深珠通道+广州地铁+金琴快线！珠海北围，敢买吗？深度分析来了！

自2016年拍出地王后，科创北围一直备受关注。也曾因片区配套设施未跟上，而备受诟病。

但，今年以来，这个片区又在悄悄地变化，有人说，北围的春天，要来了。

房姐特此更新了一份科创北围片区的区域报告，以供大家参考。

科创北围板块区域报告

目录

一、北围板块在售项目及产品

二、北围板块各盘推货节点及价格

三、刚需及改善客户，如何选择？

四、最新地块调整浅析

五、北围板块竞品分析

六、短期内可兑现配套

七、板块远期规划情况

八、大环境政策利好浅析

九、北围项目户型图大汇总

1

北围在售项目及产品

先来看一张图，目前北围有货在售或待售的项目，总共约有15个盘。

以广珠城轨线为界线，左侧项目较多，建设也更加成熟，右侧项目较少，仍在开发当中，未来亦将是卖地重点区域。

出品：珠海房姐 统计时间：2020年5月27日
项目	产品	标准
雅居乐国际花园	高层100-137㎡	毛坯
万科翡翠中央	高层95-109㎡	精装
公馆136-138㎡	毛坯
招商雍华府	高层90-127㎡	精装
万科第五园	高层89-99㎡	精装
首开龙湖·天鉅	高层92-98㎡	精装
华润置地公元九里	高层95-105㎡	精装
颐璟名庭	高层95-105㎡	精装
天地源上唐府	小高层	毛坯
高层	精装
大德世贸广场	商铺45-280㎡	毛坯
公寓32-74㎡	精装
华发云谷	高层63-113㎡	毛坯

从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品较丰富。在交付标准上，板块内多以精装为主。

2

北围各盘推货价格及节点

出品：珠海房姐 统计时间：2020年5月27日
项目	均价	节点
雅居乐国际花园	2.5万/平	待售
万科翡翠中央	高层2.6万/平	在售
公馆360万/套起
招商雍华府	2.7万/平	在售
万科第五园	2.6万/平	在售
首开龙湖·天鉅	2.4万/平	在售
华发云谷	价格待定	待售
大德世贸广场	公寓2.5万/平	在售
商铺价格待定	在售
华润公元九里	价格待定	待售
颐璟名庭	价格待定，参考周边价格	待售
天地源上唐府	价格待定	待售

目前，北围片区在售项目并不多，高层住宅销售均价在2.4万-2.6万/平之间。

即将入市的纯新盘颐璟名庭，虽然具体价格尚未出炉，但是根据销售了解，价格会参考周边项目价格，项目已开放营销中心和样板房，预计下半年入市。

| 颐璟名庭销售中心

华润公元九里、天地源上唐府价格暂时还没有公布。

值得一提的是，万科第五园项目前不久刚开盘，项目首推1栋，户型为88-99平的3-4房，合计113套房源，均价2.6万/平。

3

刚需及改善客户，如何选择？

刚需购房者：喜欢实用率大的，可以选择3房户型，例如：雅居乐国际花园100平/121平、万科·翡翠中央95平、招商雍华府113平、万科第五园88平、华润公元九里95平、颐璟名庭95平、这是都是很实用的三房，都可以对比看看。

置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，例如：万科·翡翠中央109平、万科第五园99平、华润公元九里105平、颐璟名庭105平，且首付压力不大。

土豪型改善购房者：这类购房者可以看看招商雍华府127平、雅居乐国际花园137平。其实，这里的户型不算土豪。

4

最新地块调整浅析

2020年4月30日，珠海自然资源局发布了《珠海市高新区A-GX3-01a&A-GX3-02a&A-GX3-02b 编制单元（科创海岸北围片区）控制性详细规划（2019 年修改）》批前公示。

调整过后，整个板块的具体规划如下：

| 整体规划图

此次规划区北临兴中路，南接兴南路，西临科创纵三路，东接金琴快线，用地面积约146公顷。

其中，包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业实施用地、区域交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地、道路用地和留白用地。

