房子是用来住的，不是用来炒的，很多客户为了图便宜或者各种原因买了些规划用途比较奇葩的房产，经常有客户拿着房产证来咨询我们银行贷款，由于规划用途比较奇葩，很难从银行获得贷款.........
其他
购房秘笈：银行不给贷款房产我劝君您别买#W07
如果问：什么样的房子不应该买呢？我们的答案是：银行不给贷款我劝君您别买。当然如果您手上闲钱或者奔着收租金，刚需族可以不用考虑这篇文章。下面我们从房产：房产属性、流通价值、房产税收、抗风险、政策等几方面为大家讲讲。
1
1
房产属性
3.17以后最受伤的不是地产开发商，而是很多投资商业办公和公寓的客户，首先买这样的房产首付需要50%，而银行只能贷款10年，利息也比常规住宅要高，而部分客户由于没资质只能注册个公司，每年公司也会产生税收。
我们以通州XX楼盘为例，从投资未来的角度来讲是非常不错，而且面积基本在50平以下，价格低总价低，位置不好说（未来可能会不错），投资300万就可以买一套80-90平新房，而产权用途：商务办公 注意不是办公而是商务办公。虽然通水通电兼顾居住属性，但是银行贷款产品大纲里好像没有对商务办公房产贷款政策。就算给贷款也是按照房产评估值30%-50%
很多客户说：已经明确规定了40-50年产权房产到期可以续约，那么我这房产为什么银行不给贷款呢？我们继续往下讲.........
2
2
流通价值
住宅只所以价格拉升速度快，主要原因还是在需求和流通价值上，而银行贷款也是如此，银行在给你办理贷款时候也会考虑到未来房产的流通价值，从目前来看：商业的流通价值相对比较差点，如果您的房产规划用途乱七八糟，银行审批一般都会降低成数，这样更影响了流通价值，部分客户资金不足也买不了这样的房产。
银行为什么不给贷款呢？
主要原因：特殊商业房产，银行不知道流通价值怎么样？银行没有参考数据和案例，而且银行每天工作那么多也没时间为了少量房产专门设计产品大纲。我们随便找一套房产给大家讲讲：
以图为例，从土地性质来看：商业金融用地，这样的房产在流通性上相对比较差，更不用说银行贷款了。目前北京流通价值比较差的房产包括：
1.商业、办公（40-50年产权）
2.商务（酒店公寓等特殊）
3.科研办公用房
4.厂房
5.其它（规划用途XX)
以上几类房产，如果不是企业刚需，从投资的角度来说：谨慎购买。
3
3
商业税收
说完流通性，我们讲讲税收，目前住宅的各项税，相信很多买过房产客户都清楚，比较标准和透明。而商业税收差距就是非常大了，其中包括：增值税，差额税，每个地方可能还有些不同的变化。
我们以写字楼为案例：
卖的时候：5.55％营业税、30-60％土地税、20％个人所得税、万分之五印花税。买家需缴纳：3％契税、万分之五印花税。除了以上税费外，还要支付一定的交易手续费。具体是全额征收还是差额征收（营业税和个人所得税），就要根据卖家取得这房子多长时间来决定。
买的时候：写字楼在契税上比住宅至少要高1.5％。在二手交易方面可免收土地税，但写字楼除了3％的契税、个人所得税外（住宅契税低仅1.5％），还需交纳更大的一笔土地税。买公司产权写字楼需按差额征收５％的营业税。各项契税相加通常要达楼价10％-14％甚至更高，再加上中介费等。
4
4
抗风险能力
在抗风险方面，商业对比住宅区别也很大，评估机构对写字楼评估也会根据租金价格来定，一般为年租金的8-10倍，而住宅根据上一季度成交价格取中间值。很多客户问我：我的房子就是他小区边上也是住，为什么价格差距这么大，主要原因还是在：抗风险能力上。
商业跟随市场走动，当市场环境影响可能租金价格就会出现举例波动，比如2019年北京国贸CBD和深圳CBD核心区租金价格都降了20%以上，而住宅不一样，虽然降价但是部分学区房还是稳中有升。还有一方面原因：很多商业规划的时候都挺好运营也很好，但是随着人流的变动，可能会出现分流等情况。
5
5
政策调控
很多客户由于没有购房资质只能买商业，虽然捡政策漏洞，但是随着3.17政策调整以来，北京70%以上的银行停止了商业办公贷款，有的银行房产抵押完毕只要没放款也给你办理解押手续，商业办公从银行贷款彻底熄火。 而在一手房方面：很多买房客户可能到现在支付了50%首付，剩下的尾款还不知道怎么办。
从2019年最新的银行政策来看：商业包括特殊规划用途房产，部分银行贷款虽然逐步放开，但是也能贷到3-5成，而且对客户企业要求比较高，如果条件不够也很难办理。
以上就是本篇为您讲的房产知识，东兴金服—专注银行贷款服务8年，如果您喜欢欢迎分享给朋友，如果您需要银行贷款方面咨询也欢迎和小编畅聊.......
1抵押贷款
2信用贷款
3购房秘笈
东兴金服您身边专业贷款专家和置业顾问，在线咨询：mei57179838