珠海中心站，定标延期！（附鹤洲新区区域报告）
珠海中心站（鹤洲）再传消息！
近日，采招网发布了关于《珠海中心站（鹤洲）枢纽及周边片区概念规划暨城市设计国际竞赛定标延期公告（第二次）》。
根据公告，我单位 (略) 站（鹤洲）枢纽及周边片区概念规划暨城市设计国际竞赛项目，因城市设计区域内基本农田空间条件有重大变化，为确保入围候选人提交的设计成果符合空间条件情况，具有实际的指导作用，现延后本项目二次响应文件递交时间及定标时间。
| 公告
这意味着，备受关注的珠海中心站（鹤洲）枢纽定标将再次延期。
事实上，自去年下半年来，关于鹤洲新区的消息频频发出，先是鹤洲新区筹备组设立，再是珠海中心站（鹤洲）招标，紧接着鹤洲新区具体规划发布，将鹤洲新区彻底推向市场焦点。
而原先属于横琴一体化区域的洪湾、保税区、十字门也被划入鹤洲新区规划内。
要知道，根据先前定位，十字门是珠海的中央商务区，保税区则是珠海新中心，这两大区域的融入，让鹤洲新区未来的发展充满了更多的期待与憧憬。
那么，鹤洲新区未来怎么建？担当着什么样角色？到底有着怎样的未来？今天，我们来探讨一下。
占据珠海“心脏区”
与深合区联动发展定调
鹤洲新区地处珠海几何中心，与西部中心城、香洲及横琴粤澳深合区接壤，可谓左右逢源。
|鹤洲新区（筹）
新加坡“规划之父”刘太格曾言，鹤洲是珠海未来中央商务区CBD，区域发展将改变珠海城市“一个扁担两头挑”的发展格局。
而关于鹤洲新区的具体规划，去年12月，珠海市资源交易中心发布了《珠海鹤洲新区总体发展规划采购项目招标公告》，首次披露了区域范围及规划期限。
|公告
规划范围为鹤洲新区陆域范围，总面积约235平方公里，含鹤洲、洪湾保税十字门、万山三个片区。规划海域范围初步包括原万山、横琴海域（待研究确定）。
规划期限与珠海市国土空间总体规划保持一致，为2021-2035年。近期至2025年，远期至2035年。
根据公告，珠海鹤洲新区与港澳陆路相连，是横琴粤澳深度合作区（以下简称“合作区”）的支撑区、延伸区、拓展区和协同区，肩负为合作区提供协同配套服务、探索粤港澳新型合作模式、建设澳珠极点、促进粤港澳大湾区东西两翼融合互动发展的重大任务。
这份公告，明确了鹤洲新区在横琴粤澳深度合作区的重要地位，未来将与合作区联动发展，作为珠海未来的新中心，意义非凡。
珠海最大的交通枢纽
一座产城融合的高铁新城
如果前面所说的还只是规划，那么位于鹤洲新区范围内的珠海中心站（鹤洲）绝非纸上谈兵。
珠海中心站（鹤洲）位于鹤洲北，地处香海大桥与广佛江珠高速交汇处。
|中心站位置及周边交通综合现状图
未来将规划引入四条高铁线路、两条城际线路、两条城市轨道以及做好枢纽快速集散道路与香海高速、珠海大道的衔接。
四条高铁线路：珠海至肇庆高铁（已动工）、广州至珠海（澳门）高铁（预计今年开工）、深珠高铁（远期规划）和深湛高铁（东南沿海高铁）（远期规划），以上高铁线路方案基本稳定，不得调整。
两条城际线路：广佛江珠城际（珠机城际北延）（近期规划）和珠斗城际（近中期规划），城际轨道线位方案基本稳定，不得调整。
两条城市轨道：城市轨道5号线（远期规划）和城市轨道9号线（远景规划），可结合方案在满足整体城市轨道线网结构不变的情况下，适当进行调整，站间距满足城市轨道交通规范要求。
|交通网格示意图
根据《珠海市2022年重点建设前期预备项目计划表》，上述多条交通项目均将迎来实质性进展。
其中珠斗城际今年将开展项目线站位方案研究等；珠海至肇庆高铁今年先开段瓦子佬隧道和路基工程等；珠海中心站（鹤洲）至澳门（横琴口岸）线段今年将完成前期工作并开工建设。
由此可见，珠海中心站（鹤洲）枢纽通过搭建清晰的内外联动路网，既串联了珠海东西部，又将珠海融入了整个湾区，实现与澳门、深圳、广州等城市快速衔接。
|区位图
此外，根据规划，珠海中心站（鹤洲）枢纽将与周边片区联动发展，覆盖鹤洲远景预留城市中心、金湾片区中心、斗门片区中心，面积约86平方公里。
|规划衔接范围
未来这里除了有高铁站，还有产业、住宅、商业、办公、教育等功能，打造一座产城融合的高铁新城。
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鹤洲新区目前现状如何？
目前，鹤洲新区筹备组已经开始运作了。
规划区域来看，鹤洲片区(含珠海中心站(鹤洲)枢纽所在的白蕉南片区)规划面积约120.16平方公里，其中鹤洲北以珠海中心站交通枢纽为核心，将片区打造成TOD新城，并将辐射到周边斗门金融岛（规划中）、湖心路、白蕉等区域。
而珠海中心站（鹤洲）将率先发展，其他仍处于规划阶段。