在交通方面，构建“四横五纵”的骨架路网结构。

四横：兴中路、内环北路、内环南路、兴南路；

五纵：科创纵三路、金峰北路、北城东一路、科创纵四路、金琴快线；

快速路：金琴快线；

主干道：金峰北路、科创纵四路、兴南路、兴中路；

次干道：科创纵三路、内环北路、内环南路、北城东一路；

支路：科创纵五路等。

在公共服务设施规划方面：

社区配套：体育公园、文化活动中心、影剧院等；

教育配套：高中1所、初中2所、小学3所、幼儿园5所。

到时，北围片区将有两所中学，目前，礼和中学已进行建设用地规划许可批前公示，礼和小学已投入使用。

5

北围板块竞品分析

唐家湾镇北围片区，此区域最大的优势便是临近京珠高速连接线、深珠通道（规划中）、对接金琴快线（在建中），便捷对接广州，未来更能快速到达深圳前海。

| 交通区位图

而在唐家，唐家中心区域、唐家半岛也有不少新盘，如恒大云锦、中海星筑、翠湖香山、宝龙城、万科红树东岸等，还有唐家半岛的格力海岸等项目，都是北围片区的竞争对手。

房姐给大家分析这3个板块的优劣势。

出品：珠海房姐 统计时间：2020年5月27日
板块	北围片区	唐家中心 区域	唐家半岛
楼盘	15盘	5盘	10盘
地段	新晋片区 发展空间大	城镇区 发展较成熟	宜居 发展较成熟
商业	规划有大型商场	大型商场 在建	有商场 已开业
交通	自驾+城轨	自驾+城轨	自驾
医疗	/	规划有一所三甲	/
环境	沿江公园	中山公园 凤凰山	滨海公园

四个片区的客群相似，较大比例曾是投资客，今年以来本地客也在增多。

当然不同客群的需求也会有所不同，部分会侧重于周边配套是否完善、周边环境是否舒适，部分有读书需求的客户，把教育资源的优劣放在第一位。

6

短期内可兑现配套

万达or宝龙: 4月10日，珠海商务局发文称：“4月9日下午，珠海市人民政府与大连万达集团股份有限公司签署战略合作协议。”

根据协议，双方将重点围绕国际体育赛事、商业服务综合体、高端游艇产业新城、区域产业型总部等方面进行投资、合作，实现共赢。随着协议的签订，万达集团将加快推动项目落户珠海。

| 签约现场

根据珠海自然资源局发布的土地出让情况来看，万达最有可能落户于北围片区图中所示地块3区域。

| 土地规划图

地块3

宗地位置：TOD项目，金业北路南侧、新湾六路西侧宗地面积：74850.85平宗地用途：商业商务设施用地，商务50%，商业50%供地时间：2020年

不过，据了解，该地块又引起了宝龙的注意，具体花落谁家，最终会否杀出“程咬金”，暂无定论。

如果万达或者宝龙能够进入北围片区，将填补北围大型商业的空白。

大德商业广场：该项目由1栋酒店式公寓、1栋独栋商业及3栋办公建筑组成。从2018年开始动工建设，2019年开盘销售，预计2021年交付使用，将提供车位532个，总户数610户。

| 效果图

礼和中学：已进行建设用地规划许可批前公示，作为北围片区的首个中学项目，拟将提供学位约1800个。

| 礼和中学批示公告

金琴快线北延段：已进行建设用地规划许可批前公示，今年金琴快线将通车，未来北延段对接金琴快线，北围对接珠海市区、十字门、横琴等地，速度将大幅度上升。

兴业快线：北段和南段都在建，预计2022年完工，未来唐家去往吉大、老香洲等地，速度大幅度提升。而高新互通立交，则将金琴快线、兴业快线等互通。

7

板块远期规划情况

4月30日，在珠海自然资源局发布的《珠海市高新区A-GX3-01a&A-GX3-02a&A-GX3-02b 编制单元（科创海岸北围片区）控制性详细规划（2019 年修改）》中，将北围片区定位：珠海北部枢纽门户、湾区高端产业服务平台、高新区服务第一站。

