英国政府“撕碎”规划法，鼓励大量建屋，房价会跌吗？
疫情之下，英国房产新政频出。
继减免印花税、撒钱基建之后，英国政府本周又公布了另一项重大改革。
2020年8月6日，英国政府正式发布官方文件，确认将全面改革过时的规划体系，以加快规划审批和建房速度，从而解决英国房屋长期供不应求的难题。
住房大臣指出，英国政府将开启二战以来最激进的房地产改革，以彻底改变1947年以来的规划法。
新政曝光后，有媒体指出房价可能因为供应上涨而下跌，但英国多家开发商股价却出现一定程度的上涨，其中Berkeley股价上涨约4%，Barratt上涨2.2%。
至于为何上涨，我们还是来看新政，根据英国政府官网的解释，此次改革的两大主要目的是：
1. 简化规划审批流程，砍掉所有繁琐手续，全面删除繁文缛节
2. 允许更多土地用于住宅开发
对此英媒形容这一改革就是在为开发商松绑，给住房制度动手术的同时，赋予了开发商面对地方政府时更大的议价权。
事实上，我在上周就预告过英国将全面改革规划法，现在政策细则终于出炉了。
为了让公众更好地了解此次改革给规划系统带来的变动，英国政府也在第一时间公布了名为《Planning For the Future》（未来规划）的白皮书，用通俗易懂的语言向公众解释这些政策细节。
白皮书共有84页，内容非常丰富，今天的文章我主要挑其中重点和大家分享，主要分为六大块，看完你就知道为什么开发商股价会涨了。
*需要白皮书全文的读者也可以在英伦投资客公众号后台回复“0808”索取文件PDF。
1. 改革土地属性审批制度，允许更多土地用于住宅开发
简而言之，英国中央政府将用美国式的土地使用分区制（zoning），来取代地方政府拥有较大自由裁定权的现有规划体系。
换句话说，英国中央政府将会和地方政府提前共同规定好土地类型，开发商们以后只要根据土地类型来申请规划就好。
比如，只要政府提前规定了这个土地可以用于住宅开发，那后续的地方政府规划审批部门就没有太大的发挥余地了，基本上只能通过开发商递交的申请。
具体来说，在改革规划系统后，政府将把土地分为以下3类：
潜力地块（Land for growth）：如果该地块（包括农地等）被地方政府认定为有潜力，那该地块将自动获得允许建造开发住宅、医院、学校、商店、办公楼的规划审批许可。
改造区域（Renewal areas）：重建改造区域（主要是现有的城市区域）只要满足标准，就可以通过“原则性规划”（permission in principle）的方法快速拿到规划，迅速开工，政府会进行适当的检查。
保护土地（protected land）：对于绿化带（Green Belt）、历史古迹等保护地块，政府依然会对于进行保护，以让历史代代相传。
这样一来，地方政府的权利将被大大制约，开发商们也会得到更多确定性，并降低开发商从申请规划到开工所需要的时间。
如下图所示，在现有制度下，申请一个2000套以上的大型住宅开发项目的规划，平均需要6年时间：
2. 简化针对开发商的S106“贡献”制度
为了帮助开发商节约成本，并加快规划审批速度，英国政府计划取消当前非常复杂的Section 106协议，并用一个一次性的统一基建税（consolidated Infrastructure Levy）取而代之。
所谓的Section 106协议，指的是开发商在获得每一个开发项目的规划许可之前，都需要按照地方政府的要求为当地作出一定“贡献”。
至于这个贡献，地方政府往往拥有自由裁定权，所以让开发商非常头疼。
比如地方政府可以要求开发商建保障房，也可以要求开发商建学校、公路、地铁等，相当于缺什么建什么。
如果什么都不缺，有些地方政府也同意开发商支付一定比例的现金了事。
在审批规划过程中，由于地方政府主要考虑贡献，开发商主要考虑利润，因此双方往往在S106这一环节耗费极长时间，整个过程充满不确定性。
经常有开发商因为地方政府狮子大开口，而放弃开发这一地块。
为此，英国政府表态正计划修改Section 106协议，改为按照开发项目总价值的一个固定比例收取费用，从而简化规划审批流程。
