等救兵，傻子！再不跑，真没机会了
今年来，开发商的压力特别大。
继6月出台救市政策后，就当大家都以为在政策端火力全开下，楼市或将迎来转机时，而结果并不尽人意，7月成交显疲态，并未延续6月热度。
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信心再一次被打压，开发商如何自救？
那就是不遗余力抢客，紧紧抓住渠道这根救命稻草！
以往市场好的时候，渠道是锦上添花，现在市场差，渠道反而成为项目的标配了。就连当下卖得最好的几个项目，无一例外都与渠道方有合作。
而原因只有一个：市场太差了，房子太难卖！
| 图片来源：@中指研究院
“降价+渠道”成市场主旋律
熟悉珠海楼市的人应该知道，今年来斗门去化不错，究其原因，不难发现，区域大多数项目热销的密码就是降价。
| 珠海上半年各区域住宅网签套数
而降价后，价格总能低到让人惊掉上巴。
如白蕉某新盘特价房均价最低8字头，在此基础上还赠送20年车位使用权。
尖峰南区域特价房、一口价单位源源不断，总价直接让利20-30多万。
而湖心路更是夸张，根据中介发布的朋友圈广告来看，有项目在近日直降8000元/㎡，推出均价1.4-1.5万/㎡现房单位。
| 制图@广州房产
降价的同时，也在纷纷发动渠道。
其中不乏有网签的扛把子某国企，该国企在全市的几大项目成交都不错。在询问一位中介朋友后得知，现阶段下，大多数渠道方更愿意主推该国企项目，一是不用担心烂尾，二是有垫佣，佣金结得快。
对此，房姐一位在斗门做策划的朋友透露：“我监测的几个竞品项目都签了渠道，而且成交渠道客源占比基本都在80%以上，只有市区和一些国企项目渠道占比不高，大概在30%-50%左右。”
而斗门这种现象正在不断蔓延开，如金湾某网红盘，一直来是不愁去化的，以前别墅产品不开渠道，而最近还是放下了身段，开拓了渠道。
事实上，就连市区的项目也无法独善其身，比如近期前山某新盘推出降价海报，均价低至近2.3万/㎡。
很明显，当下市场行情下，降价+渠道俨然成为楼市主旋律，各盘都在尽力抢夺着市场为数不多的客户。
楼市不易，房企内卷加剧
诚然，开发商通过渠道拓展客源已经不是什么新鲜事了，但放在市场下行期，开渠道前提下，还直接大幅度降价，可见市场“内卷”加剧，令人唏嘘。
而透过现象看本质，房姐认为，原因有三。
其一，市场萎靡，买家观望情绪浓，普遍置业意愿不高，导致目前存在的有效客源是比较少的；再加上疫情反复，原先珠海多数项目还能依靠外地客去化，而如今只能跟着其他项目一起抢本地客。
那靠什么抢呢？以往市场不好的时候，靠着特价房、买房送车、送物业费、送家电等花式手段，现在呢？直接降价，拿出最大的诚意，才能打动买家，促进成交。因此，价格战打响了，内卷开始。
| 制图@广州房产
其二，姿态一再放低，超低价打破市场平衡。在国家提倡稳楼市的前提下，房价存在一定幅度的波动是很正常的情况。毕竟前期市场好的时候，不少项目均价都收获了一定的涨幅，而后在宏观环境影响下，出现回吐，属市场周期表现。
但通过超低价来吸引客户，就会扰乱市场平衡，加剧内卷。如现在珠海楼市里就出现了不少或假或真的工抵房，单价直降好几千。
其三，库存压力下，抓住救市政策的利好机会，发力冲刺。前面也提及过，斗门最先通过降价让利，抢收一波客源，实现走量。而其他区域，慢慢也开始采取行动了，现阶段，楼市蛋糕变小，项目房源多，客户少，房企们自然是要“打起来了”。
房价还会继续跌吗？
不可否认的是，珠海目前降价、特价房特别多，低价房源满天飞，各个区域都有涉及。
此时的房价，彷佛没有最低，只有更低。
但珠海楼市房价真的跌了吗？以后还会继续下降吗？
据合富研究院数据，7月全市成交均价23297元/㎡，受成交结构影响，环比上涨4.3%，同比下跌19%。
尽管降价让利的项目很多，但保持维稳的项目也有，从今年房价走势来看，目前珠海整体楼市表现为筑底回升态势，均价有望企稳。
| 珠海2022年1-7月住宅均价走势
至于房价以后会不会下降，房姐认为，区域新房均价受成交结构影响，对于买家而言，与其关注整体的房价，不如留意项目的房价更合适。
毕竟，只有卖得好的项目，价格才能站得稳，而不愁卖的往往决定因素很多，如地段优势、品牌、户型等。
买方市场真的来了
当下，开发商诚意倒是给足了，那现在对于买家而言，能出手了吗？
房姐认为，如果你有切切实实的买房需求，那么接下来可以重点关注自己倾向的项目了，因为，现在就是买方市场，有很多捡漏机会。
不过，如果想精准抄底上车，事实上，就像股市一样，大部分人都很难做到，所以面对足够诚意的让利价，符合心里预期即可。
而关于如何买，针对不同人群，房姐有以下几点建议。
其一，逆向操作，有意到大湾区投资和养老的北方朋友，当下价格是不错时机。但，记得选择相对稳的品牌。
其二，刚需和改善，还是要抓紧出手。一些相对优质的品牌，当降价出货相对顺利，不排除后续会将价格调整，也就是升价。每个项目的窗口期，其实不尽相同。
很快，传统出货旺季就要到来，珠海能不能翻身？我们不妨拭目以待。
最后，关于珠海楼市的现状，你有何看法或疑问，欢迎留言评论~
房姐建立了楼市交流群
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