金湾涨最猛！斗门最好卖！摸查珠海近7年房价，10大片区走势曝光！
今天，房姐整理了近七年（2014年-2020年）珠海房价数据，发现七年间，全市购房成本增加了近9000元/平，均价由2014年的14896元/平，增长至2020年的23811元/平，涨幅达59.86%。
此外，珠海十大片区中，涨幅最猛的是金湾，达130.14%，新香洲、吉大、前山、南湾、斗门涨幅均跑赢全市。
出乎意料的是，横琴则是“被平均”的对象，涨幅最低，为12.07%。（数据来源：珠海中原）
下面，来具体片区具体分析。
（注：销售套数为珠海中原实际监控市场的实时成交数据，非网签数据。）
主城区
基本面分析：
作为珠海配套最成熟的传统市区，坐拥情侣路、日月贝等城市地标的主城区，一直是买家置业的首选。
“精益求精”的主城，环境、配套仍在不断升级完善。
香山湖公园、香炉湾城市阳台项目、优特汇商场等不断建设、落地、开放，主城面貌紧随珠海发展的大流，日新月异。
与此同时，主城又拥有众多片区，吉大、拱北为传统豪宅区，情侣湾1号、万科海愉半岛、仁恒滨海中心、鹏瑞珠澳湾中心等顶流项目在此聚集。
至于新、老香洲，则是强教育片区，文园、九中、紫荆中学、香洲一小、香华实验学校等名校环伺，更涌现了五洲花城系列名盘，以及此前关注度极高的“双凤凰”学区。
房价数据解读：
那么，位于主城的新香洲、老香洲、吉大、拱北、前山、南湾这几大片区，谁的涨幅最猛？
答案是新香洲，涨幅达117.09%，吉大、前山紧随其后，三个片区涨幅均超100%，堪称主城“最猛三兄弟”，涨幅最低的是老香洲，为48.23%。
分析个中原因，房姐认为，老香洲用地开发殆尽，极少有新鲜血液补充，二手房源又不断折旧，但由于“底子”好，因此，物业以保值为主，增值为辅。
值得一提的是，除了老香洲，主城其它片区供应同样紧缺，对比七年前，前山、拱北成交套数都有所下跌，前山更是大幅下降，新香洲和南湾，则成为主城区的供应主力。
热点板块点评：
再来说说大家关注的香山湖板块，在售/待售新盘仅珠光里程花园和名苑雅居，且两个项目都颇为低调，想要买到，并非易事。
据房姐了解，珠光里程花园预计加推4、8栋、94-143平三至四房，吹风价4.3-4.4万/㎡；名苑雅居暂未有价格透露，大家可参考珠光里程花园价格。
片区内的二手房，均价大多3万+，最贵的是恒裕水墨兰亭苑，据贝壳平台显示，今年3月成交的一套房源，成家单价5字头，比目前珠光里程花园的吹风价还要高出不少，一二手倒挂明显。
项目 | 小区单价 单位：元/平 来源：安居客 | 小区单价 单位：元/平 来源：贝壳 | 最高成交单价 单位：元/平 来源：贝壳 | 成交时间 来源：贝壳 |
华发四季 | 49766 | 45732 | 49117 | 2021- 02-25 |
金地伊顿山 | 44515 | 40423 | 43182 | 2021- 03-15 |
金地伊顿山 二期 | 39183 | 39172 | 39992 | 2020- 11-06 |
恒裕水墨 兰亭苑 | 55686 | 49993 | 50059 | 2021- 03-08 |
尚东领御 | 41321 | 38954 | 33799 | 2020- 10-18 |
铭泰华府 | 44013 | 38824 | 暂无 | 暂无 |
香山人家 | 40043 | 35201 | 暂无 | 暂无 |
美林书苑 | 42245 | 暂无 | 暂无 | 暂无 |
绿怡居 | 33612 | 27903 | 26138 | 2020- 04-17 |
尚雅苑 | 30374 | 28027 | 22871 | 2021- 01-25 |
金湾区
基本面分析：
再来说说涨幅最猛的区——金湾。
坐拥高规划、高起点的航空新城、滨海商务区，以及航空产业园，生活上，这里有华发商都、市民艺术中心、中心河湿地公园、航空主题乐园等百花齐放。
此外，教育上，广东实验中学金湾学校附属初中、航空新城小学落地，容闳、三鑫等教育品牌进驻。
交通上，洪鹤大桥开通，鹤港高速、珠机城际二期建设如火如荼。
从一片滩涂地，到如今的西部新城，金湾蝶变速度，领先各大板块，与此同时，其房价涨幅，也领跑全市。
丨航空新城旧貌，来源：珠海金湾
丨高楼、商场等拔地而起
房价数据解读：
据珠海中原数据显示，金湾均价由2014年的8252.05元/平，升至2020年的18991.39元/平，涨幅达130.14%，位列全市各大片区首位。
此外，金湾也是全市成交主力，2014年销售套数为3247套，约占当年全市成交量的17%，2020年占比上升至30%。
热点板块点评：