3. 7年变2年，中央政府要求地方政府30个月内发布全局规划方案
目前，英国地方政府平均需要7年时间，才能制定出当地的全局规划方案。
甚至有50%的地方政府还需要超过7年的时间，这意味着很多政策在推出时，就基本已经过时了。
所以，开发商一般很难及时适应地方政府很久之前制定的全局规划方案，导致双方需要在规划申请上不断做改动，最终推迟了房屋建设的开工时间。
因此，英国中央政府将通过此次改革，要求地方政府的全局规划方案必须要在30个月（2年半）内制定并出台，以便让开发商更快更好地建造所需要的房屋。
4. 简化规划，加快商改住，鼓励个人改建和加建
这块内容我们之前介绍过多次，主要细节如下：
大多数商业物业将获得更大的灵活度以更改用途。举例来说，英国市中心那些由于疫情原因被迫关闭的沿街商店，不需要申请规划，也不需要获得地方政府许可，就可以永久改建为住宅、咖啡厅或办公室。
绝大多数商业地产（commercial buildings）将被允许改为住宅，且无需申请规划。
对于空置或废弃的住宅房屋，无需申请规划就可以直接直接拆除并重建，这一规则同样适用于那些由商业地产改建的住宅。
房屋业主可以通过快速审批流程，在邻居同意的基础上，在自家房屋上加盖更多楼层。
5. 建立美丽社区，拒绝一成不变的建筑，同时保证房屋质量和绿色可持续
在房屋设计方面，英国政府将为美观建筑的开发建立一个快速通道，并为开发商提供地方设计指导，来建造美丽的社区，不鼓励开发商设计一成不变的建筑。
政府特别提到，希望开发商开发像巴斯、伦敦Belgravia那样的美丽社区，如果设计符合美观标准，其规划将得到快速审批。
另外，政府为了给民众监督的机会，未来的规划过程还会从一开始就咨询当地社区的意见，并通过最新技术来让民众可以更方便地了解整个过程。
为了在2050年实现“零碳排放”，英国政府还要求所有的新房达到“零碳准备”标准（zero carbon ready）。
6. 为首次购房者提供7折优惠
这个新政我们之前也预告过，本周英国政府公布了更多后续，表示很快将拿出1,500套新房作为试点项目，给首次购房的当地居民和关键行业工人提供30%的折扣。
政府表示，这一折扣将会与房产永久绑定，意味着未来房主再转售房子的时候，也要给下一个买家提供7折优惠。
住房大臣表示，新推出的7折买房计划名为First Home Scheme，将会为符合条件的购房者平均节省10万英镑，这一折扣成本将由开发商承担。
英国政府如何看待这一改革
对于这一系列改革，英国住房大臣詹里克（Robert Jenrick）表示：
“我们复杂的规划系统已经成为房屋建设的障碍：批准住宅开发规划平均需要7年，而开始动工则需要5年时间。”
“这个重大改革将会为更美好的未来奠定基础，为年轻人提供更多的住房，并在全国范围内建设质量更高的社区和住房。”
“我们将削减繁文缛节，而不是降低房屋标准，我们比以往任何时候都更重视质量，设计和环境，规划决策将变得简单而透明，并将本地民意作为流程的核心。”
“疫情之后，现在该采取行动和制定就业和增长计划了，这次的改革将会提供成千上万的就业机会，并减轻大型建筑商在系统中的主导地位，从而为全国中小型建筑公司提供动力。”
确实，正如住房大臣所说，相比大开发商，这一系列改革对小开发商的帮助更大，毕竟大开发商已经有成熟的规划申请团队，再复杂的规划体系也都能从容应付，但小开发商往往只能依赖于规划事务所，且需要支付大笔顾问咨询费。
如下图所示，从1977年至2015年期间，中小开发商新建的房屋数量不断减少，直接影响了英国的住房供应量。
现在中央政府通过改革规划法，大大削弱了地方政府的审批权，降低了自由裁定权的发挥空间，以后只要达到相关标准，就可以加快规划审批。
如果拿股票市场打比方的话，就类似于从国内A股的审核制改成了美股的注册制，注册制显然比审批制对小开发商更加友好。
英国大改规划体系，鼓励开发商大举建屋，房价会跌吗？
对于这一新政，英国政府的愿景是通过松绑规划，从而释放更多土地资源，增加供应以降低房价。
