惊！珠海老城区库存高达20年！吉大楼价跌8000！
限购严格，成交下滑，库存攀升。
根据合富研究院（珠海）监测，截至今年2月底，珠海全市一手住宅库存215.63万平方米，去化周期高达18个月，也即是一年半！
尤其值得注意的是，珠海老香洲板块库存7.05万平方米，但过去六个月走货缓慢，以此速度计算，去化周期高达231.8个月，接近20年！
▲数据来源：合富研究院（珠海）
老城龟速走量 库存难去
数据显示，老香洲去化周期最长，接近20年。此外，吉大、拱北、横琴三大板块去库存周年均在3-7年之间。
从数字而言，老香洲库存并不大，但去化龟速，库存难去。这是为何？
▲过去6个月各板块走货情况
数据来源：合富研究院（珠海）
一名业内人士透露，限购后，板块内楼盘几乎没有走货，有楼盘销售团队准备解散，启用代理商。
据悉，老香洲目前在售的一手盘有恒荣城市溪谷、泉福豪庭等。
| 楼盘 | 在售 | 报价 |
| 恒荣·城市溪谷 | 118-126㎡三房 | 2.8-3.8万/平 |
| 泉福豪庭 | 130-180㎡三四房 | 均价3.1万/平 |
▲报价来源：珠海房天下
成交方面，过去六个月，老香洲单月最高走量5套，最低为零成交。
根据珠海中原研究中心预测，老香洲今年将有两纯新盘入市，分别为上东谷、春暖花开项目，预计供应量7.37万平方米。
| 项目名称 | 18年预计供应量 | 合计个数 |
| 上东谷 | 7.37万平 | 2个 |
| 春暖花开项目 |
▲数据来源：珠海中原研究中心
新城库存控制在10个月内
相比之下，金湾、唐家、前山三大板块去化周期较短。控制在10个月内。
但三大板块后续均有大量纯新盘入市，届时市场货量将更充足。
▲金湾2018年预计入市的纯新盘
数据来源：珠海中原研究中心
据悉，唐家的雅居乐三项目、格力项目、华发绿洋湾等楼盘都备受期待！而金湾的崇峰壹号院，还有神速的碧桂园，航空城项目会否入市也令人期待。
▲唐家2018年预计入市的纯新盘
数据来源：珠海中原研究中心
在去年底进军珠海的龙湖地产，布局唐家一项目和金湾两项目，同样也值得期待。
斗门刚需盘本周开卖
至于其他区域，斗门近期将有龙光玖龙湖、海伦堡香海里、海伦堡湖心里等楼盘入市。该区域截至2月底，去化周期约28个月，需两年多。
龙光玖龙湖将在本周六开盘，主推87-106平方米三房，带装修均价预计1.4万/平起。此外，海伦堡香海里即将拿预售证，湖心里预计5、6月入市。
| 项目名称 | 18年预计供应量 | 合计个数 |
| 招商依云府 | 47.9万平 | 9个 |
| 香海壹号 | ||
| 龙光玖龙湖 | ||
| 海伦堡香海里 | ||
| 海伦堡湖心里 | ||
| 诚丰雅园 | ||
| 时代倾城雅筑花园 | ||
| 佳兆业·君汇上品 | ||
| 白石住宅楼 |
▲斗门2018年预计入市的纯新盘
数据来源：珠海中原研究中心
| 区域 | 项目名称 | 18年预计供应量 | 合计个数 |
| 新香洲 | 美林书苑 | 6.95万平 | 3个 |
| 诚丰名座公馆 | |||
| 逸景园 | |||
| 吉大 | 华策·海韵星湾 | 3.3万平 | 1个 |
| 前山 | 星光上 | 11.27万平 | 4个 |
| 心悦湾 | |||
| 马鞍山一号公馆 | |||
| 颐景山庄 | |||
| 拱北 | 玖洲道 | 11.28万平 | 1个 |
| 南湾 | 绿湖山庄 | 11.65万平 | 4个 |
| 乐而居 | |||
| 易佳置业公寓 | |||
| 碧桂园香琴花园 | |||
| 横琴 | 龙光玖龙玺 | 29.7万平 | 2个 |
| 华发广场 |
▲其他板块2018年预计入市的纯新盘
数据来源：珠海中原研究中心
2月成交量全线下跌
高库存低去化，个别区域去化周期居高不下。而目前珠海整体成交如何？根据合富研究院（珠海）监测，2月一手住宅成交面积环比下降超过三成。11个板块10个下降，仅斗门微升。
| 区域 | 1月 | 2月 | 环比 |
| 新香洲 | 7296 | 116 | -98.4% |
| 老香洲 | 129 | 0 | -100.0% |
| 前山 | 6682 | 5291 | -20.8% |
| 吉大 | 593 | 156 | -73.7% |
| 拱北 | 2052 | 696 | -66.1% |
| 南湾 | 9661 | 4513 | -53.3% |
| 横琴 | 11303 | 5416 | -52.1% |
| 唐家 | 5931 | 5072 | -14.5% |
| 金湾 | 22178 | 16845 | -24.0% |
| 高栏港 | 25136 | 12689 | -49.5% |
| 斗门 | 20824 | 21048 | 1.1% |
| 合计 | 111785 | 71842.92 | -35.7% |
▲1月和2月珠海一手住宅成交面积（平）
数据来源：合富研究院（珠海）
价格方面，吉大和斗门环比下降最为厉害，吉大环比下降幅度高达8000元/平。斗门环比下降超过10%。其他板块走势相对平稳，横琴逆市上涨6.6%。
整体而言，2月珠海楼价环比下降了8.6%。
| 区域 | 1月 | 2月 | 环比 |
| 新香洲 | 35000 | 35000 | 0.0% |
| 老香洲 | 33000 | 31000 | -6.1% |
| 前山 | 27361 | 27639 | 1.0% |
| 吉大 | 46646 | 38000 | -18.5% |
| 拱北 | 45691 | 47517 | 4.0% |
| 南湾 | 36875 | 37156 | 0.8% |
| 横琴 | 39426 | 42037 | 6.6% |
| 唐家 | 30482 | 30910 | 1.4% |
| 金湾 | 19379 | 19793 | 2.1% |
| 高栏港 | 11046 | 11279 | 2.1% |
| 斗门 | 16679 | 14729 | -11.7% |
| 合计 | 23271 | 21269 | -8.6% |
▲1月和2月珠海一手住宅成交均价（元/平）
数据来源：合富研究院（珠海）
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