珠海刚需，别哭！总价200-300万新房，全扒出！
截止8月，楼市“新面孔”陆续出现。
航空新城“三盘齐飞”，开盘均价2.8-3.2万/平上下；主城巨无霸旧改项目奥园学苑壹号，开盘均价3.8万/平；地价TOP1的中海寰宇天下，开盘均价4.4万/平。
以上，价格均不低，此外，据珠海中原统计，上半年珠海全市均价也干到了2.4万/平。
刚需可上的列车，越开越远了？
放心，楼市不会一棒子打死所有人。
如果你的心理预期是200-300万总价，首付约60-90万上下，上车的机会还不少，符合预算的楼盘，房姐扒出共有86个。
至于怎么选？我们一起来谈谈，共同支招。
新房篇
一是，摸清板块鄙视链，然后“看兜点菜”。
房姐根据不同板块区位的出彩程度和热度，分类出了“珠海楼市鄙视链”。
顶端，第一梯队，是大家心目中的“老大”，也是不考虑预算的情况下，大多数人买房的首选——主城中心区如新老香洲、吉大、拱北，以及“当红炸子鸡”保十琴。
中部，第二梯队，是主城非中心区和外围新区，如南湾、唐家高新区、航空新城、滨海商务区、湖心路（包括西部A片区）。
底部，第三梯队，如白蕉、尖峰南、三灶、高栏港、红旗。
剩下的，就是第四梯队了。（以上分类仅供参考，大家可评论区探讨）
按照这个鄙视链，看看自己够得着哪一梯队，直接选就行了。
目前，能满足预算要求的，斗门和金湾选择最丰富，分别有35个、33个，数量不相伯仲。
斗门的湖心路，基本都可以随便挑，至于金湾航空新城，除了部分定位相对高端的一线滨河楼盘外，基本都可以选。
选择最少的是保十琴，仅2个项目可选，主因是片区供应不足。但，新盘不在于数量而在于质量，两个项目都是精品项目，区位、品质都相当不错。
十字门
二是，一分钱一分货，认清现实，权衡项目利弊。
看房时，总会出现一些“特例”。
比如，房价较高的片区、板块，出现个别价格十分吸引的“笋盘”。这类新盘，能放心入吗？
丑话说在前，开发商都是逐利的，本质上没有真正的低价笋盘。
所以，区域地段不差但出现低于市场价、或比同片区新盘价格要低不少的新盘，就要认真分析其“掉价”的原因。
一种可能，是开发商的营销手段，仅推出一两套特价房源来吸睛，要买到，基本不可能，要是能买到，条件也会比较苛刻，比如要求全款之类。
不管怎么说，这等让利好事，数量有限，能买到便能省下不少真金白银。
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另一种可能，是以部分“缺点”换低价，这时候，就看这些“缺点”在不在你的接受范围内。
比如，市区盘，可能停车位不够，周边噪音较大、户型设计不合理等；如果是当红的新区盘，可能是项目尾货，天地层，或者是开发商名不见经传等。
刚需买房，难有十全十美，一言以蔽之：一分钱一分货。
三是，具体问题具体分析，明确买房的首要需求。
买房，需求千差万别，没有标准答案可言，前面的梯队划分，也只能作为参考。
更何况，预算限制已筛选掉一大批房源了，在选择不多的情况下，刚需买房，更要明确自己的首要目的。
简单举例。
比如，你在西区工作、生活，没有想要往主城发展，那买房肯定首选西区，而非主城区。
比如，刚毕业，买房主要是为了解决通勤，那就入手交通便利的主城区新盘，至于学区、其它配套，“钱不够”就别惦记了。
再比如，买房是因为家里宝贝适龄要上小学了，那么户型、楼层可能都不是主要考虑因素，最先关注的是学校配套，以及项目所在的学区学位紧张程度。
这种时候，“主城中心论”、“板块轮动理论”等听听即可，自己的首要需求才是最重要的。
四是，入手外围区，是下下策吗？
非也。
外围区，如白蕉、尖峰南等，也有过人之处。
尖峰南，有山有水，环境佳，居住氛围浓厚；白蕉，就以文园中学斗门校区为例，一下子喜提一所重磅学校，不少业主都表示，“惊喜来得猝不及防”。
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也许，上一秒还在嫌偏僻，下一秒就拍大腿懊悔下手太晚。
所以，刚需买房，或许够不着主城，也不必只盯着主城。
要知道，目前珠海以“东进西拓”为发展战略，未来珠海东西部与主城区的教育、交通、商业等配套不均衡局面将得以缓解，以发展的眼光来买房，尤为重要。
虽然短时间内难成气候，但胜在房价“友好”，只要有规划以及区位不差，大可相信“时间的魔法”。
类似的新盘，如靠近航空新城片区的天沐公园里，位于尖峰南片区的世荣尚观，以及新青板块的华发又一城......环境好，楼盘品质也丝毫不弱。
这类新房大可考虑，毕竟，刚需买房，大多只能牺牲通勤，在此情况下，连居住的舒适性都难以保障，真的很糟心。
二手房篇
要买二手房，房姐给出了以下几点建议：
一是，优先选市区二手次新房，地段好、学位好的小两房。
原因不用过多赘述了，楼龄新、地段好、学位较好的，保值、增值能力强，小两房预算又不会过高。
不过这类房源，房姐扒了一下并不多，其中，位于老香洲的国子间，一房0厅成交单价也要4万+，一套约52平两房户型，挂牌价250万。
贝壳平台截图
二是，市区老破小，学区又不好的，建议别碰。
楼龄大的老小区，一般存在多种“通病”，如果又没有好学校加持，自住不舒适，升值潜力又不大。
唯一的优点，就是通勤方便，但万一居住后不满意，想要转手不仅难，换房成本还不低。
三是，新区周边的二手次新房，挑品质好的。
城市界面更好的新区，价格也非大多数刚需能企及，这时候，不妨把目标挪一下，瞄准新区周边的品牌大盘。
一来，品牌盘，有保障；二来，体量大、供给充足。往往二手市场饱和，价格相对稳定，刚需可上车。
其实，最适合的买房时机，无非两个，一个是十年前，一个就是现在。
特别是以自住为主要目的的刚需，预算受限，能挑到100分的房子，几乎不可能，决断力，也往往成为了买房路上的拦路虎。
最后，房姐祝各位都能买到心水的房子，并附上珠海限购政策供参考，大家可收藏起来。
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商业：金湾华发商都，开业倒计时！
旧改：拆！出！新！拱！北！