1.北围规划有不少产业用地，是产业和生活配套的载体。

2.板块内今年还有1宗宅地待出让，为二类居住用地，供地时间为2020年。

| 土地规划图

地块2

宗地位置：TOD项目，兴中路南侧、北城东四路西侧宗地面积：15372.55平宗地用途：二类居住用地供地时间：2020年

回顾2016年至今，科创北围由于前期地价飙升太过迅猛，伤害了市场预期。

近两年，地价正在合理回归。随着更多利好到来，市场风向已在悄然变化。

3.交通方面：远期规划的项目有深珠通道、广州地铁18号线、金琴快线北延段（二期）可以期待。

深珠通道

请输入

2019年11月18日，珠海市交通运输网站发布“关于《伶仃洋公路通道及西延线（珠海段）交通详细规划》公开征求意见的公告”。

根据初步规划方案，通道主桥距离上游深中通道12公里，距离下游港珠澳大桥20公里，东起深圳前海，经淇澳岛，西至珠海京珠高速互通立交，总长约47公里。

| 深珠通道路线图

值得一提的是，跨江段推荐采用规模双向8车道高速公路+4线铁路，公路设计速度为100km/h，建设形式采用“西桥东隧”的桥隧方案。

规划范围为：东接伶仃洋公路通道跨海段，西接江门斗恩高速，并设支线衔接珠海机场高速/高栏港高速/西部沿海高速，珠海境内全长约53.4公里，其中淇澳岛至珠海京珠高速互通约15公里。

| 深珠通道路线图

值得一提的是，就在5月下旬，深圳市前海管理局发布了《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》的项目中标公示。

项目进程

2018年9月：该规划正式启动；

2019年2月：形成初步成果并征求珠海相关部门意见；

2019年10月24日：召开专家评审会并获通过；

2019年11月18日：该规划开始公示；

2020年5月20日：深圳段完成通道前海衔接规划研究项目公开招标。

深珠通道，越来越可期。届时，珠海到深圳前海30分钟直达。深珠通道的落地，将大大颠覆科创北围在大湾区中的地位。

广州地铁18号线

请输入

2018年5月15日下午，珠海市交通运输局发布《关于落实思想大解放、作风大转变、效率大提升行动实施方案的通知》，首次提出将深化研究广州地铁18号线延伸至珠海的可行性报告。

根据最新消息，广州地铁18号线延长线已入实质性的操作过程了，据珠海市长姚孪生介绍，要把广州、中山、珠海形成一个城市机制，用地铁把三个城市连接起来。

5月23日，南朗镇政府公布《中山市南朗镇温泉度假城西片区控制性详细规划调整》的草案。

| 公示

草案内容显示，广州地铁18号延长线在城轨翠亨站处与广珠城际交汇，随后进入珠海市。

翠亨站位于南朗镇下沙村，距中山市翠亨村中心区1.5公里左右，距珠海北站4.285公里。

| 广州地铁18号线路线图

广州地铁18号线南延线，若最终接入珠海北站，将直接影响到科创北围片区的发展。

金琴快线北延段

请输入

金琴快线起于港湾大道与金凤路交叉口，止于昌盛路立交，连接唐家湾及南湾片区，是连通珠海南北城区的重要通道，道路全长13.6公里。

| 金琴快线规划图

项目设计速度为60km/h，港湾大道至凤凰山隧道段采用双向6车道、金凤南路段采用双向8车道、三台石路至梅华立交采用双向6车道高架+地面双向4车道辅道，全程无红绿灯，仅30分钟便可从城北到城南。预计2020年通车使用。

