一二手价格倒挂！珠海6大热门板块，楼价深扒！买房必看！
同一个板块，新房、次新房，一般你会怎么选择？
传统销售旺季5月来临，珠海各区在售新房内卷严重，主动下调备案价的不在少数，折射到最终销售价，85折促销，也时有出现。
那么，各大热门板块，到底买新房好呢？还是次新房好呢？
今天，房姐索性把珠海6大热门板块的32个新盘拿出来，与其周边的二手房作个对比。刚需买房，怎么选？看这篇就够了！
说明：
1、以下二手价格是根据2021年二手成交均价统计，来源链家。
2、一手价来源于搜狐焦点。仅供参考
六大热门板块，你选谁？
这一期，房姐关注的是香山湖、文园五洲、唐家半岛、航空新城、湖心路、白蕉东湖新城等六大热门板块。
其中，有部分板块已经出现一二手价格倒挂的现象。
【香山湖板块】
价差最高达4500元/平，板块价格十分坚挺
说起香山湖板块，可以说是珠海人眼中的“神话”！
学区优质、配套成熟、环境宜人......一直是它的标签。
同时，这里还是一二手价格倒挂的“重灾区”。据统计，目前香山湖在售的新盘只有珠光里程花园，最近一次开盘均价为4.55万/平。
| 新盘项目 | 均价 （元/平） | 附近二手房 | 成交均价 （元/平） |
珠光 里程花园 | 45500 | 华发四季 | 46470 |
| 名苑雅居 | / | 金地 伊顿山 | 43204 |
| / | / | 学府道 | 43020 |
| / | / | 熙园 | 32786 |
| / | / | 云山诗意 | 38480 |
| / | / | 尚东领御 | 40622 |
| / | / | 盈翠轩 | 28585 |
| / | / | 明月山溪 | / |
| / | / | 恒裕 水墨阑亭苑 | 50059 |
而二手方面，有华发四季、金地伊顿山、明月山溪、尚东领御、恒裕水墨阑亭苑等，选择较多，不过成交价基本都在4万/平以上。
其中，华发四季、恒裕水墨阑亭苑成交价已在珠光里程花园之上，恒裕水墨阑亭苑成交价更是高出了近4500元/平，一二手价格倒挂非常明显。
点评：
整体来看，香山湖板块可以说是珠海市区房价最高的板块了，二手成交价不断刷新。来此置业的主要是改善家庭。
由于该板块新房较少，二手房常常是“客多房少”。至于如何选择，一手方面，目前板块仅有的新盘珠光里程花园，预计会在今年年底加推新品，大家不妨等等新品价格如何。
另外，接下来还有一个纯新盘，即名苑雅居，预计会在今年动工。
二手方面，选择较多，大家可根据自身实际需求来选择。
【文园五洲板块】
价差最高4757元/平，五洲花城二期最高
在优质的文园中学学区内，五洲花城系列、优特绿城·桂语香山等，以及周边二手房备受市场关注。
由于学区缘故，该板块房价十分坚挺。
| 新盘项目 | 均价 （元/平） | 附近二手房 | 成交均价 （元/平） |
五洲花城三期 （已售罄） | 46000 | 五洲花城 二期 | 44757 |
优特绿城· 桂语香山 （已售罄） | 40000 | 五洲花城 二期C区 | 40048 |
| / | / | 五洲花城 一期澳洲园 | 39978 |
| / | / | 五洲花城 一期山场花园 | 40055 |
| / | / | 水木 清华园 | 36875 |
| / | / | 万丰新园 | 21563 |
一手方面，五洲花城三期、优特绿城·桂语香山首开价格都在4万/平左右，其中五洲花城三期售价最高达4.6万/平。
二手方面，五洲花城二期、二期C区、一期澳洲园等售价都不低。从成交数据来看，五洲花城二期成交均价为4.5万/平。
去年6月，五洲花城二期一套建面约136平三房两厅单位成交单价更是去到了4.8万/平，与周边一手房相较，倒挂明显。
| 成交最高价（来源链家）
目前，五洲花城三期、优特绿城·桂语香山均已售罄，接下来该板块还将迎来华发香山湖畔苑、珠海传媒综合体两大项目。
点评：
事实上，来此置业的要么是自住，要么是因为文园中学。而该板块唯一的两个新盘目前都已售罄，所以，想要选择该板块新房的，只能等等华发香山湖畔苑和珠海传媒综合体项目。
