不久前，有网友给法萌君发来了一份山东某地法院的一份商品房预售合同纠纷一审民事判决书。购房者起诉开发商，要求法院判决开放商立即协助办理房产登记，支付按约定已经逾期办证一年多的违约金，标准是同期人民银行逾期贷款利率。
法庭上，被告开发商拿出了《商品房买卖合同》，称即使开发商存在违约，也仅能按照该合同约定的千分之一承担违约责任。
法庭上，原告代理律师不可谓不卖力，从合同法上规定的合同签订的公平性、诚信性，到最高法院商品房买卖司法解释上关于违约金调整的原则，再到其他地方法院判决的否定商品房合同约定违约金过低予以调整的案例，再到本案开发商逾期办证给业主造成的落户、上学、就业带来的不便，再到按照合同约定即使开发商永远办不出房产证只需支付0.1%违约金的代价显失公平，据理力争，天理国法人情，都讲到了。
可是，法院一审判决认定，审案的房屋根本不具备办理房产证书的条件，但是合同约定的逾期办证千分之一的违约金标准，合法有效，原告拿不出证据证明不办房产证的实际损失，所以法院只能支持138多万元的购房款千分之一1380多元的违约金。
按此判决，今后购房者再也不能向开发商主张逾期办证违约金了，因为合同约定的是，不论违约期限多长，开发商只需支付千分之一的违约金。
发来判决书的网友称，这不是当地法院第一次这么判了，这种判法已经成了此类商品房违约金判决标准的惯例。100多万元的商品房，仅需支付1000多元的违约金，在合同约定、法院支持的理由下，让购房者再行告状无门，开发商还有什么动力去按照规划许可、开发设计、配套要求去建设楼房小区？
更严重的是，有开发商嫌千分之一的违约金也太高了，合同直接签订了万分之一的违约金。既然你法院支持了千分之一的违约金，那么万分之一的违约金还有理由不支持吗？
2019年7月3日，最高人民法院审判委员会刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上讲到新时代民商事审判工作的总体思路、工作重点时，提到，人民法院的民商事审判工作“要树立逻辑和价值相一致的思维。民商事纠纷尤其是金融纠纷具有很强的专业性，加上交易结构往往又极为复杂，很容易导致法官在适用法律时从专业的法律视角思考问题，从而忽略价值判断。这就需要民商事法官在坚持专业判断、逻辑推理的同时，一旦发现某一裁判尺度可能有违基本常识时，要反思是否在某一逻辑推理环节出了问题，从而主动校正，在逻辑和价值的互动中实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。”《购房合同》尽管名义上是购房者与开发商自愿签字生效的，但客观事实是，几十年来，房产市场一直处于卖方市场的状态，开发商利用市场上购房者知道一房难求、房价飞涨的心态，不断测试司法人员的审判底线，利用手里的法律资源，从购房者开始咨询房产信息开始，到交付房屋后的物业管理，形成一整套的不合理潜规则，在合同格式化约定、法院有限支持，甚至群体性案件法院不予受理的庇护下，制造了大量的烂尾房状态，引发了大量的社会矛盾。曾经有开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，向购房者出售交付房屋，购房者在入住了数年后，不仅没有获得房产证，在房屋价格成倍增长的背景下，反被开发商诉至法院，要求确认购房合同违反法律规定无效，购房者返还房屋。开发商的这一自己告自己违法的奇葩做法，居然获得了法院的“依法”支持。如此机械适用法条、超越常人理解的判决方式，经媒体报道后，各地法院才纷纷纠正了此前的判决标准，一概驳回了开发商的不诚信诉请。这就是上面最高法院审判委员会刘贵祥所称的“法官在适用法律时从专业的法律视角思考问题，从而忽略价值判断”的问题吧。关于开发商利用事先拟定好的格式合同侵害购房者利益的做法，最高法院早就有适用理解，而且说得相当明白，奈何，这样的理解，有些法院就是当做看不见，不去照办，只要二审法院支持，你能奈我何？
最高人民法院2015年12月4日发布的“用公开促公正 建设核心价值"主题教育活动合同纠纷典型案例中，发布推广了“王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案”。案号为（2014）抚中民一终字第00379号，其中在“典型意义”中明确：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。曾经媒体报道，河南某地法院发生过一起包括众多法官在内的法院干警集体寻求媒体维权事件，讲的是，当地法院集资建房，结果款交了，房子过了多年也没有踪影，逼得法官不走法律途径寻求媒体报道施加压力。当时就有网友留言，这些媒体维权的法官怎么不反思一下，如果他们在平时的判案中，能够坚持公平公平，开发商怎么敢不怕合同中的违约责任，肆无忌惮的违法不交房子？
法院的个案判决，看似解决的是本案中原被告之间的具体矛盾纠纷，但其中认定的法律关系、判决方式，其实发挥的是社会经济关系的引导作用，这也正是最高司法机关强调的法官办案要达到“在逻辑和价值的互动中实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一”的目的。
有人说，谁叫购房者买房时不仔细看合同签字了，既然签字了就得按合同办。如此说法，那法律还规定合同条款显失公平可以要求撤销，司法解释还规定司法机关可以调整合同违约金干什么？干脆取消这些条款，按市场自然法则弱肉强食算了。开发商跟购房者约定不论违约期限逾期办证违约金只能千分之一，法院支持了，现实是，开发商开始约定万分之一的违约金了，法院还支持？约定十万分之一的违约金哪，法院也支持？ 往期文章：【空前严格】最高法5月6日起施行最新版法院干警亲属从事律师职业任职回避规定，2011版废止
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