在全世界最知名的红灯区，投资一套房，后果是…
说到泰国芭堤雅，你会想到什么？“世界红灯区”、”东方性都“……
每年，世界各地大量游客涌入，有数据统计，芭堤雅在2018年全球游客访问量最多的城市排名中，位列第二十五名。
▲声色犬马的芭堤雅
所谓客流即商机。芭堤雅作为出名的旅居城市，其房地产市场又有何特征？近期，房姐亲自走访了这座闻名世界的旅居城市，进行了为期四天的房地产考察之旅。
房价涨幅
投入过百万，两年多累涨不足两成
这次房姐走访了芭堤雅中心区、帕山、中天等区域的一手房和二手房，每平方米房价从万元出头到两万多不等。
这些年来，芭堤雅楼价涨幅如何？鉴于未找到较权威数据，这一次，房姐决定以真实案例切入。
在芭堤雅从事中介服务的陈先生（化名），大约于两年多前，入手了芭堤雅中心区Centric sea多套房源，彼时为项目一手交楼之际。
▲芭堤雅中心区次新盘
以其中一套60平的两房单位为例，入手总价约116万（人民币），折合单价约1.9万/平。
两年多过去，房子涨幅如何？陈先生表示，该套单位现时出售，大约137万会有买家接手。计算下来，这套房源涨了大约20万，放售单价约2.3万/平。
两年多，楼价累计涨了18%。
房姐实地走访，该项目地处中心区核心地段，距离沙滩大约步行5分钟，周边新房和次新房不多，因而旅居于此的外国人比较多，公寓二手交投相对活跃。
▲Centric sea一套正在招租的公寓
陈先生告诉房姐，目前他买入的房源均无出售打算，而是用于长期出租换取稳定回报。
如60平的两房，长租月租约30000泰铢，折合人民币约6400元，以最初买入价计算，租赁回报大约6.6%。
相比之下，更小户型单位，楼价涨幅相对明显，同样是Centric sea一套32平的单位，一手总价大约50万，如今放售价大约70万，两年多累计涨幅40%。
租赁回报
淡旺季明显，空置期或较长
就房价涨幅而言，要在芭堤雅买房暴富，可能性明显较低。那长线回报又如何？
每年11月至次年2月，为芭堤雅最佳旅游季节，每逢旺季，海边公寓租赁活跃，反之，淡季房子空置率也较高。
▲中天沙滩
中天沙滩旁边一个望海公寓楼里的中介告诉房姐，芭堤雅是出名的旅居城市，每年都有大量外国人到此度假，如瑞典、挪威等寒冷国家的旅客。
▲中天沙滩旁一线望海的公寓楼
租赁淡旺季有多明显？
该名中介表示，如一套55平的公寓，淡季即炎热夏日之时，租金约25000泰铢（约人民币5300元），而在旺季如中国农历年之时，则可以租到28000泰铢（约人民币6000元）。
相差可达人民币700元甚至更高。
▲一线望海的公寓
即使是一线望海公寓，也未能做到全年满租。该名中介表示，每年大概可租出去8-10个月，存在2-4个月空置的情况。
因而，有业主为了避免房子空置期过长，适当降低租金，长租出去。
▲房产中介提供的某公寓楼放售情况
这一次，房姐走访了芭堤雅中心区、帕山、中天等区域，整理了房价和租金、回报以供参考。值得注意的是，当中并未计算空置成本，因而租赁回报不能完全作准。
▲各区域售价和租金情况，仅供参考
芭堤雅中心区的Centric sea的租赁回报大约为5%-6%，若是一手买入的房源，实际租赁回报大约6%-7%。
在房姐看来，这个楼盘比较有参考价值，因该盘交楼已有两年多，且所处为芭堤雅核心地段，租赁情况相对稳定。
▲中天一公寓楼租售情况
至于表格中显示回报率较高的帕山和中天房源，帕山交通相对不便，租赁活跃度不如中心区，中天公寓供应量较大，房源空置率比中心区要高。
综合扣除空置未产生的盈利，租赁回报会出现大打折扣的情况。
▲帕山次新房
投资芭堤雅，还有机会吗？
来到终极问题，投资芭堤雅还有机会吗？
先说买卖。就以上案例而言，芭堤雅显然是不适合快进快出的。
其一，涨幅太小。要知道2016年是国内楼价疯涨年代，在那时或前后买入的房产，涨幅50%以上的并不少。
如房姐朋友在2016年4月以65万买入珠三角一套房产，如今转手价大约110万，涨幅接近70%。
▲个别公寓呼吁抵制日租、周租等短租行为
其二，无法使用杠杆，入手门槛太高。
在泰国购房，除非有当地工作签，否则外国人申请贷款购房的机会几乎为零。如文中的陈先生，全款100多万的买入的房子，涨幅只有20万，和国内同时期入手物业，涨幅跑输了几条街。
并且，在2015、2016年，珠三角有个别城市可首付两成买房，首付10万出头便可撬动一套市中心三房。
▲芭堤雅的海景
再来说长线投资。
按照泰国房产所有权对于外国购房者有份额限制，外国人持有的单位不超过所有单位的49%。那么，外国人购房要选择其中的49%，便可得到永久产权。
还是以陈先生60平的房源为例，假设这一房源常年满租，且月租维持在6400元不变的情况之下，大约需要15年回本。
需要提出的是，房源出租会出现空置的情况，房源折旧租金也会有所回落，因而实际回本期会更长。
▲芭堤雅的落日
总体而言，长线投资回报期较长，房姐认为，这种房产投资和理财可获得回报相差无几。
不过对于钟情于芭堤雅环境、有将来定居养老或者海外资产配置需求的，考虑入市一套海景房也未尝不可。但选房一定要最核心地段。
Q&A
Q：外国人可以在芭堤雅买房吗？
A：可以。泰国房产所有权对于外国购房者有份额限制，外国人持有的单位不超过所有单位的49%。其中49%，外国人可以自由买卖。
Q：二手买卖交易税费如何？
A：一名芭堤雅中介告诉房姐，购买泰国房产产生的税费总额通常为6.3%，五年后税费减半。（以实际为准，仅供参考）
Q：在芭堤雅可以买house吗？
A：不能。泰国土地也是严禁外国人买卖的，所谓house就是连同土地所有权的别墅等，所以要买房只能选apartment（公寓）。
Q：在芭堤雅买房持有成本高吗？
A：暂时未听说每年需缴纳房产税的说法。但要注意的是，泰国的物业管理水平很高，费用也相当高。如房姐在芭堤雅看的Peak tower，管理费高达45泰铢/月/平，折合人民币接近10元/月/平。
另外，委托当地中介出租和打理房源，需要向中介支付管理费用，一年一般是1-2月租金，视乎房源租出去多久而定，或根据双方约定。
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