北围，退烧！
2021年上半年的北围，高烧。
究其原因，并不复杂：
其一，全球大放水，大家急于“花钱”；
其二，广深莞相继升级限购措施，和深圳对望的珠海高新区，成为当红“炸子鸡”；
其三，“断货期”，各大楼盘新货未续上，而建设中的全新盘，节点没跟上，片区在1-5月期间，出现明显的供不应求之势。
上述三大重要因素的作用，科创北围的新房销售价格，悄咪咪逼近3万/平，后续有新盘入市，销售均价也超越3万/平。
而对于这些变化，我们也曾有比较详细的记录和分析：
不过，步入2021年下半年，高房贷利率时代，以及新盘扎堆上市，片区楼市风向正在悄悄改变。
房姐对此的判断：
北围，正在退烧。但低于2.8万/平的时代，难回。
好，接下来，我们再来捋一捋北围的市场。
从高价地频生，到土拍遇冷，再到因深珠合作示范区、深珠通道（规划）而备受关注，北围可谓“历经风霜，苦尽甘来”。
根据珠海中原数据，2018年至2021年（截止5月），北围的房价已经飙升30%。
北围2018年-2021年房价走势 来源：珠海中原，仅供参考 | ||
| 年份 | 均价 | 涨幅 |
| 2018年 | 20233元/平 | / |
| 2019年 | 24075元/平 | ↑ 19% |
| 2020年 | 25027元/平 | ↑ 4% |
2021年 （1-5月） | 26239元/平 | ↑ 5% |
以上数据根据网签数据统计，存在一定的滞后性。
实际上，就在最近，房姐走了一圈北围，从在售项目到即将入市项目来看，全部都有顶破3万的势头。
不是破“3”，就是在破“3”的路上
先来看看在售情况。
雅居乐国际花园，目前在售一期复式约100-137平三至四房，均价2.8万-3.1万/平；三期约100-126平的平层产品，均价2.8万-3万/平，预计今年年底至明年年底毛坯交楼。
天地源·上唐府，住宅销售接近尾声，该开发商另一地块入市，还需要等等。
华发悦谷，在售约66-89平的小户型，总价207万起，均价约3万/平，毛坯交楼。
珠海公元九里目前基本售罄，仅剩余极少量单位，预计年底其中一栋会率先交楼。目前销售中心正进行装修升级，预计用作新项目营销中心。
丨珠海公元九里
清能·岭秀荟，上周六首推4号楼，两梯六户，面积涵盖69-98平二至三房，折后均价约2.8万-2.9万/平，毛坯交付。
丨项目效果图
扎堆供应，抢客大战即将开启
再来看看待售情况。
北站宝龙城，待售产品包括约住宅、公寓和商铺。将首推66平两房、86平三房的住宅产品。
项目吹风价3万/平，精装交楼。目前已经启动诚意登记，预计7月底开盘。
销售透露，项目预计4栋住宅7月底一次性全部推出。
美的宝龙城，与宝龙合作开发，分两期建设，一期共5栋住宅，合计577户。其中将一期首推1-2单元，两梯5户。户型包括79平三房、89平三房、99平四房。
吹风价3.1万/平，精装交楼。目前样板房已经开放，并同步启动认筹。
丨项目区位图
仁恒河滨花园，由4栋19层高的住宅组成，总建面约6.4万平。其中2-3栋有两个单元，产品涵盖86-126平2+1至4房，两梯四户，合计共432户。
据了解，项目将首推2栋1单元建面约86-95平的2+1房。
项目备案均价3.3万/平，目前已开放营销中心和样板房，预计2022年6月30日精装交房。
丨项目航拍图，摄于2021年4月
此外，颐景名庭项目已封顶，营销中心暂停对外开放；唐家公馆已封顶，正在进行内部装修；唐嘉名苑正在如火如荼地建设；格力海云居已封顶，暂无动静；泰盈·玖悦北岸暂无动作；天地源·悦唐阁和海湾润悦花园已有机器进场。
虽说各大项目吹风价，基本都在3万/以上，但扎堆入市，抢客大战的开启在所难免。房姐预测，接下来片区价格将有所回落，特价房出现的几率，有！
不过，你说销售均价要回到2.8万/平以下？我感觉开发商，不愿意！
丨北围现状，摄于2021年6月18日
历时8年，一片滩涂到一座新城
那么，北围的房价凭什么不断上涨？
我们不妨来分析一二。
第一点，版图扩充，规划升级。
一个板块的发展，离不开长远的规划和建设。根据最新的规划来看，北围总用地面积从原来的146公顷增加为651.61公顷。
有了更多的可开发土地，这意味着北围的综合竞争力将持续壮大，同时也为未来板块繁荣局面预留无限想象空间。
| 区位分析图
一核
依托珠海北站，发展周边公共服务设施，打造面向交通、旅游、产业、生活的综合服务中心。一轴
东西串联北围片区的城市服务轴四区
科创智造片区、综合服务片区、滨海居住+商务服务片区、发展备用地。| 功能结构图
第二点，教育、商业、休闲等配套逐步兑现。
你以为这一切只是纸上谈兵？
其实不然，只要你在周边逛上一圈，便可以发现，北围大境初成，建设也明显提速。
丨北围现状，摄于2021年6月18日
根据房姐走访了解，北围开始不是“空城”了，部分楼盘已交付使用。
招商雍华府于2019-2020年分批完成交楼；珠海雅居乐国际花园一期已交楼，目前在卖的于明年年底交楼；万科云城已有1栋住宅交楼；首开龙湖天钜一期已交楼；珠海公元九里其中1栋预计年底交楼...