说到金湾，绕不开的必定是航空新城。
2013年，时代珊瑚海和保利香槟国际开盘，均价8字头，2016年，中海左岸岚庭和保利时代开盘，均价15000-17000元/平。
如今，航空新城大多数新盘已步入3万+，除了崇峰壹号院高至46000元/平外，鹏瑞“双子星”同样“坐三观四”，海玥湾更锚上4字头，且高层货量已不多。
对比2016年，片区涨了近15000元/平，翻了约一倍，对比2013年，涨了近2万+/平，翻了三倍不止。
“买房要趁早”这句话，对金湾来说极其受用。
项目 | 在售产品 | 均价 （元/平） |
龙光·玖誉湾 | 89-118㎡ | 28000 |
复式产品 | 31500 | |
卓越旭辉江屿海 | 79-92㎡ | 29500 |
中海十里观澜 | 103-129㎡ | 34000 |
鹏瑞•海玥湾 | 169㎡ | 40000 |
叠式产品 | 40000 | |
鹏瑞•金玥湾 | 169-190㎡ | 34000 |
崇峰壹号院 | 172-188㎡ 平层 | 46000 |
315-345㎡ 复式 | ||
碧桂园华发 滨海天际 | 103-206㎡ | 28000 |
德泰华庭 | 77-123㎡ | 23000 |
华发国际商务中心 | 43-69㎡ | 24000 |
龙湖龙光首开 湖城大境 | 150-177㎡ | 28000 |
华发碧桂园滨海半岛 | 92-138㎡ | 28000--32000 |
来源：搜狐焦点、房姐监测 |
唐家高新区
基本面分析：
唐家高新区，位于珠海北部，产业、教育、交通等各方面齐头并进，均衡发展。
产业上，据2021年珠海高新区工作报告显示，去年珠海高新区主园区GDP超268亿元、年均增速8.1%；软件和集成电路产业规模超85亿元，生物医药和医疗器械产业规模超62亿元、年均增长20%以上，产业强劲，增长迅猛。
教育上，北师大珠海校区、北理工珠海学院、北师港浸大（UIC）、中大珠海校区云集，还有近期发布场地土地清理公告的澳门科技大学珠海校区也落户片区。
此外，正在筹办的珠海大学是否择址唐家，非常值得畅想，毕竟片区学术氛围浓厚，有着“珠海大学城”的美誉。
交通上，片区拥有两个城轨站（珠海北站、唐家湾站），其中珠海北站更规划有多条重磅线路，金琴快线、兴业快线，则拉近片区与市区、横琴的距离。
丨唐家半岛
房价数据解读：
除了城市界面变化肉眼可见外，唐家房价七年间，也稳健增长了近8800元/平。
2014年均价18150.07元/平，2016年均价刺破2万/平，2018年均价达到近七年最高峰值，随后逐渐平稳回落至2020年的26946元/平。
对比2014年，涨幅达48.46%，虽略低于全市水平，但销售套数却由1177套，增长到7550套，实现逆势跳涨。
可见，近一两年开始崭露头角的唐家，热度不断攀升，据中原数据显示，今年4月唐家成交均价已达31497.49元/平，与老香洲、吉大、南湾不相上下。
热点板块解读：
尤其进入买家核心视野的北围，近几年收割利好，乘势崛起。
尽管处于“原始积累”阶段，又未到集中交楼期，居住氛围欠佳，但随着越来越多产业项目落成、开工，以及宝龙城商业综合体、礼和中学逐渐推进，片区形势一片大好。
目前，华发、美的、宝龙、仁恒、清能等项目陆续入市，不少新盘均价已摸高3字头，对比前期25000元/平上下的单价，三年时间，北围涨幅最高约28%。
房姐预测，由于房价“高开”，前期过分透支，北围房价将保持平稳“爬坡”。
除非深中通道、广州地铁18号线、深珠合作区等重点项目迎实质性进展，或片区引入某所重磅学府等利好，才会驱动北围房价大幅增长。
项目 | 开盘时间 | 开盘均价 （元/平） | 目前均价 （元/平） |
首开龙湖·天鉅 | 2018年 | 毛坯23000 精装26000 | 已售罄 |
招商雍华府 | 2019年 | 27000 | 已售罄 |
万科云城 | 2019年 | 24300 | 已售罄 |
雅居乐国际花园 | 2019年 | 复式24500 （调整后价格） | 28000 |
平层25000 | 32000 | ||
首开龙湖天鉅 三期 | 2020年 | 25000 | 住宅已售罄 |
万科第五园 | 2020年 | 26000 | 已售罄 |
珠海公元九里 | 2020年 | 25000 | 28500 （清盘） |
天地源上唐府 | 2020年 | 27500 | 住宅已售罄 |
华发悦谷 | 2021年 | 29000-32000 | 29000-32000 |
北站宝龙城 | 2021年 | 待定 | 待定 |
