保十琴，敢买吗？怎么买？
早前，房姐写了一篇关于滨海商务区、西部中心城A片区、西部中心城B片区，三大板块PK的文章，大家反应颇为热烈：
其中有粉丝留言，想看“保十琴洪湾一体化区域的PK文章”，并且文末点赞数量已经超200个。
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既然保十琴一体化区域受到这么多人的关注，那今天，我们就来聊一聊横琴、十字门、保税区、洪湾等片区的发展。
01、
什么是保十琴一体化区域？
首先，我们先来了解下，什么是保十琴一体化区域？主要包含哪些片区？
根据2017年11月7日珠海市人民政府公布的关于印发《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》。
保十琴一体化规划，将保税区、十字门北片区、洪湾商贸物流中心、洪湾片区、保税区北片区等区域面积合计25.97平方公里纳入与横琴一体化发展范围。
| 规划范围
围绕"六个一体"（一体推动对澳对港深度合作、政策一体覆盖、空间规划一体布局、基础设施一体推进、产业一体规划、一体推动对西部地区的联动发展），经过5-10年的努力，逐步把一体化改革发展区域打造成为珠海开发强度大、产业聚集高端、生态环境优美，与澳门交相辉映的"大桥经济区"，建设成为粤港澳深度合作示范区，发展成为“珠海城市新中心”。
| 保十琴一体化区域
2018年9月18日，横琴新区官网正式公布该文件，表示根据《规划》指导一体化地区的开发建设。
珠海将加快推动横琴与保税区、十字门北片区、洪湾片区整体谋划一体发展，建成粤港澳大湾区经济资源的聚集中心、粤港澳深度合作的重要平台，全面建成多层次、宽领域、高水平对外开放门户枢纽。
也就是说，保十琴一体化包含了保税区、十字门（南北片区）、洪湾商贸物流中心、洪湾片区、保税区北片区、横琴等片区。区域范围广，规划功能丰富。
02、
定位不同，功能不同
从每个板块的定位、功能等方面来看，每个板块定位功能不一，各有千秋。
保税区，规划范围位于横琴一体化新拓展区域中部，北靠黑白面将军山，南与横琴隔海相望，东临十字门中央商务区，总面积为9.79平方公里。
| 保税区控规
定位功能为珠海城市新中心的核心区，粤港澳深度合作区，综合保税组团和生态居住社区。主要有保税加工、保税物流、国际贸易、商品展示等主要功能。
规划范围规划居住人口总规模为5.20万人，建设用地总规模为833.16公顷。
洪湾，规划范围位于横琴一体化新拓展区域西部，北依有鬓山，南临马骝洲水道，西临磨刀门水道，东临保税区，总面积为15.37平方公里。
| 洪湾控规
定位功能为珠江西岸综合物流枢纽、科技创新区、珠海市中心渔港、服务城市新中心的山水生态居住组团。
规划范围规划居住人口总规模为10.08万人，建设用地总规模为1018.99公顷。
十字门北片区，正是十字门中央商务区，规划范围位于横琴一体化新拓展区域东部，西临珠海保税区、洪湾，南与澳门隔海相望。
| 十字门控规
定位功能为依托于粤港澳紧密合作，服务于珠海核心城市建设及横琴开发国家战略的具有高端现代服务功能的区域级商务中心区的组成部分，与横琴商务片区共同构成组合式综合性的CBD。
横琴，位于横琴新区东北部，包含十字门南片区（金融岛），北部至十字门水道，西至环岛北路，南抵横琴口岸以北450米，总面积约349公顷。
| 横琴控规
定位功能为珠江西岸地区率先承接港澳服务功能的区域性商务服务基地，南中国的地标性门户、充满活力的滨水目的地和经济、环境和社会持续发展的社区。
规划居住人口为2.3万人，建设用地规模为229.51公顷。
03、
打造城市新中心，引领珠海新发展
随着十字门中央商务区的启动建设、洪鹤大桥的通车、横琴新口岸的通关、珠机城轨一期的通车，保十琴一体化越来越受到大众的关注。
尤其是今年1月份，根据珠海发布的十四五规划和建议，定调保十琴一体化是未来5年乃至15年全市的发展重点。
| 十字门中央商务区
根据规划，保十琴一体化加快构建“一核双中心多组团”的城市空间格局，其中“一核”便指横琴、保税、洪湾一体化区域，将举全市之力建设。
经过全面规划，要把保十琴一体化发展为珠海城市新中心，带动珠海经济新发展。
作为规划的珠海城市新中心，片区的房价也是全市之最，有盘均价已经刺破7万/平。
| 横琴
04、
配套共享，相辅相成
在配套方面，近年来保十琴一体化各项配套都在如火如荼的建设当中，交通、商业、教育、医疗等统统都有，并且部分已经亮相。
同时，因每个板块相距不远，各个板块均可以做到配套共享。
交通：新增隧道、高铁，打造珠澳高铁枢纽
交通方面，现有的交通有洪鹤大桥、珠三角环线、横琴大桥、横琴二桥、横琴口岸、珠机城轨一期等。在建的有十字门中央商务区连接横琴金融岛的十字门隧道。
