调研纪要 | 江苏省三四线城市：泰州篇

调研感受

土拍很“饥渴”，外来房企抢地王。
买房要等和抢，错过这村就没这店。
返乡置业超预期，业绩超标完成So Easy!
配套看海陵，发展看高新，上学去姜堰。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

01
土地市场多区域频出高价地，外来房企新力
绿城两度刷新全市单价地王
2020年，泰州土拍市场显著转暖，海陵区、医药高新区等频出高价地，外来房企拿地态度最为激进，新力、绿城两度刷新全市单价地王纪录。7月2日，新力总价5.98亿元竞得海陵区青年南路东侧、永泰路南侧地块，溢价率37%，楼板价10800元/平方米，创全市新的单价地王。9月17日，绿城总价19.25亿元夺下海陵区青年路西侧、梅兰路南侧地块，溢价率83%，楼板价12035元/平方米，再次刷新全市单价地王纪录。郊县土拍市场同步转暖，靖江市诞生新的单价地王。7月27日，碧桂园总价9.41亿元摘得靖江市望江路以南，慷江路以西地块，溢价率45%，楼板价8142元/平方米，创靖江市新的单价地王。02
市场综述楼市长期供不应求
2020年末成交翘尾、2021年加速上涨泰州市政府依据房地产市场库存去化情况，主动控制供地规模，长期以来房地产市场整体供不应求。例如2020年姜堰区仅出让两宗涉宅用地，房地产库存消化周期低至4个月。
2015-2017年，泰州房地产市场持续火热，成交量价出现一轮快速上涨行情，下辖三区（医药高新区、海陵区和高港区，下同）商品住宅年均成交面积皆超200万平方米。2018-2019年，泰州市场有所降温，成交连续两年回落，2019年下辖三区成交面积跌至161万平方米，同比再降13%。2020年，泰州市场明显转暖，全年下辖三区成交面积升至200万平方米，同比增长25%。年末迎成交翘尾行情，12月下辖三区成交面积达32万平方米，创近年来单月新高。2021年，泰州市场热度不减，成交呈加速上涨态势，前2月下辖三区累计成交43万平方米，较2019年同期增长97%。
03
热点区域各区域市场封闭，海陵最贵
高新利好加持、姜堰热炒学区各区域市场分割明显，跨区域购房现象罕见，置业客群以本地地缘性以及周边乡镇客户居多。
海陵区属泰州的主城区，市政配套齐全，也是全市的价格高地，房价约2万元/平方米。医药高新区乃是重点发展片区，自引进南中医后，产学研一体化发展愈加成熟，房价1.4万元/平方米-1.7万元/平方米。姜堰区学区资源最为优质，市场热炒学区概念，不仅买房而且租房需求均坚挺，房价1万元/平方米-1.5万元/平方米，房租能达到2000元/月。高港区属全市的价格洼地，市场认知度相较偏低，其他片区置业群体导入情况不理想，房价6000元/平方米-8000元/平方米。 04
城市禀赋长三角城市群经济“中等生”
教育“优等生”泰州，古称海陵，地处江苏省中部，是长三角城市群27城之一，南濒长江、北邻盐城、东临南通、西接扬州，是承南启北的水陆要津，自古有“水陆要津，咽喉据郡”之称。
2020年，泰州GDP5313亿元，暂列江苏省13个地级市第9名，同比增长3.6%，三次产业增加值比重分别为5.8：47.8：46.4,按2019年常住人口计算，人均GDP114596元。年末户籍总人口497.15万人，全年出生人口3.54万人，出生率7.10‰，自然增长率-2.56‰。城镇居民人均可支配收入49103元，增长4.0%。教育资源优质，高中34所，在校学生7.12万人，高中阶段教育毛入学率99%以上，姜堰中学属国家级示范性高中、江苏省重点高中。普通高等学校7所，在校学生6.88万人，高等教育实现突破，拥有第一所本一高校南中医泰州校区。 05
政策环境分项目限价，售价等于楼板价乘转换系数
户型约定不超144平泰州房地产政策相对温和，不限购、不限售。信贷资质相对优质的客户，首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%，房贷利率都在5.1%以上。在土地出让环节，多数地块约定户型不得超过144平方米，以期增加中小户型产品供应。
分区域、分项目限价，依据土地成交楼板价、企业融资及建安成本、合理利润率等多方面因素，设定地价与房价之间的转换系数，综合测算新开盘项目预售价格。受此影响，限价盘售价大都低于市场预期，致使销售持续火爆。典型如城南限价盘大华锦绣时代，售价低至9337元/平方米，频频开盘即售罄。 06
购买力刚需不济普通工薪家庭上车难
改善量入为出全款占比不足10%纯刚需客群购买力明显不济，首付、月供皆面临较大压力，月供还贷6000元-7000元，致使普通工薪家庭买房上车难。改善性需求持续释放，三房、四房仍是市场成交主力，相对而言105平方米三房更易去化。改善性客群量入为出，首付比例大都3-4成，全款购房的客户不足10%。
 07
项目营销自销常态化、自渠转化效果佳
中介分销存在感偏低鉴于泰州房地产市场持续高热，在售项目普遍由开发企业自销。新力·璞园等项目实行全民营销，成交奖励1万元，老带新成交占比达到20%。自渠成交转化效果较好，例如力高保运·璟颐湾自建渠道，拓客下沉到乡镇，外场成交占比达到70%。中介分销市场占有率偏低，部分项目阶段性与中介渠道合作，成交占比约20%。
 08
房企竞争市场份额被品牌房企瓜分
碧桂园、恒大业绩领跑品牌房企纷纷进驻泰州市场，销售业绩全线飘红，市场占有率持续提升。碧桂园、恒大深耕优势显著，2020年销售金额都在30亿元以上，显著高于其他品牌房企，合计占据两成以上的市场份额。
 09
前景展望成交量价或将稳中有升
高价地价值兑现有难度展望未来，泰州房地产市场整体供求平衡，2021年成交有望维持在较高水平，基于地价上涨，房价仍面临一定的上涨压力。高价地价值兑现有难度，唯有通过借势学区资源、提升产品品质等方式，方能突围制胜。 


