改善时代，高端产品填补淮海新城需求空白
徐州自2016年均价连续五年上涨，平均涨幅为15.6%。125㎡以上产品占比由16年的19%上涨至20年的31%。徐州价值凸显，房地产市场迎来改善时代。曾被忽视的城西片区，市场供求关系悄然转变。
01
城西价值凸显，改善需求扩大市场空白
2019年城西片区重点项目房价已超13500元/㎡，2020年地价6726元/㎡，涨幅超一倍。纵观近五年城西片区市场成交数据，片区房价17年涨幅31%，后涨幅虽回落，但仍保持10%左右的涨幅；地价亦稳步上涨，2020年环比上涨116%，片区价值逐渐被认可，发展势头足。
图：城西片区普通住宅供求价走势
城西项目2017-2018年集中入市，2018年供应涨至164万方，因老盘多于2019年售罄，而入市新盘少，片区出现断档，2019年供应骤降，环比下跌58%，市场供不应求。
图：城西片区重点项目销售时间轴
早期城西发展相对缓慢，好产品稀缺，高端产品稀缺，然而城西片区并不缺改善客群。原住居民客群充足，同时因片区价值不断凸显，片区的吸附力提高，片区连接的丰县、萧县的改善需求外溢程度将有所加大。
尤其2016年至2019年城西进行了火花片区、卧牛村、苏山村等片区的棚改后，原住居民的改善需求被集中释放。
从数据端我们亦能明显看出，2016-2017年125㎡以上产品占比在17%左右，2018年后占比涨至25%，上涨7个百分点，涨幅明显，片区内改善需求扩大。
图：城西片区普通住宅成交面积段走势
截止2020年4月，城西片区存量24.48万方，剔除片区内老旧项目后，存量为20.78万方，去化周期从4.3个月缩短至3.5个月，片区存量低，市场去化快。其中改善及高端产品存量仅为8.17万方，去化周期3.8个月，片区内改善及高端产品稀缺，产品周转快。
图：城西片区存量，去化周期按12个月计算
城西片区改善需求大，存量低，且历史原生态产品显然并不能满足片区的改善需求，市场高端产品、好产品稀缺，而融创项目的开发很大程度弥补了市场的空白。
02
淮海新城产品原生态，融创引入高端普宅概念
A、淮海新城历史产品原生态
早年城西房地产市场多靠本土房企支撑，发展缓慢，片区内地价低房价低，项目定位以低价走量盘为主，产品力发展较长时间处于原生态状态，无论是社区规划还是户型设计都不太理想。
图：城西片区部分项目户型图
从户型设计看，往前追溯，户型多为两开间朝南产品，且不方正，导致整体通风采光的受限。到2014年前后开始出现三开间朝南户型，但是又不通透。从整体情况看，历史产品125㎡以上户型的通风采光与整体舒适性较好，而由于早期产品打造能力较弱，125㎡以下户型或多或少存在一些诟病。
此外，在社区内部规划上，缺乏组团景观、人车分流等，社区内部居住氛围的打造上也普遍存在不足。
B、融创为城西引入全市高端普宅标准
融创深耕城西三年，为解决片区内产品户型上的缺陷及社区居住氛围弱等不足，融创在片区内不断进行产品升级。同时为弥补市场改善需求的空白，为城西引入了高端普宅的概念，打造了融创淮海壹号及融创工润淮海壹号·六樟台两个项目。
图：徐州市区高端普宅产品共性
融创淮海壹号作为城西首个高端普宅，解决了城西片区小面积户型南北不通透的诟病，且做到了绝大部分户型均有南向双开阳台，城西产品户型迈入新的台阶。
沉浸式花园、人车分流等设计以及地暖、中央空调、新风系统等人性化的配置，提高了人居舒适感，城西产品再次升级。
图：融创淮海壹号实景图
融创淮海壹号的入市，助推融创的销售业绩跃居销冠，证明了融创的产品在片区内获得了认可。
图：城西片区2018-2019年房企榜单
融创身为龙头房企，主动承担社会责任，在做产品升级的同时契合城西片区的改善需求，不断为城西打造片区内的高端普宅产品。在融创淮海壹号售罄后，紧接着打造了融创工润淮海壹号·六樟台。
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城西唯一在售高端普宅——融创工润淮海壹号.六樟台
作为当前城西片区唯一在售的高端普宅，融创工润淮海壹号·六樟台位于融创淮海壹号的西侧，在共享片区内交通、教育、商业等配套外，其自身亦不乏亮点。项目规划6栋18-27F高层，绿地率30.1%，户数609。项目小而精，建筑密度仅为17.18%，为当前城西片区内建筑密度最低的社区；楼间距最宽超60米，社区空间感阔绰。
社区内：以中心景观为核心，多个景观组团相呼应；建筑密度仅17.18%，楼间距宽；社区内根据年龄层划分儿童活动区、老年活动区和户外会客厅，以满足全龄需求。
社区外：已经在建的桃花源湿地公园，联合卧牛山山体公园、泉润湿地公园三大公园，环境宜居。
户型：
舒适度：三开间朝南，南北通透，餐客一体；
细节化：双开间阳台，主卧飘窗设计；
人性化：入户玄关，主卧套房设计。
图：融创工润淮海壹号·六樟台产品户型
融创工润淮海壹号·六樟台在延承融创淮海壹号高端品质的同时，总结融创淮海壹号的经验，产品上再做升级优化，全户型均做到了南向双开间阳台，社区内部景观及智能安防人性化设计更强。融创工润淮海壹号·六樟台作为当前城西片区唯一在售的高端普宅，稀缺程度可见一斑。
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结语
融创深耕徐州践行产品“引领者”的角色，其在城西的产品更新升级，弥补了片区高端产品的空白，提高了片区居民的人居品质，同时也推动了徐州房地产市场产品的升级。
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