珠海楼市，量跌了，价降了，能抄底了？
从楼市数据中，总能窥探楼市风向之一二。
金九刚过，银十初启，小长假往往是市场最好的收割时节。
据了解，今年国庆黄金周，各大楼盘为了加速去化，纷纷推出特惠房源、暖场活动、成交抽奖等营销手段，可谓五花八门。
与此同时，新盘入市步履不停，房价上涨速度肉眼可见，加上四季度收官之战迫在眉睫，楼市的走势将会如何？对于购房者而言，是否迎来一个买入的好时机？今天我们一起来聊聊。
1-9月楼市成交走势如何？
买房肯定要有大局观，因此，对于楼市大局的掌握也十分重要。
先从一张成交走势图，带你读懂今年1-9月份珠海楼市整体概况。
据珠海市商品房预（销）售专网数据，从单月成交来看，春节后珠海楼市出现了”小阳春“，集中在3月和4月。
从走势图我们可以看出，上半年陡然上扬，趋势明显，3月网签5105套，4月攀高至6206套，尽管5、6月份没有明显增幅，但也维持在4千+的网签套数。
然而下半年数据并不明朗，其中8月网签3647套，9月仅3616套，环比8月下跌0.8%，环比7月下跌20%，显然第三季度情况是下滑的。
那么，我们来了解一下三季度的宏观面。一方面，7、8月受传统淡季影响，买家观望徘徊的情绪浓厚，一定程度抑制了成交。
另一方面，房贷利率高企，购房成本的走高也影响不少刚需置业者的入市步伐，所以成交下跌也是意料之中。
1-9月价格是否有变化？
房价方面，从数据中可以看出，在“房住不炒”的主基调下，珠海房价依然是“稳”字当头。
不过单月数据依然存在一定波动。据合富研究院数据，开年以来房价呈爬坡之势，逐渐走高，其中4月全市均价27918元/㎡，居上半年之榜首。
下半年以来，全市均价从7月28734元/㎡，回落到9月25631元/㎡，降幅达10.8%，大有逐渐回调之势。对于购房者来说，房价下降，不失为一个入手的好时机。
大家更为关心的板块均价，情况又是如何？
据珠海中原研究中心数据，刚刚过去的9月份，珠海12个在售区域中，9个区域价格环比下跌，其中金湾区域均价下降幅度最大，达9.96%，斗门次之，降幅达8.55%，新香洲以及横琴也出现超过6%的降价幅度。
可以说，区域均价出现了明显下跌，其中作为供应大户的金湾和斗门，下降幅度更为明显。
当然，区域房价变动受多方因素影响，包括当下市场在售产品不同、新盘入市情况、优惠幅度等，都会拉高或降低区域均价，所以买家具体还是要看个盘。
各板块应该怎么选？
着眼于当下，各板块百花齐放，看准时机入手才是王道。
于购房者而言，不同的价格意味着不同的置业门槛。按照区域均价来算，金湾斗门上车门槛较为友好，在40-50万之间，而主城核心板块，首付动辄上百万。
| 区域 | 均价 （元/平） | 环比涨跌 | 三成首付 （100平为例） |
| 新香洲 | 38700 | ↓6.35% | 116万 |
| 唐家 | 33470 | ↓2.31% | 100万 |
| 老香洲 | 35978 | ↑0.68% | 108万 |
| 吉大 | 45971 | ↑11.54% | 138万 |
| 拱北 | 41136 | ↓0.95% | 123万 |
| 前山 | 29338 | ↓0.53% | 88万 |
| 南湾 | 37804 | ↓1.41% | 113万 |
| 横琴 | 46160 | ↓6.76% | 138万 |
| 保税区 | 35013 | ↓2.71% | 105万 |
| 洪湾 | 23190 | ↑7.45% | 69万 |
| 金湾 | 18270 | ↓9.96% | 55万 |
| 斗门 | 15098 | ↓8.55% | 45万 |
|各区域首付门槛
其中，金湾以航空新城最为炙手可热，眼下金湾华发商都已开业，高端配套相继兑现，不过房价已接近3万/平，上车门槛不低，更适合改善型置业者。
同时滨海商务区、西城B片区等板块也是置业热门区域，随着板块利好兑现，房价看涨是大势所趋。
斗门湖心新城房价在2万/平左右，区域内品牌房企聚集，大型社区竞相崛起，尽管配套成熟还需时日，但板块成长性强，对于刚需购房者来说，提前占位也不失为一个好的选择。
如果资金实力允许，主城区丰富的配套和资源，自是置业的不二之选。当然，各花入各眼，除了看钱包，还要看喜好。
黄金周促销很多，成交如何？
那么当下是入手好时机吗？“金九”不金已是事实，而刚刚过去的国庆黄金周，大多项目推出特惠房源抢占市场，其中不少项目甚至采取让利跑量的措施，特价房满天飞。
|图源珠海中原研究中心
但受整体大环境影响，市场成交明显动力不足，淡季行情依旧。据珠海中原地产监控全市164个项目，全市成交约953套，日均仅成交136套，同比上年十一期间减少44%，可以说销量大幅回落。
同时，十一期间也有4个新项目亮相，包括开放营销中心及样板房等，为第四季度市场注入新鲜活力，后期市场还是看好。
|图源珠海中原研究中心
房贷市场松动，机遇点来了
值得一提的是，与买房息息相关的房贷利率，也传来好消息。
近日，广佛等地传出房贷利率出现下调，房姐也致电珠海各大银行，尽管大部分银行利率维稳，不过有3家银行利率出现了下调，对于购房者而言真的是“喜大普奔”。
详情请戳👉：有希望了！珠海3家银行房贷利率降了！
毕竟，利率的下调，意味着购房者成本的减少，准入门槛的降低，购房者离买房又近了一步。
着眼于当下，楼市迈入第四季度，一个新的购房“机遇点”或许来临。
日前，房姐统计了第四季度珠海全新盘一览，详情请戳👉：最新！最全！珠海新盘地图曝光！
据不完全统计，珠海第四季度预计会迎来47个纯新盘开卖或开放销售中心，其中斗门区18个，金湾区10个，高新区8个，市区11个。
其中有的是旧村改造巨无霸项目，有的是高价地项目，有的是现房...亮点十足。
产品也是丰富多样，无论是年轻刚需、改善性购房还是纯享受类型，皆可满足，可以说选择机会非常多。
显然，对于购房者而言，第四季度会迎来更多的购房选择。同时，不少新盘价格往往低开高走，所以抢占开盘时机，或许能拿到一个心水的价格。
写在最后：
总体而言，第四季度不失为一个好的时机。
一方面，即将入市的新盘房源多，产品类型丰富，购房者可细细挑选，各类需求皆可满足。
另一方面，房价上涨可能性不大，年底各大房企为冲年度销售业绩，快速回笼资金，打折促销力度或许会加大，所以入市门槛或较为宽松。
所以，还在持币观望的朋友们，“年底不买房，一年又白忙”，加油上车吧！
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