小区电梯内的广告收益归谁所有？法院判决：业主共有

小区电梯内被物业公司租给广告公司使用，获得的租金收益应该由谁所有？近日，睢宁法院针对一起业主委员会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件进行了公开判决。

基本案情

2019年6月，睢宁县某小区业主委员会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配，业主委员会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁法院提起诉讼要求返还电梯广告租赁费用。
庭审中，业主委员会向法院提供了物业公司于2019年初与徐州某广告公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，协议显示，电梯租赁费每部每年500元，共20部电梯，租赁期限两年，合计20000元。
物业公司辩称，该部分款项已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。


睢宁法院经审理认为，根据民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。
本案中，物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，而物业公司并未对此收益进行部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应返还给业主。但物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。
对于物业公司辩称部分费用用于部分业主欠缴的物业费，法院认为欠缴的物业费仅为部分业主，而共有部分产生的收益属于业主共有，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张未予支持，法院判决，物业公司在扣除合理成本后，向业主返还电梯广告收益。

法官说法

日常生活中，开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象特别常见，对于这部分收益应归谁所有。根据民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
此规定一方面鼓励开发商、物业服务企业或者其他管理人通过自己的经营行为，让共有部分物的功能得以充分发挥，另一方面也可以有效化解业主与开发商、业主与物业公司、业主彼此之间因共有部分收益的归属问题产生的矛盾，有效平衡双方之间的关系。

转自江苏高院，来源：睢宁县人民法院

阅读链接

《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，这部“社会生活的百科全书”与我们的生活息息相关、密不可分。

第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

像小区电梯内广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等，都属于小区公共收益，在扣除合理成本后都应归全体业主共有。

“扣除合理成本”的具体用途，国务院颁布的《物业管理条例》规定，可用于补充专项维修资金，或是按照业主大会的决定使用。《北京市物业管理条例》做出了更为细化的规定，当小区专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

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