珠海楼盘备案价上涨？熄火了！止住了！（附入场分析）
今年的“金九银十”，行情差也是肉眼可见。相信各大奋战在一线的朋友们，感受更加贴切！
来自珠海中原研究中心监控数据，在过去的9、10月份，珠海仅成交了4208套一手住宅。
9、10月珠海一手住宅成交汇总 数据来源：珠海中原研究中心 | |
9月 （套） | 10月 （套） |
| 1830 | 2378 |
如果有项目说，一个礼拜都没走一套货，不要惊讶，这确实是大概率事件。
但反观未来的潜在供应，可以预判，未来两个月珠海楼市竞争程度，会越来越惨烈。今天，房姐就统计了过去两个月，珠海新增备案房源。
需要说明的是，这些房源会陆陆续续入市，一定程度上反映了市场后续供应量。
数据显示，珠海在9、10月分别备案了7728套、3425套住宅，共计11153套。
毫无疑问，珠海新房供应量并没有降低，若后续成交速度持续放缓，那么楼市库存去化周期变长，也就在所难免。
| 9月备案价地图
| 10月备案价地图
好，接下来，我们就仔细研究一下各大片区的新增房源备案情况，价格有没有松动？普通购房者，能不能在这波行情里，买到心水房源？
【整体】
共备案11153套，备案均价2.7万/平
与去年的“金九银十”相比，今年的“金九银十”，各大开发商也是做足准备，11153套新房源备案。
其中香洲区备案了5923套，备案均价36461元/平；金湾区备案了2388套，备案均价23711元/平；斗门区备案了2842套，备案均价16894元/平。
具体来看，每个板块均有项目备案，一些热门区域备案套数都在200套以上，其中湖心路、南屏、十字门等区域备案套数都在一千套以上。
可见，未来板块竞争尤为激烈将集中在湖心路、井岸、航空新城、南屏、十字门等板块。
| 区域 | 备案套数 |
| 白蕉 | 449 |
| 湖心路 | 1143 |
| 井岸 | 986 |
| 乾务 | 264 |
| 滨海商务区 | 380 |
| 航空新城 | 834 |
| 平沙 | 643 |
| 红旗 | 200 |
| 三灶 | 14 |
| 西部B | 317 |
| 保税区 | 262 |
| 北围 | 284 |
| 唐家 | 781 |
| 新香洲 | 236 |
| 横琴 | 915 |
| 老香洲 | 9 |
| 南屏 | 1081 |
| 南湾 | 213 |
| 前山 | 153 |
| 上冲 | 3 |
| 十字门 | 1686 |
| 吉大 | 300 |
价格方面，备案均价最高者为吉大万科瑧湾府，备案均价接近5万/平；备案均价最低者为平沙海泉华庭，均价7983元/平。
据了解，万科瑧湾府最后一栋住宅已经推售，为1栋，产品为约74-134平二至四房，均价4.8万/平。
海泉华庭，项目已开发多年，目前二手房挂牌均价约1.2万/平。
【香洲区】
备案均价最高达5万/平
分开来看，香洲区共有珠光里程花园、奥园学苑壹号、中海寰宇天下、格力海岸、绿景玺悦湾、万科瑧湾府等23个项目备案，备案房源达5923套。
价格方面，不同区域，不同价格，价格分化严重。
其中吉大是均价最高的板块，约5万/平。其次是横琴，均价约4.9万/平。然后新香洲紧跟其后，约4.6万/平。
需要说明的是，这三个板块目前在售项目少，同时又是市区的热门板块，故价格一直高企。
均价最低的是北围，为约2.8万/平。北围备案的有清能岭秀荟、唐家公馆、珠海雅居乐国际花园三个项目，其中珠海雅居乐国际花园最低，为2.2万/平。
| 北围区位图
上月，房姐实踩了一番该项目，售价低的原因主要是：第一，产品为复式，且为毛坯交付。第二，项目部分产品在清尾货。
但，高层住宅依然是3万/平左右的均价。
市场点评：
整体来看，香洲区各大项目的备案价，未见明显回调。其中，诸如热盘珠光里程花园、中海寰宇天下、万科瑧湾府等，单个小区新增房源入市，价格出现相对明显上涨。