鹤洲南远景规划打造成中央商务区，成为珠海新城市中心。
洪湾保税十字门片区约26.26平方公里，区域发展较快，尤其是十字门，经过10多年的发展，区域落地了众多高阶配套，如珠海中心大厦、十字门华发商都等。
|十字门实景
万山区约88.87平方公里（下辖桂山镇、担杆镇、万山镇），经过多年发展，区域基础设施不断完善，以海岛旅游为重点培育壮大海洋经济及产业发展。
|万山区（来源/珠海万山）
产业方面，三大片区各有侧重布局：
“洪保十”片区，将重点发展高端制造、现代物流、跨境电商、高端会展以及总部经济。
万山片区，将主要发展海岛旅游、海洋科创等现代海洋经济。
鹤洲片区，计划发展数字经济、科技研发、航空配套等产业。
今年以来，鹤洲新区更是按下了“产业第一”加速键。
4月15日，中电建市政院总部、中铁建港航总部科研办公基地两大项目开工建设，总投资约14亿元，是鹤洲新区筹备组去年底组建以来引进的首批总部经济产业项目。
|现场图（图源/珠海万山）
此外，位于东澳岛的两家五星级酒店也取得新进展，其中万豪酒店主体建筑已经封顶，阿丽拉酒店也初现雏形，均预计2024年全面建成。
|万豪酒店和阿丽拉酒店施工现场（图源/珠海万山）
根据珠海特区报消息，今年第一季度鹤洲新区筹备组已完成6个项目签约，投资总额47.5亿元，全部计划在今年动工建设。此外，今年预计还将有4宗产业用地供出。
交通方面，十字门隧道主体工程提前贯通，黑白面将军山隧道工程、南湾大道改造工程、情侣南路（横琴大桥至横琴二桥段）、洪屏二路南段市政道路工程预计今年主线贯通。
教育方面，目前区域已有12所学校，主要分布在保税区、十字门和洪湾区域，包含有洪鹤中学、十字门中学等。
区域在售项目分析及置业建议
当下，鹤洲仍然是一片崭新的热土，而洪湾、保税区、十字门发展相对较快，且将率先承接鹤洲新区及横琴一体化两大区域叠加利好。
| 横琴一体化区域景观 珠海房姐团队拍摄
十字门聚集了城市高阶配套，住宅较多，区域最高均价在4.9万/平。
| 项目 | 产品 | 均价 （万/平） |
华发琴澳新城| 银景湾 | 50-110平 单位 | 3.7-4.2 |
华发琴澳新城| 四季半岛 | 112-177平 单位 | 3.35 |
| 中海寰宇天下 | 86-130平 单位 | 3.9-4.9 |
| | 来源：项目销售、搜狐焦点 |
保税区主要以发展保税产业为主，商办项目多，住宅较少，均价在3.5万-4.2万/平。
| 项目 | 产品 | 均价 （万/平） |
| 万科琴澳传奇 | 105-135平 单位 | 4.2 |
65-98平 高层单位 | 3.5 | |
| 都会四季 | 79-99平 三至四房 | 3.6 |
| 来源：搜狐焦点 统计时间：2022年4月12日 |
洪湾配套建设稍显滞后，区域住宅有洪湾河畔花园、中铁建梧桐苑等，区域均价相对较低。
此外，根据今年供地计划，鹤洲新区计划供应7宗住宅地、主要分布在洪湾、保税区、十字门和东澳岛。
刚需、改善客户，如何选择？
刚需购房者：目前，鹤洲新区在售新盘不多，且都集中在洪湾、保税区、十字门。对于刚需而言，十字门、保税区置业门槛相对偏高，而洪湾片区配套滞后，选择也不多。因此，不妨将目光放置与鹤洲新城联动发展的周边区域，如白蕉、湖心路等，总价相对低，可选产品也丰富，且区域配套发展已步入快车道。
改善型购房者：如果比较注重生活品质，包括景观资源的，可优先考虑十字门区域产品，片区汇聚高端配套，能近距离观赏澳门及横琴金融岛景观；而保税区也能优先承接十字门配套利好，如果有满意的户型，也不失为一个好选择。
写在最后
尽管目前鹤洲新区还是个远期概念，但将已经具有一定发展规模的十字门、保税区及洪湾划进新区内，就足以表明政府对此的决心与信念。
随着横琴粤澳深合区的推进建设，加上港珠澳大桥、粤港澳大湾区多重利好之下，鹤洲新区正迎来多重发展机遇叠加期。在房姐看来，鹤洲新区有几个未来点值得我们畅想，当然也有许多现实问题值得我们探讨：
其一，珠海中心站（鹤洲站）将是这个片区崛起的标志节点，未来途经广州、深圳、珠澳的多条高铁、城轨线路均在此汇聚，珠海与湾区乃至全国重要城市的对话，更快了！
其二，区域内大片处女地有待开发，先导片区——十字门、保税区等，经过多年发展，拥有承载产业落地的优势。但不应只是抱澳门、横琴“大腿”，鹤洲新区的想象空间方能更广阔。
其三，未来需要大力发展教育、生活配套，只有配套兑现了，人口流入了，这里不再只是唱“空城计”，珠海中心才能名副其实。
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