二手方面，五洲花城系列，体量庞大，产品从刚需到改善都有，可满足不同群体的需求。
需要注意的是，接下来香洲北工业区规划有一所中学，届时文园中学学区也将重新洗牌。
【唐家半岛】
二手成交价格，时有新高
由于区位、配套、环境等因素，唐家半岛主要以宜居为属性，一直深受改善群体的青睐。
从地理位置来看，唐家半岛靠山临水，位于珠海高新区核心位置，区位得天独厚。
目前，唐家半岛在售新盘有仁恒滨海半岛、天恒湾景、格力海岸、华发绿洋湾等。
| 新盘项目 | 均价 （元/平） | 附近二手房 | 成交均价 （元/平） |
仁恒 滨海半岛 | 38000起 | 仁恒 滨海半岛 | 30623 |
| 格力海岸 | 26000起 | 仁恒 滨海半岛三期 | 31068 |
| 天恒湾景 | 33000起 | 格力海岸 | 30679 |
华发 绿洋湾 | 32000起 | 保利海上 五月花 | 30085 |
| / | / | 保利海上 五月花二期 | 29942 |
| / | / | 保利海上 五月花三期 | 32769 |
| / | / | 华策帝景湾 | 35717 |
| / | / | 华发蔚蓝堡 | 25820 |
| / | / | 华发 蔚蓝堡三期 | 25882 |
值得注意的是，目前唐家半岛也有一二手倒挂迹象出现。比如保利海上五月花、格力海岸、华策帝景湾等二手成交单价，有时比周边新房还要高。
据链家数据显示，2021年华策帝景湾二手成交单价最高去到了3.9万/平，格力海岸最高去到了3.5万/平，保利海上五月花最高去到了3.7万/平。
点评：
新房促销降价，唐家半岛也有一二手价格倒挂迹象出现，比如华策帝景湾、格力海岸、仁恒滨海半岛等指标盘二手成交价不断突破，当然高价成交的往往是景观较好或者改善的大户型或复式，不代表整个二手市场，没有刚需产品可选。
目前来看，唐家半岛一、二手房都较多。想看小户型的，可看格力海岸六期、保利海上五月花等，想要大户型的，仁恒滨海半岛、天恒湾景等均有选择。
【航空新城】
二手普遍站上2万+/平，但和一手价差仍在
作为西区新城之一，航空新城近年来发展飞快，城市界面越发清晰。
目前，航空新城在售新盘价格整体较低，除了崇峰壹号院，其他在售新盘售价都在2.4万-2.9万/平之间。
其中，部分项目屡屡推出特价房源，价格颇为友好。
| 新盘项目 | 均价 （元/平） | 附近二手房 | 成交均价 （元/平） |
华发天茂 国际半岛 | 24000起 | 保利时代 | 22204 |
| 天茂领航湾 | 25000起 | 保利香槟 国际花园 | 20175 |
| 粤海拾桂府 | 24000起 | 龙光玖龙府 | 20145 |
卓越旭辉 江屿海 | 26500 | 时代山湖海 | 20508 |
| 龙光玖誉湾 | 25000起 | 时代 山湖海6期 | 19371 |
| 鹏瑞金玥湾 | / | 中海 左岸岚庭 | 26283 |
华发碧桂园 滨海半岛 | 25000起 | 中航花园 | 18487 |
| 崇峰壹号院 | 43000 | / | / |
据统计，目前航空新城二手有中海左岸岚庭、时代山湖海、龙光玖龙府、保利时代等，基本以次新房为主。
从去年成交数据来看，航空新城二手成交价普遍都在2万+/平，其中中海左岸岚庭成交价已经突破2.7万/平，成为片区的二手标杆盘。
点评：
目前，航空新城居住氛围越来越浓厚，配套相继落地，可以说是自住的好地方，不仅可以满足改善群体，还可以满足刚需群体。
刚需群体，可以看看中航花园、时代山湖海，以及保利香槟国际花园等二手盘，都有2万/平左右的房源。
一手方面，可以看看粤海拾桂府、天茂领航湾等，均价都在2.5万/平左右，很适合上车。
【湖心路】
刚需圣地，湖心路二手可淘笋
刚需圣地，湖心路二手竟然也要比一手贵了，你信吗？
目前，湖心路一、二手房众多，其中一手房为10+个，二手房更是为20+个，竞争非常激烈。
| 新盘项目 | 均价 （元/平） | 附近二手房 | 成交均价 （元/平） |
