同一楼盘，最高便宜1万/平？珠海市区次新房2万/平放售！
还记得两个月前，房姐实地探访，位于珠海和中山交界的次新房万科城，业主报价刺破3万/㎡的新闻吗？（👉：踩盘回顾）
短短两个月，近期房姐收到中介消息，有业主放盘价竟然低至2万/㎡。是楼盘降价，还是个中另有蹊跷？房姐决定再度实地走一趟。
▲网上报价
原来，价格相对低的系列房源，为万科城的回迁房。
按照中介人士介绍，万科城目前的回迁房放售价在2万-2.3万/㎡左右，而该楼盘的商品房报价已经达到3万/㎡，中间差价达到7000元-1万/㎡。
▲数据来源：安居客
房姐按照82㎡单位为例，回迁房2.3万/㎡的均价与万科城3万/㎡的均价作对比，总价相差57.4万。
| 单价 | 总价 | 差价 |
| 2.3万/㎡ | 188.6万 | 57.4万 |
| 3万/㎡ | 246万 |
按照中介人士介绍，万科城商品房和回迁房均为精装交付。
此外，房姐了解到，珠海市区目前也有不少回迁房在售，如五洲花城的山场和C区分别为五洲花城一期和二期的回迁区。
房姐走访发现，C区和山场的均价在3.5万/㎡左右，且户型均为小面积段户型，更适合刚需，而五洲花城一期和二期的报价已经达到3.6-3.9万/㎡，户型也均为大面积户型，总价达到500万-600万，并不是刚需的首选。
▲部分二手楼盘报价
| 项目 | 价格 |
| 五洲花城一期 | 34022 |
| 五洲花城山场 | 33106 |
| 五洲花城二期 | 39119 |
| 五洲花城C区 | 35919 |
商品房方面，珠海市区的准新房不多，二手报价在2.6-3.9/㎡之间。
| 项目 | 二手报价（元/㎡） |
| 万科城 | 28649 |
| 华发未来荟 | 26512 |
| 燕都 | 31303 |
| 五洲花城二期 | 39119 |
▲数据来源：安居客
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。
▲来源：百度百科
那么，回迁房如何交易？
房姐了解到，珠海的回迁房多数可以上市交易，拿到不动产登记证后，就可如同商品房那样买卖。
不过需要注意的是，目前万科城回迁房尚未出不动产登记证，但市场上已有不少房源流出。
▲不动产登记证，图自网络
那么，购买回迁房，需要注意哪些？
税费方面，税务局方面称，购买回迁房同购买普通商品房税费相同。
房姐了解到，回迁房原发票值一般较低，在珠海二手房交易个税尚未能“二选一”（核定征收、核实征收）之前，由于原值和成交价差较大，从而产生比较高额的个税。
不过，今年7月起，珠海二手房个税已可按照全额2%缴纳。如此，在税费方面，回迁房和商品房交易差别并不大。
▲二手房交易个税政策
中介按照总价220万-240万的房子计算，所有税费加在一起在16万-20万左右。
贷款方面，中介解释，由于万科城回迁房尚未出证，现时入手，不能及时办理过户和贷款。
目前，市场上有盘放出的业主，不同卖家要求不同，首付要去到5成到7成，余下需等到办理过户时才可办理贷款。
中介给房姐算了一笔账，如果按照回迁房5成首付计算，购买回迁房可购买82㎡两房户型比购买商品房89㎡三房的首付款还多出14万。
| 单价 | 户型 | 总价 | 首付 | |
| 首付5成 | 2.3万/㎡ | 82㎡ 两房 | 188.6万 | 94.3万 |
| 首付3成 | 3万/㎡ | 89㎡ 三房 | 267万 | 80.1万 |
▲回迁房与商品房首付款对比
利率方面，银行解释称，回迁房在房产证还没出的情况下不能进行贷款，如果未来确定房产可交易，可以进行过户和贷款，则贷款利率上浮按照二手房交易上浮，首套上浮10%，二套上浮15%。
那么，这笔交易安全吗？
根据中介人士透露，目前万科城的回迁房尚未出房产证，此时交易需要签署一份律师公证。
但中介跟房姐讲到，尽管有一份律师公证，但一般不会推荐客户购买回迁房，因为未来的风险较大，如果资金充足建议购买商品房，预算较少也尽量推荐附近其他的楼盘。
就珠海而言，已出证的回迁房，一般都可如同普通商品房一样入市交易。一般而言，回迁房户型稍逊，价格相比同地段或同小区的商品房，占有优势。
▲万科城
因而，刚需在做选择时，回迁房有时也会是不错的选择。
不过，万科城回迁房尚未出证，这时候选择入手，交易流程和资金安全，都存在较大风险。
所以，当看到低价房时，还是要仔细甄别房屋信息，根据实际情况做出选择。
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