楼价下跌5276元/平？还敢买吗？珠海唐家深度分析来了！

“航空新城的房价居然超唐家！”

最近，有粉丝提到这个现象，语气有惊讶，也有无奈。要知道，早在2016年，唐家的楼面地价最高已经逼近3万/平。

这里是珠海高新区主园区，更是百年唐家，拥有无敌海景线。不过，魔幻的楼市，迷雾都有几许。

来自合富研究院的数据，2019年同比2018年，唐家楼价竟然出现16%的下跌。这是为何？

那么，唐家还值得入手吗？今天，关于唐家，关于高新区，深度分析来了！

基本信息

珠海高新区成立于1992年，是首批国家级高新区之一，在国家高新区综合评价排名第26位。

高新区位于珠海市北部，由唐家、金鼎和淇澳组成，土地面积约139平方公里。截止2018年末，区域内常住人口约13.8万人，户籍人口约5.87万人，大学学生人数约6.3万人。

按照规划，高新区细分为8个片区。

高新区片区基本信息 出品：珠海房姐
片区	面积 （K㎡）	定位
高端制造业片区 （金鼎）	8.5	主要以智能电网、医疗机械和电机产业为主
科技创新海岸片区 （北围+南围）	14.4	主要以人工智能、移动互联网、大数据、云计算和微机电系统为主
后环商务片区	13.9	主要以建设商务、金融服务为主，建成后将成为高新区企业提供各种融资贷款服务
科技孵化器片区 （东岸片区）	3.5	主要以软件、IC设计及孵化器产业为主
前环总部片区 （唐家半岛）	3.4	重点发展总部经济
淇澳岛片区	23.8	重点发展生态旅游、海洋高新科技产业
大学小镇片区	12	主要以发展文化创意产业为主，将建设大学小镇及留学生创业园
现代化服务业片区 （银坑半岛）	2.7	主要发展酒店会展等现代服务业，打造南中国高端度假酒店群
数据来源：高新区科技创新展示厅、合富研究研究（珠海）

交通

【对外交通】

在对外交通方面，有港珠澳大桥（已通车）、深中通道（预计2023年通车）、广珠城际轨道、深珠城际轨道（筹建），高速路有京港澳高速和西部沿海高速对外连接。

近日，深珠两地联手发文，共同将深珠通道的规划建设，提上了日程表，并研究以公铁复合的形式，预留伶仃洋通道。

这无疑是唐家片区的又一超级利好。

▲公示

【对内交通】

根据规划，高新区规划建设“三纵三横”主干路网，强化外联内畅，打造珠海北部交通枢纽。

高新区主干路网 整理：珠海房姐
线路	进度	节点
金环路	累计完成总工程量75%，Ⅱ标段累计完成总工程量96%	计划春节前通车
金凤路	已完成T1标道路，正加快北师大珠海分校下穿隧道、金唐西路跨线桥的施工	计划2020年6月全线通车
金琴快线北延线	二期工程正在方案设计阶段	一期计划2021年7月完工 二期计划2020年12月开工
港湾大道-唐淇路	连接线早已建成，与之相交的兴业快线全线隧道累计掘进8827.95米	/
兴业快线北延线	已全面动工建设	/
高新互通立交 ‍	/	计划2021年6月完工
来源：珠海高新区

配套

【教育】
高新区内共有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海校区、北京理工大学珠海分校和UIC联合国际学院4所高校，在校大学生约6.3万人。
▲图源:北京师范大学珠海分校

另外，区内已建有2所高中、6所初中和10所小学。未来，片区内将新增5所幼儿园（银星幼儿园等）、3所小学（前环小学、后环小学和银星小学）和1所中学（礼和中学）。

高新区学校汇总
高中	北京师范大学(珠海)附属高级中学 北京师范大学珠海分校附属外国语学校（高中）
初中	金鼎中学、中山大学附属中学、唐家中学、北大附属实验学校初中、金峰学校、北京师范大学珠海分校附属外国语学校（初中）
小学	金鼎一小、礼和小学、金凤小学、兆征纪念学校、唐家小学、中山大学附属小学（前环校区）、中山大学附属小学（后环校区）、唐国安纪念学校、金峰学校、北大附属实验学校小学、北京师范大学珠海分校附属外国语学校（小学）
数据来源：公众号【珠海数据猿】

▲如有错漏，烦请指正

▲银星小学&幼儿园效果图

【医疗】

目前，高新区内有金鼎医院和广东省第二人民医院珠海医院2所医院。
其中，广东省第二人民医院珠海医院为珠海高新区人民医院与广东省第二人民医院合作共建。
▲图源：珠海高新区