接下来，竞争较为激烈的科创北围、十字门、南屏等板块，新盘入市或是旧盘推新，备案价格未必会出现较大回调，但实际销售折扣会持续加大。
目前我们看到，早期热销项目，也已经启动渠道销售，市场变差为不争事实，那么要走量，最终价格松动就在所难免。而迎战“双十一”之际，已有市区盘放出价格低至2.7万/平的消息。
接下来，自住的朋友们注意了，南屏、十字门、唐家都将有一波价格稍有回落的行情，随时盯，择机入场！
金湾区，航空新城备案最多
金湾区方面，共备案了2388套，备案均价23711元/平。
其中备案最多的是航空新城，备案了834套住宅，备案项目有粤海拾桂府、龙光玖誉湾、华发碧桂园滨海半岛等，且备案价都是3万+/平。
作为西区关注度最高的板块，航空新城颇受市场的青睐。
板块内的最大商业综合体华发商都已于10月22日正式开业，泰然高端商业综合体也正在路上，板块价值越来越高。
滨海商务区方面，值得关注的有，由万科+南光联合打造的万科海上城市三期已经正式面世了，销售中心已开放。
| 万科海上城市三期区位图
同时，项目备案价也已公布，备案均价3万/平，最高3.3万/平，最低2.5万/平。
随着配套的不断完善，滨海商务区房价也越来越高，如今，板块均价已突破3万/平。
市场点评：
航空新城的跑货速度，也在降低了。
不久前，我们实地踩盘，许多项目降低的情况还不多。小打小闹为主，不过随着越来越多的供应入市，后续激烈情况可想而知。
而一路之隔的西部中心城区B片区，价格松动情况更为明显。近期，有小伙伴问，如此背景，是不是应该入场了？
是的，如果是自住客，遇上折扣确实大的，可以出手了。但买房，当然需要越核心地段越好，如何选择，关键钱够不够。
另外，滨海商务区的建设速度比想象中快，万科商业街预计明年初开业，而区域内的小学、中学预计2023年投用。有销售透露，万科海上城市第三期，即和南光合作开发的地块，首开最低2.3万/平。
这个价格值得关注。当然，关键看均价哈～我们后续持续关注。
斗门区，湖心路备案最多
至于斗门区，备案套数与金湾区不分上下，共备案了2842套，备案均价16894元/平。
从数据来看，斗门区备案项目主要是在湖心路、白蕉、井岸等热点板块，其中湖心路备案最多，达1143套。
作为斗门关注度最高的板块，湖心路一直是珠海西区最热门楼市板块之一。
价格方面，备案价最高的是湖心路的复地星愉湾，6栋143平四房单位，备案均价近2.6万/平；
最低的是乾务的五洲富山园，1栋75-91平三房单位，备案均价1.1万/平。
除了老盘加推外，斗门区还迎来了南光泊岸、湖心明悦两大全新盘，其中南光泊岸备案均价2.1万/平，湖心明悦备案均价2万/平。
| 南光泊岸
上周，房姐实探湖心路，经了解，南光泊岸尚未开盘，均价预计2万/平。湖心明悦在售5、8、9栋，均价为1.85万/平。
市场点评：
湖心新城的入场机会，很快就来。
年底了，大家终究要走货。所以新开项目，价格预计“低开高走”。湖心新城被大家诟病的是片区配套建设速度太慢，不过今年底，片区整体情况会改善许多。
从地理位置来看，这个片区当然是不差。预算相对低的刚需客，可以重点关注这个片区。
个人认为，折后1.8万/平的品牌项目，这个价格用于自住，可以接受！如果，预算再宽松点，可选择片区产品和位置俱佳的项目。
写在最后
珠海项目备案价，后续会否出现下调狂潮？好项目不会。开发商宁愿以各种噱头名目，打折促销，亦不会轻易下调已备案楼栋备案价，一来价格备上来不容易，二来打脸，三来对市场信心打击非常大。
所以，后续大家重点关注他们特价情况。比如，最近房姐就接到早前一些对我爱答不理的项目电话，说有特价房啦！
不过，也有个别楼盘，前期市场判断失误，高价备案难以走量，半年后主动下调备案价，调整走货策略的。但，这种情况不多。
好了，最后房姐想要摸查一下珠海目前的二手市场如何：
卖家们，你们最近挂售的房子，有人看吗？卖得动吗？文末留言，我们共同探讨探讨！
—往期精彩—