通过各小区的阳台可以看出，有一定的入住率，生活迹象明显。另外，由华发运营的华庭公寓（长租公寓）小户型租赁亦是火爆。
丨招商雍华府
教育配套方面，根据最新的规划，北围从原先的11所学校增加为17所，新增3所小学、3所幼儿园。
目前，片区之内仅礼和小学于2017年招生开学，目前最高年级为四年级。
今年1月8日上午，礼和中学建设工程动工，建设规模为36个教学班、可提供1800个初中学位，预计于2022年完工。
也就是说，礼和小学第一批毕业生毕业后可直接入读礼和中学。
丨礼和小学
景观方面，截止目前，中珠渠休闲公园、半圆之园的铺建工作已基本完成。
半圆之园内还配有简单的儿童游乐设施，一个在家门口的“微公园” ，饭后散步周末遛娃都不成问题。
丨中珠渠休闲公园
丨半圆之园儿童乐园
而商业方面，目前仍是短板。房姐走了一圈发现，目前仅有首开龙湖·天鉅一期底商商铺交付使用，开业的店铺有小卖铺、快餐和中介门店等，还有不少工地附近开了临时小卖铺。
如果日常购物和聚餐，则需要去到金鼎和唐家。
所幸，这种“僵局”很快就可以突破了。根据规划，高新宝龙城将于今年11月开业。届时，一首歌时间的距离，吃喝玩乐都能满足。
丨北围已开业商铺
另外，约1.5万平的万科里商业街区和建筑面积约26万方的北站宝龙城2年内会相继开业，大大填补了片区的商业空白。
据了解，北站宝龙城有一座8万方的商场，共上下四层，主打年轻、活力、潮时尚。内含大型商超、亲子活动中心、珠海首个体育公园等，另外益健酒楼、猪肉婆等商家意向进驻。
丨北站宝龙城沙盘
产业方面，中以加速器、汇金科技、金特地理产业园、国机机器人产业园、智谷圆芯广场等高新产业聚集。
未来，北围将走出一条产业汇聚人才、人才引领产业的蓬勃发展之路。从建设进度来看，预计1年左右就可以交付使用。
丨北围现状，摄于2021年6月18日
第三点，交通升级，“内畅外联”的大交通格局显现。
作为珠海首个TOD新城，北围集城际轨道、高速路、出租车、巴士等公共交通的多维互动。
对内，通过金琴快线（已通车）和兴业快线（在建），20分钟可以通达市区；
对外，深珠通道（规划中）以一桥联通前海以及广州地铁18号线南延段（规划中）将珠海北站接入广州腹地。
丨交通路线示意图
房姐有话说
最后，来说说北围下半年走向的判断：
其一，7、8月新盘扎堆入市，抢客大战将越演越烈，所以不排除出现一口价、特价房等促销手段。
当然开发商有可能口号喊得响，但价格实际没降多少。看市场博弈和开发商走货决心。
其二，价格要回到从前？难！
目前，北围基本面向好，短期内会稳定调整，会有小回落，或新盘入市，价格先不冲高。但“不割肉走货，一夜回到解放前”，应是开发商之间无言的共识。
其三，而北围楼价下一轮波动，节点在于广州地铁18号线南延段具体站点的公布以及实质性动工，还有深珠合作区进一步确切消息。
而超级爆发点，则在于深珠通道确定建设的官方消息。（何时会来呢？等……）
不过整体而言，就当下高压的房贷政策，以及扎堆的供应，接下来不管是北围、航空新城、湖心路等，都需要先“静静”了。
好了，啰嗦了许久，你们什么看法？我们可以留言一同探讨。