美的宝龙城 | 2021年 | 待定 | 待定 |
仁恒河滨花园 | 2021年 | 待定 | 待定 |
清能岭秀荟 | 2021年 | 待定 | 待定 |
来源：搜狐焦点、房姐监测 |
横琴自贸区
基本面分析：
横琴新区、自贸区、琴澳合作桥头堡......横琴的基本面有多好？已无需赘言。
其强劲的带货能力，也可想而知，如一体化区域内的十字门，拍出珠海地价TOP1地块，保税区楼面价破2万/平......这年头，但凡跟横琴“沾亲带故”的片区，都不会弱。
房价数据解读：
说回房价，横琴“本尊”，可供应宅地甚少，物以稀为贵，2014年又迎来“爆发年”：
年中，珠海"双限令"松绑，在横琴购买商品房不再需要提供社保或纳税证明，年末，横琴自贸区地位敲定，迎发展重大利好，楼市拐点到来。
因此，当年房价就已达41563.26元/平，要知道，当年全市均价也仅14895.54元/平。
以华融琴海湾为例，2013年单价23000元/平起，2014年4月加推6栋177平住宅，均价飞涨至38000元/平，12月主推三期183平高层、260平复式单位，均价又升至42000元/平。
两年不到，项目完成了“2字头”到“4字头”的跨越。
此后，横琴房价保持平稳增长，2020年均价46578.97元/平，七年时间，涨幅仅12.07%。
不过，据珠海中原数据显示，今年4月，横琴成交价已达47707.96元/平，按此趋势，破5万大关也是迟早的事。
目前，横琴在售的新盘中冶逸璟公馆均价6万+/平，K2荔枝湾单价50000-60000元/平，想入手片区的买家，还可关注下颂琴，以及位于一体化区域的中海寰宇天下、都会四季。
据房姐了解，都会四季已于上周开盘，中海寰宇天下即将开放销售中心和样板房。
丨横琴一体化区域
斗门区
基本面分析：
西区的另一个供应主力——斗门，是不少刚需买家置业的方向。
毕竟，斗门房价“友好”，在刚需能够承受的范围之内，且旅游资源丰富，坐拥金台寺、斗门古街、御温泉、黄杨河等风景名胜，近日，省政府又批复同意设立珠海斗门智能制造经济开发区，助力斗门夯实“工业强区”。
房价数据分析：
接下来，看看斗门房价的“变迁史”。
2014年，斗门房价8561.52元/平，2016年成为了“万元大户”，2017年达到近七年最大峰值，2020年均价回落至14420.32元/平。
七年时间，涨幅达68.43%，跑赢全市。
且据统计，2014年-2020年，斗门共售出61380套商品房，比金湾（43546套）还多出约2万套，为全市之最。
热点板块分析：
来看看斗门房价最贵的片区——湖心路，由于近市区，湖心路自然成了主城与西区融合的桥头堡，成了首先享受市区外溢的板块。
2016年，珠海市西部中心城区总体规划（2015-2030）批前公示出炉，确立了斗门片区中心和金湾片区中心为发展“双核”，至此，湖心路前景愈发明朗，从一个“小透明”，蜕变为热门置业区域。
以紧邻主干道的家和城为例，2013年，家和城曾卖出6800元/平的均价，2014年均价飙到9字头，2015年更直接破万，目前均价19000元/平上下。
家和城的“邻居”五洲家园，2013年高层开卖，均价8800元/平，2014年，还打出“90万内拎包入住斗门精装小三房”的标语。
目前，五洲家园均价已突破2字头，为23500元/平，房价涨幅超100%，远高于斗门全区68.43%的涨幅。
“早买早享受”，当年的准业主，如今，已一边享受着“安居乐业”的幸福感，一边则享受着物业增值带来的安心感。
丨湖心新城，来源：今日斗门
再来看白蕉新城。
早期推出的新盘，如2013年开卖的万科、时代、金地，均价都不过万，2016年不少新盘开始暴涨至1字头，2019年入市的招商依云华府，房价更直接攀升到15500元/平上下。
如今来看，早入手的买家，房价实现翻了翻，2016后入手却成了高位站岗。
无疑，买房不仅要找对板块，学会掐准时机，也是一项“技术活”。
项目 | 目前均价 （元/平） | 开盘时间 | 开盘均价 （元/平） |
万科魅力之城 | 售罄 | 2013年 | 7600 |
时代倾城 | 售罄 | 2013年 | 8500 |
金地格林泊乐 | 售罄 | 2015年 | 8600 |
华发峰尚 | 13000 | 2016年 | 9500 |
招商依云华府 | 15500 | 2019年 | 14500-16500 |
以上，就是各大片区、板块数据整理和点评。
由于信息量较大，可能存在遗漏和数据偏差，欢迎大家留言补充、指正。
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