对此，规划专家给政府泼了冷水，他们认为英国房屋之所以供不应求，主要是因为开发商有意限制供应，故意囤地不开发，开发商们的意图是，通过缓慢的建造速度，来维持高房价。
英国规划审批的地方政府协会 (Local Government Association)主席James Jamieson就指出：
“事实上，我们在审批规划的时候，一般10个里面有9个都会最终通过，英国房屋之所以供应不足，主要是因为大量被批准规划的项目自己不开工，这一数字在过去十年累计超过了100万套，即100多万套房子被给予了规划，但开发商自己不开工。”
另数据显示，在2017-2018年，英国地方政府批准了新建382,997套房屋的规划许可，远超英国中央政府制定的一年300,000套的目标，最终建房指标之所以没达成，并不是规划系统的问题。
对于开发商拿了规划不建房的指控，开发商们则辩解称：
“数据显示英国私营开发商的房屋供应量一直很高，但政府提供的经济适用房却逐年减少，这才是廉价保障住房在市场上寥寥无几的重要原因。”
下图代表英国各机构建房数量，绿色代表私营开发商建的房屋数量，紫色和浅蓝色代表政府建房数量，红色代表总体供应，深蓝色代表房价：
下图绿线代表总体房屋供应，红线代表保障房的供应：
英媒的分析也指出，虽然政府松绑了规划制度，但这个到底能不能让开发商有足够的动力建房，仍然是个大问题。
毕竟对于开发商而言，房地产市场行情的好坏，开发项目最终能不能赚钱，才是背后真正驱动开发的主要原因：
如果正值房产周期顶峰，开发商就会大力开发，如果在低谷时，开发商就会放缓开发并不断收购土地，再等到土地价格上涨后再决定卖地或是开发。
下图代表一个完整的英国房产周期：
不过话又说回来，虽然开发商主要是逐利，但如果政府也入场的话，可能游戏规则就会被大大改变。
比如政府如果后续给开发商补贴利润损失，亦或者亲自下场开发，那供应量确实会在一定程度上上升。
如果真的发生这样的情况，房价当然肯定会受冲击。
但要注意的是，这一冲击将主要针对那些土地供应量大的地区，比如西北和中部。
对于本身土地供应有限的地区，比如伦敦市中心，就算政府补贴或政府下场，没地给你开发的话，也白搭。
也就是说，尽管规划制度发生改变，在一个自由市场，未来房价的变化仍主要取决于城市的土地供应量、市场行情、房地产周期以及开发商的意愿。
对于土地储备充足的地区，如果政府深入改革，房价可能会受到冲击；对于土地有限的地区，基本影响不大。
另外，从土地储备的角度来说，鉴于大部分的可开发土地早已被英国少数几家开发商巨头收购，所以最终未来控制开发进程的仍是这一小圈人。
这些一直给保守党捐款的开发商金主，未来还会和政府继续博弈。
以下是英国开发商巨头所拥有的土地库存，以及已获得规划许可的房屋开发数量（2016年数据）：
英伦投资客写在最后
总的来说，此次改革中最大的亮点莫过于政府对土地的提前定性和分类，因为这意味着某一地区的未来发展能够更容易预测，可以给投资者很大参考因素。
例如，如果某一地区被划为潜力地块和改造区域，那么该地区将在未来一段时间将会吸引更多的投资，从而利好当地发展，亦或是供应大量增加。
如果政府之后出了更具体的各城市土地性质规定，我也会第一时间在公众号更新。
另外，这次的规划系统改革大大限制了地方政府规划审批部门的权力，开发商在达到规划要求后，未来可以在项目上有更多的操作空间。
这也意味着，在中央政府出台的新规影响下，地方政府基本丧失了与开发商讨价还价的能力，未来将主要由开发商来主导项目的发展。
房价方面，如果政府的改革仅此而已，那由于开发商的逐利和囤地属性，依然难以解决供不应求的问题，但如果政府继续深入改革，那土地储备大的城市房价将受冲击，土地供应有限的城市影响不大。
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博主常驻伦敦
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