| 现有、在建的交通项目 | ||
| 序号 | 项目 | 备注 |
| 1 | 洪鹤大桥 | 现有 |
| 2 | 珠三角环线 | 现有 |
| 3 | 横琴大桥 | 现有 |
| 4 | 横琴二桥 | 现有 |
| 5 | 横琴口岸 | 现有 |
| 6 | 珠机城轨一期 | 现有 |
| 7 | 十字门隧道 | 在建 |
另外，根据规划，保十琴一体化后续还将新增三条跨河通道、一条高铁。
| 序号 | 项目 |
| 1 | 横琴杧洲隧道 |
| 2 | 横琴第三通道 |
| 3 | 保税区通道 |
| 4 | 广中珠澳高铁 |
其中，广州至珠海（澳门）高铁，线路起自广州北站，经广州白云机场、鱼珠、南沙，中山，珠海鹤洲，终至横琴口岸。
| 广中珠澳高铁
【点评】
就交通而言，各大片区优胜排行：横琴>十字门>保税区>洪湾。
横琴拥有横琴新口岸，和澳门无缝对接，此外，横琴站，预留空间对接澳门轻轨，未来通高铁，澳门也将在此融入高铁网络。加之，多条通道接驳十字门、保税等地。
十字门，珠机城轨从此经过，且距离港珠澳大桥两个落桥口，都不算远。区域内，也预留了规划空间，未来有隧道直通澳门。
保税区，和十字门片区一路之隔，和横琴隔海相望，洪湾位置更靠珠海版图的西边，此两大片区，在城轨、高铁等层面，稍微逊色。
但洪鹤大桥、鹤港高速等路桥的投用以及加紧建设，未来珠海西南片区交通，会越来越便捷。
教育：规划均等的教育体系
在教育规划方面，保十琴一体化片区规划公立小学14所，初中7所，高中3所，共计24所。
具体来看，这些公立学校分布在洪湾、保税区、十字门中央商务区等片区。
| 规划小学14所 | ||
| 位置 | 规划数量（所） | 班级数量（班） |
洪湾 居住片区 | 3 | 30 |
临山 居住片区 | 2 | 30 |
洪湾 物流园片区 | 1 | 30 |
保税区 连屏村用地 | 1 | 24 |
十字门北片区 （中央商务区） | 2 | 24/30 |
十字门南片区 （金融岛） | 1 | 30 |
高新 技术片区 | 2 | 30/36 |
国际 居住片区 | 2 | 30 |
| 规划初中7所 | ||
| 位置 | 规划数量（所） | 班级数量（班） |
洪湾 居住片区 | 1 | 36 |
临山 居住片区 | 1 | 24 |
洪湾 物流园片区 | 1 | 36 |
保税区 连屏村用地 | 1 | 24 |
十字门 中央商务区 | 1 | 24 |
高新 技术片区 | 2 | 30/36 |
国际 居住片区 | 1 | 36 |
| 规划高中3所 | ||
| 位置 | 规划数量（所） | 班级数量（班） |
洪湾 居住片区 | 1 | 36 |
十字门 中央商务区 | 1 | 36 |
新中心 片区 | 1 | 36 |
| 数据来源保十琴一体化文件
根据最新动态显示，保十琴一体化近期将加快临山居住区、洪湾物流园片区、十字门北区（十字门中央商务区）的5所小学、3所初中及1所高中建设。
目前而言，保十琴一体化教育配套正在逐步兑现。
| 现有的教育项目 | ||
| 片区 | 项目 | 备注 |
| 横琴 | 华发 容闳学校 | 使用 |
| 横琴 | 逸璟公馆小学 | 在建 |
| 横琴 | 横琴新区 第一小学 | 使用 |
| 横琴 | 横琴新区 第一中学 | 使用 |
| 横琴 | 横琴礼德学校 | 使用 |
| 横琴 | 首都师范大学横琴 子期实验小学 | 在建 （今年招生） |
| 横琴 | 首都师范大学横琴 子期实验中学 | 在建 （今年招生） |
| 横琴 | 首都师范大学横琴 伯牙小学 | 使用 |
| 保税区 | 保税区 第一小学 | 在建 （今年招生） |
十字门 北片区 | 连屏中学 | 规划 |
十字门 北片区 | 十字门小学 | 在建 （今年招生） |
| 洪湾 | 洪湾小学 | 规划 |
【点评】
教育方面，优胜排行：横琴>十字门>保税区>洪湾。
横琴教育资源相当丰富，容闳、哈罗等贵族学校，均有在此办学。此外，公办中小学，也有多间。十字门、保税区今年将有两所小学投入使用，迎来首批小学生。
至于洪湾，洪湾小学由恒大林溪郡项目配建，性质为公立小学，总占地约2.4万平。房姐咨询香洲教育局了解到，目前该校具体使用时间待定。
商业：大多都是大型商业综合体
商业方面，保十琴一体化各个板块都有不少在建的商业项目。
| 现有的商业项目 | ||
| 序号 | 项目 | 片区 |
| 1 | 十字门 华发商都 | 十字门 中央商务区 |
| 2 | 都会四季 配建商业 | 保税区 |
| 3 | 励骏庞都广场 | 横琴 |
