化这个市场。
20. 如何分城市看待 22 年销售情况？
分四种城市。一线城市，北上广深，核心观念是政策，基本面好。北上因为政策相对比较友好，表现都还不错。22 年只要政策不再收紧，相信这些城市销售会比较好。
新一线城市，下行周期抗风险能力还是比较强的，不会出现流动性问题。但是这些城市外围的板块就会比较差。
传统的二线城市，如徐州、南宁、贵州、绍兴等，这些城市相当于是随波逐流，22 年会随着政策本身回暖而回暖的。
普通三四线城市，福州、镇江、盐城、肇庆、石家庄，这些市场都是依靠当地人买方，很容易出现大起大落的。这些城市信心的修复是需要花很多时间的。除非出现像 16 年棚改这样的大利好，22 年很难出现好转。
21. 销售面积怎么看？
21 年商品房 18.3 万亿，商品房住宅 15.7 万亿，22 年应该打个九折，维持 16、16.5 万亿这样一个水平。这个-10%是基于：明年政策持续宽松，各地应城施策，三四线放宽限购限贷，加码人才补贴政策，这种越来越多的情况下。
22. 兼并收购会比较多？集中度会提升吗？
头部稳定性房企，市占率是在明显提升的。头部房企这些同比增速会高于行业平均水平。
23. 哪一类的企业已经不挣钱了？在亏钱买房子
在三四线大规模扩张的企业几乎都出现了这样的事情。
24. 房价下行的压力大吗？
不大了。除了一些三四线的城市还会往下跌一跌，二线及以上的城市跌幅已经不大了。同时房价跌幅在账面数据不会有很明显的体现，如有些地方政府为了做数据漂亮点，会让开发商赠送储藏间、车库、精装包等，表面上房价没下降，但是实际价格可能已经下降 7-10%了。
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