典型项目一：新力·璞园
▲案场图

区位：海陵区物业类型：小高层、叠墅主力户型：109平方米三房、128平方米四房、143平方米叠墅首开时间：2020年12月售价：20000元/平方米
项目点评：新力·璞园为新力首进泰州项目，地块成交楼板价10800元/平方米，创全市单价地王。区位优势明显，该项目位于海陵区核心地段，生活配套一应齐全。周边在售竞品仅汇鸿景云单盘，具备一定的稀缺性。2020年9月开始蓄客，12月首开5栋，在备案价格的基础上，按揭优惠1%，全款优惠2%，整体优惠力度有限。开盘当天去化60%-70%，本地地缘性客户占比50%，姜堰、高港以及下辖郊县客户均占据一定的成交比重。相对而言，109平方米三房更易去化。春节假期成交表现尚可，日均销售2-3套。工作日日均到访量20组，周末35-40组。实行全民营销，成交奖励1万元，老带新成交占比达到20%。阶段性与本土中介合作，成交奖励1万元。
典型项目二：力高保运·璟颐湾
▲案场图

区位：姜堰区
物业类型：高层、别墅
主力户型：98-116平方米三房、133平方米四房
首开时间：2019年9月
售价：9500-10000元/平方米
项目点评：该项目位于海姜一体化核心位置，姜堰区主打大学区概念，买房、租房需求皆充裕。分三期开发，2019年9月首开，一期现已售罄，预计2022年交房，二期仅剩4栋，三期计划2021年4月开盘。产品定位刚改，相对而言，98平方米三房更易去化。早期客户定位不清晰，主打城中外溢客群，去化表现平平。2020年年中建立自渠团队，成交去化明显加快，日均到访量50组，月均成交约250套。其中，内场成交占比约30%，外场成交占比约70%。2021年春节返乡置业好于预期，业绩指标完成率多达200%。置业群体主要来自于本地地缘性及周边乡镇，全款客户占比5%-10%，银行按揭放贷周期15天左右。
典型项目三：蓝光中天·雍锦园
▲案场图

区位：姜堰区
物业类型：高层、叠墅
主力户型: 105平方米三房、125-134平方米四房、170平方米叠墅
首开时间：2020年8月
售价：13500-14000元/平方米
项目点评：该项目由蓝光、中天合作开发，蓝光负责操盘。地理位置优越，靠近市中心，主打学区、改善品质，相对而言105平方米三房更易去化。姜堰区供地偏少，房地产市场供不应求，2020年8月首开推售236套房源，400组客户认购，开盘当头即售罄。第二批次开盘当天去化60%，一个月去化80%，每批次加推售价涨幅300元/平方米-500元/平方米。年前15天加推2号楼，初一至初十共计成交70-80套。本地地缘性客户成交占比60%-70%，其余客户主要来自于周边郊县。低首付客户居多，首付3成客户占比60%，首付5成客户占比30%，全款客户占比10%。阶段性与本地中介合作，成交奖励1.2万元，分销成交占比约20%。

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