【稽查案例】房企推迟完工清算时间、项目间成本混记、虚列成本
案情概览：
近期，北京市地税局第四稽查局对N房地产开发公司实施税收检查，查实N房地产公司检查期内对已竣工备案的Z小区房地产项目，未进行所得税竣工结算，存在项目成本核算时间划分不明、已竣工销售房产多计成本等问题，少缴企业所得税。针对企业的违法事实，该局对其做出补缴企业所得税5044万元，加收滞纳金1227万元的处理决定。
N房地产公司所涉违法事实及法律依据
1、推迟完工清算时间
N房地产公司于2011至2013年间已将大部分住宅的竣工证明材料分别报送建设部门备案，但却一直未进行企业所得税完工清算。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发产品取得预售收入，先按预计利润率征收企业所得税。待预售的房地产项目完工后，要进行项目清算，重新核算房地产开发项目的成本支出，据实扣除。对于此前已按预计利润率征税的预售收入的利润作纳税调减处理。并通过《企业所得税纳税申报表》之附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”进行纳税调整。
国税发[2009]31号：第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二） 开发产品已开始投入使用。
（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
2、多列成本
N房地产公司将2014年度发生的建筑安装工程费，及“土地征用及拆迁补偿费”计入2013年已竣工项目成本
国税发〔2009〕31号文件第三十四条明确规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应该取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”
3、虚列成本
已列入的2240万元开发成本与N房地产公司开发的Z小区项目无关
《企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关支出，是指与取得收入直接相关的支出。所谓合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出
4、成本划分
N房地产公司在Z小区项目完工产品开发成本核算时未对开发成本费用进行直接成本和共同成本划分。
国税发〔2009〕31号第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
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案情经过
项目分析 房企涉税疑点突出
不久前，按照专项检查计划，北京市地税局第四稽查局检查人员对N房地产公司2012年～2013年的纳税情况实施税收检查。
N房地产公司成立于2001年3月29日，性质为其他有限责任公司，注册资金3000万元，经营范围为房地产开发、销售、物业管理和家居装饰等。
N房地产公司开发的Z小区项目2008年9月取得建设部门立项核准批复，项目包括住宅、商业、地下车库和配套公建等，分北区和南区两部分。检查人员查前通过查询建委网站得知，Z小区项目北区和南区的大部分住宅的竣工证明材料已分别于2011年12月、2013年10月报送建设部门备案。该公司对外销售信息显示，企业2012年～2013年期间对外销售该项目部分住宅，但检查人员查询该公司历年企业所得税申报情况发现，N房地产公司虽然北区、南区大部分住宅已完工并报建设部门备案，但却一直未进行企业所得税完工清算。
综合查前外部信息了解和企业涉税数据分析过程中发现的疑点，检查人员认为，N房地产公司存在推迟完工清算时间，将应分期结转的成本一次性结转，以少缴企业所得税嫌疑，决定实地调阅核查N房地产公司账簿，对该公司检查年度已完工开发产品进行企业所得税汇算清缴，查清该企业是否存在多列成本，少缴企业所得税问题。
成本划分 期间成本多列2亿元
在对企业进行现场核查时，当检查人员询问Z小区项目部分住宅已竣工备案，为何企业不进行完工项目所得税汇算清缴时，该公司财务人员称，因Z小区项目还未全部销售完毕，项目很多建设和销售成本尚未计入项目内 ，因此企业准备等项目成本全部计算完成后，再进行项目所得税清算。
