购房秘笈：现阶段购房建议和思路#W50

原创作者：MEI咨询师（咨询微信：KF608a）

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昨天有粉丝咨询：二手房银行按揭贷款刚下来，由于是非标住宅只贷款了2成，问我们能不能进行二次抵押贷款，对此我们给的建议：只能进行非银行金融机构二次抵押贷款，年成本在10%左右........

客户感觉成本太高了，想申请网上宣传年息4%左右的，但是这就需要房产按揭贷款满18个月以上，而且需要企业成立1年有一定经营流水才可以申请，对此您是不是也遇到这样的情况呢，本篇继续和大家聊聊关于买房和贷款的故事。

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     从2021年目前的银行金融政策来看，随着二手房假结婚漏洞补上，未来购房政策和信贷政策会保持一个平稳状态，对于刚需和改善盘客户来说，我们建议首先您需要有30%—50%购房资金才可以上车，如果您只有50万存款，其他全靠信用贷拼，想买600万的房子，这是不可取的思路，这样只能让金融侵蚀您的本来的财富。

为什么这样说呢，信用点优点我们就不用说，重点说说个人信用贷款缺点：

• 周期短，一般为3-5年，先息后本产品针对单位好的客户，只能做1年循环或者3年，而等额本息产品月供压力比较大。
• 违约金，免费办理上门服务，部分银行可能会到你们单位团办，看着利息是低，但是一定要问清楚提前还款有没有违约金，违约金是多少？
• 贷后管理，申请个人信用贷款都有贷后管理环节，比如：需要提供消费发票，刷卡需要提供刷卡凭证，而您拿完钱以后，如果操作不规范可能会有被抽贷风险。
• 增加负债，信用贷款在短期内会增加您负债，影响您个人征信报告，这样会影响您二手房和新房银行审批。
• 增加查询，这里需要给大家科普下，虽然您集中拿到200万，但是征信最近2个月如果查询次数超过6次，那么恭喜您，银行会怀疑您拿钱的真实用途或者系统会判断您为D类客户，也会影响到您银行贷款。

从以上几点来说，我们不建议大家拼太多信用贷款拿去买房，随着银行金融政策完善和审批规则增加，对于刚需和改善客群来说，如果您目前资金不够上车，建议等待为主，不要盲目去加速自己的杠杆。

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     也许部分客户说，我已经有50%资金打算上车，而且未来房价可能还会上涨，我已经签了合同，应该如何解决买房贷款问题呢？

对于这样的类型客户，我们需要根据您的实际收入和工作情况，包括个人征信债务去分析，我们建议如下：

1、对于上班族客户来说，如果您已经有刚需盘首付或者改善盘首付资金，可以直接申请房产按揭贷款，比较稳定而且时间长，虽然北京地区利率是5.7%不过对比外地城市来说也算比较低的。

2、对于企业主客户来说，如果您是拿自己企业流动资金买的房产，那么我们建议通过筹集全款的方式买房，然后在通过经营贷款方式解决资金需求。

3、对于上车预算资金差10%左右客户，我们建议通过金融信贷组合方式来解决您的买房需求，可能支付融资成本贵点，但是全流程预算和时间在可控的范围内也可以。

4、如果您上车盘资金只有10%，其他全是金融机构借贷客户，我们建议您终止购房

以上就是我们对于现阶段购房金融解决方案和建议，如果您目前正打算购房，我们建议您可以先到银行咨询金融政策，然后根据自己实际情况做好预算，然后在进行购房置业。

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     最后我们聊聊关于房屋类型和用途，对于购房资金不够，北京没有真实经营的企业客户，以下类型房产我们不建议大家购买：

• 50年和40年产权办公，公寓，别墅

• 五环外老破小房产

• 东西朝海1980年之前的住宅

• 政策房产：自住商品房，两限房，竞价房.....

• 用途不规范房产，比如：车位，仓储，配套

• 其他村产，乡产房

对以上类型房产，如果您非要买建议在购买的时候，一定要在购买合同上写清楚：如果银行按揭贷款不成功全额退款，对这类房产虽然很多市场价格比周边住宅价格低，但是您要注意，价格低是有原因的，这样类型的房产是很难从银行获得贷款，出手买的时候也很难，未来基本没有太多升值空间。

总之，现阶段买房一定要先了解清楚金融政策，明确思路合理使用金融杠杆，然后在根据自己实际需求进行合理配置，东兴金服—我们为您提供一站式金融咨询服务，如果您在购房置业中遇到任何问题欢迎提前预约咨询。

庄主

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