中山大学妇儿医院：中山大学附属妇女儿童医院总床位数1500张，总建筑面积142460平方米，拟总投资额25亿元，建设起止年限为2021年1月至2023年12月。

该医院建成，对于唐家而言，医疗配套又将再度完善。

▲珠海市2019-2021年政府投资项目三年滚动计划

利好政策

【人才政策“凤凰计划”】

经评定成为珠海高层次人才、团队在享受珠海“英才计划”扶持的基础上还可以享受：

高新区“凤凰计划”
整理：珠海房姐

高新区全职引进的顶尖人才、给予300-600万的项目研发扶持经费

高新区企业每培养一名两院院士，给予300万奖励

经高新区申报入选市级创新创业团队的，按市资助额度1:05配套资助

高新区企业引进入户的全日制本科以上学历青年，给予每人最长3年探亲补贴，生源地省外每年2000元，生源地省内每年500元

来源：高新区科技创新展示厅

【天使投资扶持政策】

对同一企业累计投资最高1000万，原则上5年内退出。

【人才共有产权房政策】

共有产权房由个人（占70%）和政府（占30%）共同持有，个人支付70%房款，拥有100%使用权。

申请人购买共有产权住房后在高新区内企业连续工作满5年的，所购房产具备与政府合并上市交易条件；满10年的，政府将30%共有产权赠与共有人，个人获得100%产权，并可上市交易。

【其他政策】

在上市挂牌扶持政策方面，企业可获得80-300万不等的奖励。

上市挂牌扶持政策 整理：珠海房姐
内容	奖励
境内主板、中小板、创业板上市	150万
科创板上市	300万
境外上市	100万
新三板上市	最高奖励80万
上市企业再融资	最高奖励80万

除此之外，高新区还推出产业创新政策，对集成电路设计企业、生物医药和医疗器械企业和实体经济项目都给予不同程度的资助和奖励。

▲生物医药与医疗器械名企集群

▲高新区片区分布图

目前，华发、仁恒、格力、华润、中海、万科等知名开发商已分别布局高新区8个片区内，下面，我们就来看看，这些开发商的项目都分布在什么片区。

东岸片区

【价格和产品】
目前区域在售的新盘有九洲绿城·翠湖香山、凤凰兰亭和惠景畅园等，均价2.2万/㎡起。

后环在售新盘汇总 整理：珠海房姐
项目	产品	均价（元/㎡）
九洲绿城· 翠湖香山	105-130㎡ 三至四房	26700 精装
凤凰兰亭	112-113㎡三四房	22500 毛坯
132-208㎡洋房	26500
惠景畅园	119㎡ 三房	22000 精装
数据来源：搜狐焦点，房姐监控 统计时间：2019年12月30日

根据合富提供的数据显示，今年（1-11月）东岸片区在售成交均价约2.5-2.7万/㎡。

东岸片区数据汇总 整理：珠海房姐
均价	2.5-2.7万/㎡
来访量	月均540批
去化	月均去化约46套
客群	省外：35%，本地：48%， 省内：15%，港澳：2%
数据来源：合富研究院（珠海）

▲以上数据仅供参考

【产业】

片区主要以软件、IC设计及孵化器产业为主，目前已建产业园有南方软件园和经济港等。

珠海南方软件园由原国家电子工业部和珠海市人民政府于2000年共同创办，是十一个”国家软件产业基地”之一， 主要由中国电子(CEC)旗下的中国中电国际信息服务有限公司投资运营。

 园区总占地面积26万㎡，可满足软件研发、办公、培训、会议、商务、生活娱乐等各类需求，现入驻企业、政府、金融、商贸服务等各类机构 240余家，园区内就业人数约7000人，获认定的高新技术企业67家，入库科技型中小企业69家，已培育出上市企业10家，引进留学人员企业15家。
据了解，园区2017年总体经济规模突破55亿元，已形成以智能制造、智能机器人、智能电网、软件与IC设计、移动互联、电子商务、服务外包为核心的电子信息产业聚集区。
▲南方软件园

北围片区

【价格和产品】

目前区域在售的新盘有万科翡翠中央、首开龙湖·天鉅、雅居乐国际花园、招商雍华府和大德世贸广场等，均价约2.3万/㎡起。

北围在售新盘汇总 整理：珠海房姐
项目	产品	均价（元/㎡）
万科翡翠中央	109㎡ 四房	23000 精装
首开龙湖·天鉅	38-57㎡ 不限购小面积单位	25000 精装
招商·雍华府	89-125㎡ 三至四房	26000 精装
大德世贸广场	32-74㎡ 一至三房	26000
数据来源：搜狐焦点，房姐监控 统计时间：2019年12月30日