| 湖心明荟 | 15556起 | 诚丰新园 | 12722 |
| 湖心明悦 | 17000 | 春满园 | 12291 |
| 玖悦云府 | 14000 | 德昌 盛景花园 | 13177 |
湖心 金茂悦 | 18500 | 东方威尼城 | 11444 |
复地 星愉湾 | 19000 | 观湖半岛 | 13000 |
中铁建 未来城 | 19000 | 湖星水岸 华庭二期 | 12809 |
| 家和城 | 18000 | 湖星水岸 一期 | 13064 |
| 五洲家园 | 23500 | 集美雅苑 | 12834 |
| 建发悦玺 | 19500 | 家和城二期 | 17557 |
| 誉峰 | 16000 | 家和城一期 | 16034 |
中铁建 湖心公馆 | 21000 | 金碧丽江 东海岸 | 15754 |
| 南光泊岸 | 18000 | 康裕花园 | 11612 |
时代都 荟大境 | 16800 | 美湖湾 | 15252 |
| 恒裕江山汇 | 19000 | 美一方园 | 11179 |
华德同裕· 璞樾 | 20000起 | 时代 香海彼岸 | 15577 |
| / | / | 世荣名筑 | 12825 |
| / | / | 泰和苑 | 10206 |
| / | / | 万威美地 | 12316 |
| / | / | 五洲家园 | 18496 |
| / | / | 西江月 | 11277 |
| / | / | 西江 月雅园 | 11699 |
价格方面，湖心路一手整体均价为1.52万-2.35万/平，价格最高的是五洲家园，最低的是玖悦云府。
而在二手价格方面，成交单价最高1.8万/平，最低1万/平。
点评：
湖心路不管是一手还是二手，选择很多，性价比都不错。
目前湖心路新盘主要集中在湖心新城（西部A片区），湖心路以东在售新盘只有五洲家园、家和城、誉峰等。
而二手主要集中在湖心路以东区域，像最受欢迎的五洲家园、家和城、世荣名筑、时代香海彼岸等。
不论哪个，湖心路价格还是比较“笋”的，想置业的不妨瞄准时机果断下手。
【白蕉东湖新城】
一手较少，价差最高4000元/平
除了湖心路外，斗门另一个板块也值得关注，那就是白蕉东湖新城。
从统计的数据来看，白蕉东湖新城目前只有两个新盘，分别为恒隆御景花园、华发峰尚，价格都较低，为1.1万/平左右。
而在二手方面，有华发峰尚、金地格林泊乐、时代倾城、万科魅力之城等，去年成交均价都比一手要高。
| 新盘项目 | 均价 （元/平） | 附近二手房 | 成交均价 （元/平） |
恒隆 御景花园 | 10600 | 华发峰尚 | 12164 |
| 华发峰尚 | 11572 | 金地格林 泊乐一期 | 13286 |
| / | / | 时代倾城 二期 | 12358 |
| / | / | 时代倾城 三期 | 12518 |
| / | / | 时代倾 城一期 | 12225 |
| / | / | 万科魅力 之城二期 | 13050 |
| / | / | 万科魅力 之城一期 | 12492 |
其中，时代倾城、万科魅力之城二手成交价最高为1.4万/平，与一手相比，差了近4000元/平。
点评：
相对湖心路，白蕉东湖新城选择性就少了很多。
板块价格整体在1万-1.3万/平之间，想要选择一手，可看看恒隆御景花园，另外还有华发峰尚尾货。
想要选择二手，时代倾城、万科魅力之城等性价比也不错，其中，时代倾城更是成为去年珠海成交最多的二手房。
写在最后
可以看出，以上六大热门板块基本都出现了一二手倒挂的现象。
究其原因，要么地段优越，要么配套成熟，要么房价洼地。不过，整体价差不算太大。
从最新的房价数据来看，珠海4月一手房均价为24908.78元/平，环比下降了2.1%，同比上涨0.48%。
而在二手方面，据安居客显示，珠海4月二手房均价为23608元/平，与一手均价基本持平。
最后，我们来个小互动。在接下来的市场中，你是选择买一手还是买二手呢？
房姐建立了楼市交流群
—往期精彩—
市场：让我瞅瞅，谁在撒谎！