2018年10月19日，珠海市发展和改革局官方网站发布《关于金琴快线北延段（至珠中边界）工程（一期）可行性研究报告的批复》，金琴快线北延段项目获批。

| 金琴快线北延段批示公告

根据公告显示，金琴快线北延段至（珠中边界）工程（一期）位于珠海市高新区，起点对接高新互通（金琴路口～兴业路口）立交，沿线经过金凤路、港湾北路、新湾四路绿带，项目终点位于珠中边界。

| 金琴快线北延段（一期）规划图

金琴快线北延段（一期）将采用城市快速路标准，双向六车道布置，主线设计速度为60km/h，辅路设计速度为40km/h，未来可直接对接深中通道。

| 金琴快线北延段效果图

目前金琴快线，已有部分路段通车，预计近期全线通车。

值得注意的是，4月17日，珠海市自然资源局发布了《金琴快线北延段（至珠中边界）工程（二期）批前公示》，也让金琴快线北延段（二期）项目提上了日程。

| 金琴快线北延段（二期）平面图

该项目起点对接金琴快线北延段工程（一期），拟采用现状桥加宽方案跨越中珠排洪渠、下沉式隧道方案穿越TOD核心区，终点段采用路基形式至珠中边界，对接中山纵一线（香山南路）。

| 金琴快线北延段（二期）规划图

3月20日，中山东部外环高速公路一期工程初步设计顺利通过了省交通运输厅组织的专家评审，预计与深中通道同步建成。

| 北围立交效果图

该项目主线全长约2Km（含隧道1Km、桥梁115m），两侧辅道全长约4Km，匝道全长1.3Km(含隧道0.8Km），片区被交道路隧道及人行地道全长约1.7Km。

| 金琴快线北延段效果图

金琴快线北延段的建成，让北围片区居民不仅可以直达中山、广州等地，还能通过金琴快线快速对接港澳、横琴等地。

此外金琴快线北延段对接规划中的高新互通立交将实现与京珠高速连接线、兴业快线的对接。加上深珠通道，届时，北围将有四面八方的路网结构。

8

大环境政策利好浅析

北围板块处于三个圈之中：

①粤港澳大湾区 ②珠海北部交通枢纽 ③科技创新产业园

在此板块中，房姐认为广珠城轨线、深珠通道、广州地铁18号线延长线是最大的地理优势，不过由于后两者仍在前期规划之中，何时真正落地，还是未知之数。

北围若想在地理优势上腾飞，在产业上：需要引进更高端产业，科技业与工业的集成打造。

在居住上：需要把周边环境及配套更加人性化，创造更多的舒适感，这样才能把人才留在北围。

9

北围项目户型图大汇总

【万科·翡翠中央】

▲约109㎡ 3+1房

【招商雍华府】

▲113㎡ 三房

▲125㎡ 四房

【万科第五园】

▲约88㎡ 三房

▲约89㎡ 三房

▲约99㎡ 四房

【首开龙湖·天鉅】

▲约92㎡两房

▲约98㎡两房

▲约97㎡两房

▲约118㎡三房

【华润置地公元九里】

▲105-108㎡ 四房两厅两卫

▲92-95㎡ 三房两厅两卫

【颐璟名庭】

▲ 75㎡ 2+1房

▲96㎡ 2+1房

▲ 115㎡ 3+1房

—往期精彩—

土地：10张图，告诉你珠海楼价为何还没跌！

开盘：均价2.45万！湖心路开盘！刺破斗门天花板！

拍地：粤海22.95亿夺航空城靓地！楼面13768元/平！

备案：最高！直逼7万/平！珠海1704套房源价格曝光！

岗位需求：编辑

【要求】

1、文字功底扎实，执行力强，有独立采编经验；

2、能拍摄会P图，最好能对珠海楼市了如指掌；

3、有房地产行业相关工作经验，或新闻传播、中文、经济专业优先。

【待遇】

初级编辑 年薪：6-9万

中级编辑 年薪：9-12万

高级编辑 年薪：12-18万（优秀者不设限制）

我们也在招实习生哦！

（五险一金+年终奖+节日礼金+交通报销+年度体检等等）

有意者可把简历发到以下邮箱：

[e-mail]

（请附作品）