▲北围航拍图

根据合富提供的数据显示，今年（1-11月）北围在售成交均价约2.2-2.7万/㎡。

北围片区数据汇总 整理：珠海房姐
均价	2.2-2.7万/㎡
来访量	月均230批
去化	月均去化约19套
客群	省外：43%，本地：37%， 省内：14%，港澳：6%
数据来源：合富研究院（珠海）

▲以上数据仅供参考

【产业】

科技创新海岸北围占地面积2.37万㎡，其中产业用地1.23万㎡，是珠海高新区滨海科技新城的重要组成部分，是珠海市智慧产业园的集聚区所在，这里将是珠海北部最具活力的集产业、办公居住、休闲和娱乐于一体的低碳新城。

▲北围规划图

珠海智慧产业园重点发展大数据、云计算、人工智能、物联网等智慧产业、园区规划为先导区及集聚区。

智慧产业园采取“政府+开发公司+运营公司的创新开发模式，于2017年全面启动园区建设，2018年入选广东省大数据产业园和首批人工智能产业园，力争2020年形成200亿元投资规模。

目前，已入驻的重点产业有：城智大数据中心、国机机器人产业园、ABB机器人、汇金科技、中以加速器、智谷圆芯等。

▲北围航拍图

后环片区

目前区域在售的新盘有万科红树东岸，均价约2.67万/㎡起。

唐家半岛在售新盘汇总 整理：珠海房姐
项目	产品	均价（元/㎡）
万科红树东岸	105-130㎡ 三至四房	26700 精装
数据来源：搜狐焦点，房姐监控 统计时间：2019年12月30日

【价格和产品】

根据合富提供的数据显示，今年（1-11月）后环片区在售成交均价约2.85-4.3万/㎡。

后环数据汇总 整理：珠海房姐
均价	2.85-4.3万/㎡
来访量	月均458批
去化	月均去化约97套
客群	省外：66%，本地：20%， 省内：10%，港澳：4%
数据来源：合富研究院（珠海）

▲以上数据仅供参考

【产业】

后环商贸片区位于高新区的东北部，占地约14平方公里，规划居住人口规模约为20万人，未来将主要作为商务中心CBD。这里将是未来整个唐家湾的新城区，为整个高新区提供综合服务。
▲后环商务区示意图

唐家半岛片区

【价格和产品】

目前区域在售的新盘有格力海岸、仁恒滨海半岛和华发绿洋湾等，均价3.3万/㎡起。

后环在售新盘汇总 整理：珠海房姐
项目	产品	均价（元/㎡）
华发·绿洋湾	161-191㎡  高层单位	33000-43000
515㎡  别墅	50000-55000
仁恒滨海半岛	85-95㎡三房	34000 精装
泰盈玖悦湾	79-179㎡ 二至四房	36000 精装
格力海岸	78-109㎡ 二至三房	33000 精装
卓越·唐家墅	212-248㎡别墅	1300万/套
数据来源：搜狐焦点，房姐监控 统计时间：2019年12月30日

根据合富提供的数据显示，今年（1-11月）唐家半岛片区在售成交均价约3.4-3.6万/㎡。

航空新城数据汇总 整理：珠海房姐
均价	3.4-3.6万/㎡
来访量	月均265批
去化	月均去化约10套
客群	省外：70%，本地：20%， 省内：8%，港澳：2%
数据来源：合富研究院（珠海）

▲以上数据仅供参考

【产业】

在前环片区，规划设立以魅族科技、金山软件、欢聚时代等为代表的智能互联网产业园，推动网络游戏类、电子商务类、移动互联网应用类、互联网数字内容类、智能手机类企业的聚集发展，强化自主创新和应用创新，促进互联网和移动互联网技术在各行业的广泛应用，加快带早国家级的互联网产业基地。

▲珠海金山软件园

【房姐有话说】

唐家楼价明显下降，是什么原因？

其实，熟悉市场的人，会很快反应过来。新板块——北围入市，最初楼价从2.2万-2.3万/平起步，并且过去一年成交占比较大分量。如此背景，将唐家整体楼价拉低并不难理解。

不过，从交通、产业、定位等，唐家都拥有着无尽的想象空间。深珠通道、深中通道等，都是对这个片区对最大利好。

但前几年疯狂拍地，将地价直接推升至高位，也是这个片区最尴尬之处。

幸好是，片区商业等配套在2019年已经让人看到希望。这里的未来，还是值得期许。

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