| 4 | 横琴万象世界 | 横琴 |
| 5 | 创新方 | 横琴 |
不过，各大片区人气均比较欠缺，就运营而言，谁更成功，不好下定论。
【点评】
预期而言，保十琴商业优胜排行：横琴>十字门>保税区>洪湾。
横琴，近期不少企业在此注册，粤澳深度合作区将举全市之力建设，前景看来不错。未来人气起来，前景向好。
十字门，会展中心、会议中心、各大酒店都已经落地兑现。但十字门华发商都，至今未能全面开业，可见片区居住氛围要起来，还需要加加油。
至于保税区，也是需要加油。洪湾呢，更需要加油。
05、
房价水涨船高，有盘均价刺破7万/平
随着片区的高质量规划，保十琴一体化市场活跃度也在日渐升高，片区的房价也是一路猛涨，尤其是横琴片区，部分项目均价达8.5万/平。
据珠海中原研究中心显示，目前全市均价2.5万/平。而横琴均价近5万/平，保税区3.4万/平，洪湾2.1万/平，南湾3.4万/平。
可以看出，除了洪湾片区外，其他几个片区均价都在全市均价2.5万/平以上。
在成交量上，据珠海中原研究中心显示，该片区的华发琴澳新城、横琴华发广场二期横琴湾是今年上半年网签排行榜前十甲的项目，其中华发琴澳新城更是占据排行榜TOP1。
随着楼市的火热，目前保十琴一体化已聚集了华发、中铁建、中海、碧桂园、华融、中冶等知名房企。房企纷纷入驻，片区的“人气”也在不断攀升。
而在售方面，目前该片区在售项目并不是很多，多一半都集中在十字门中央商务区。
横琴，目前横琴在售的一手房只有中冶逸璟公馆，其他多以二手房为主。
据搜狐焦点显示，目前中冶逸璟公馆在售建面约171-175平四房，毛坯交付，均价约65000-85000元/平。
据安居客显示，目前横琴的二手房挂牌均价最高达6万/平。
| 小区 | 报价（元/平） |
| 中海名钻 | 58828 |
| K2荔枝湾南区 | 60317 |
| K2荔枝湾北区 | 59025 |
| 华融琴海湾 | 55053 |
| 华发广场 | 59224 |
| | 数据来源：安居客 |
保税区，保税区目前在售以商办居多，住宅只有都会四季这一个项目。
据项目销售介绍，目前该项目在售的是D2、D3栋建面约79-99平三至四房，精装交付，均价约36000-38000元/平。该项目自今年1月入市以来，备受市场青睐，迄今为止，项目已有4栋售罄。
另外，该片区后半年还将入市一个新盘，即万科琴语新澳。
今年4月27日，万科以总价30.16亿元，折合楼面价20558元/平拿下该项目地块，总占地66794平，计容建筑面积146724平，地块性质为二类居住、商业等。
洪湾，在售的项目只有中铁建梧桐苑，据搜狐焦点显示，目前该项目在售的是建面约98-125平三四房，均价约26000元/平，为精装现房。另有商铺在售，均价约30000元/平。
| 中铁建梧桐苑
另外，与中铁建梧桐苑一路之隔的恒大林溪郡目前在售的是73-122平二至四房，均价约23000元/平。
十字门中央商务区，在售住宅项目有华发琴澳新城、中海寰宇天下，均价最高5.9万/平。
华发琴澳新城四季峰景，在售的是四季峰景三、六期。三期产品为81-89平三房，六期产品为81-140平三至四房，整体均价3.4万-3.7万/平。
中海寰宇天下，在售的是建面约105平3+1房、127平海岸高层、130平一梯两户花园洋房，精装交付。
| 中海寰宇天下
目前该项目3号地块1-19栋备案价已全部公布，整体备案均价为44432元/平，最高59155元/平，最低42848元/平。
【点评】
楼价排行：横琴>十字门>保税区>洪湾。
就价格来看，各片区差距相当大。都会四季一入市，就已站上高位，甚至超越供应较大的琴澳新城。但两个项目，销售情况都不赖。
怎么选，关键在于大家的预算，以及对产品的需求。
06、
在售房源少，价格坚挺，该如何选？
总体而言，保十琴一体化各片区均为新兴片区，商业、教育等配套还需努力，生活配套齐全了，人气氛围才会提升起来。
在房价方面，因片区在售项目较少，房价也颇为坚挺。
那么，作为买房的你，该如何选择保十琴一体化？
横琴，风口浪尖，政策利好多，各方面配套也是陆续有来。但价格贵。不过，个人认为，横琴的发展定位，需要进一步清晰。我们拭目以待。
十字门中央商务区，左手澳门，右手横琴，区位优势也是很明显。集结了会展中心、华发商都、五星级酒店、城轨站等配套。
自住兼投资，这里会是不错的选择。但这个片区的公立教育，确实还不够理想。
保税区，住宅项目尚不多，区位好，起点高，是的，楼价起点也高。多个开发商合力，前景也不会差。
洪湾，价格比较便宜。
最后，你会怎么选呢？
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