对此，检查人员向企业财务人员明确表示，N房地产公司这样核算不对。国税发〔2009〕31号文件明确规定，如果房地产开发企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，应视同已经完工，需进行已完工产品企业所得税汇算清缴。企业开发的Z小区项目2013年既然已有大部分北区和南区住宅竣工备案，就必须按照法规进行所得税汇算清缴。
检查人员在核实N房地产公司项目开发成本资料数据的过程中，发现该公司账目中有大量2014年后发生的建筑安装工程费发票，涉及金额5600多万元。同时，检查人员还发现企业将2014年后发生的“土地征用及拆迁补偿费”1.44亿元，也列入了2013年竣工项目的成本中。
对此，该公司财务负责人解释称，Z小区项目是N房地产公司近年来开发的唯一一个房地产项目，企业认为只要与Z小区项目相关的成本，都可以计入开发成本，并在税前扣除。只要合情理，即使没有取得合法凭据的成本费用项目，也应该可以做相应的扣除。
对此，检查人员向企业人员表示，国税发〔2009〕31号文件第三十四条明确规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应该取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”同时，按照规定，2013年企业已竣工报备项目的成本列支计算截至时点应为2013年12月31日，此时点之后发生的成本费用，应在取得合法凭据后，结合Z项目后期施工房屋的完工进度、销售进度，在当年核算时按照收入与成本相配比的原则，逐步结转并在当期进行所得税税前扣除。因此，企业将2014年度发生的建筑安装工程费，及“土地征用及拆迁补偿费”计入2013年已竣工项目成本的做法是错误的。
经过检查人员的税法宣传和辅导，该公司最终认可了税务机关的意见。
支出核定 虚列2000万无关成本
发现企业竣工备案房产计税支出的划分存在问题后，检查人员并未放松对N房产公司检查年度成本的核查工作，重点对企业开发成本会计科目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等六项成本项目以及相关期间费用进行检查，通过对Z项目建设的建筑安装施工合同、工程概预算和决算报告、收支凭证、票据、银行付款凭单等资料逐一进行审核，核查账目中的票据凭证是否与其业务相关、成本费用列支项目是否真实，以及相关资金是否实际支付给供货方或提供劳务方等。
检查人员发现，N房地产公司账目中列支的2240万元开发成本在业务相关性和凭证真实性等方面存在问题：经核查，企业从建材市场取得的沙石料等成本发票为假发票，涉及开票金额70余万元；账簿中金额为108万元的前期工程费、200万元的开发间接费，以及总计1862万元的建筑安装工程费，经查证与N房地产公司开发的Z小区项目无关。按照税法规定，以上几笔共计2240万元的成本费用不应在税前列支扣除。（扣除额公式）
在对检查年度Z小区项目完工产品开发成本进行仔细审核后，检查人员核实其账目中计算的开发成本共计9.7亿多元，剔除不允许扣除的开发成本2240万元，最终核定检查期间完工项目的计税成本为9.5亿元。
此外，检查人员还发现，N房地产公司在Z小区项目完工产品开发成本核算时，未遵照国税发〔2009〕31号文件第二十九条规定，对9.5亿元开发成本费用按照能否区分使用方向、确认最终使用对象等标准，进行直接成本和共同成本划分。未划分确认成本性质和金额会直接影响检查期内已完工项目公共配套设施费等成本费用的归集和分配的计算比例，进而对企业应缴纳的所得税款计算产生较大影响，可能会涉及几十万元，甚至上百万元的税款征收问题。
检查人员向N房产开发公司人员详细解读了相关税法条款，并讲明不进行成本性质划分的利害，企业财务人员接受检查人员的意见，在检查人员的指导下，对检查期间Z小区项目完工产品的直接成本和共同成本进行了归集和区分，最终确定直接成本为3.5亿元，共同成本为6亿元。
经过对N房地产公司检查年度Z小区项目完工产品开发成本的逐项复核，剔除该公司检查年度竣工项目中多计的2亿元开发费用，以及2240万元与项目无关的开发成本，确定计税直接成本和间接成本后，经过测算，检查人员确定了N房地产公司检查年度Z小区项目“可售面积单位计税成本”和“已销开发产品的计税成本”，由此计算并最终确定，N房地产公司检查年度应补缴企业所得税5044万元。
面对检查人员提供的翔实数据和充分的税法依据，N房地产公司负责人最终承认了通过推迟完工清算时间、违法列支成本，在检查年度少缴纳企业所得税的违法事实，北京市地税局第四稽查局依法向企业追缴了税款并加收了滞纳金。
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