【稽查案例】房地产企业关联交易被查，穗友们关注其中风险！
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案情概览：
A公司是中外合作企业，其母公司为B股份有限公司。A公司经营的一个房地产开发项目YY家园，已于2009年竣工。今年，A公司被纳入北京市国税局2014年度房地产业专项检查范围。
在税局检查其所售房屋的成本、交易价格过程中发现，2013年销售的顶层7套住宅销售单价为3.5万元/平方米，但在网络销售平台上，YY家园的房屋均价已标至6万元左右。
税局检察人员对公司负责人及财务人员进行了分开约谈、直接询问，两人对房屋价格问题口径不一，后检察人员出示了其在之前提取的房屋销售合同，合同显示，这7套住宅分别销售给4家投资公司，且合同附带了精装修的条款。至此公司负责人及财务人员才承认说出了事实：购买7套住宅的4家投资公司是其母公司下属子公司投资控股的公司，交易价格为3.5万元/平方米，而市场价格为5万元/平方米～6万元/平方米。
根据我国现行税法，销售价格明显低于企业同期同类产品平均销售价格的，税务机关有权调整企业收入。随后，税局在重新计算其销售价格后，该企业补缴企业所得税2000多万元，并依法对该公司少缴税款从滞纳税款之日起按日加收万分之五的滞纳金。
评论：
关于交易价格明显偏低且无正当理由，在高院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009法释5号）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的”明显不合理的低价“，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”。虽然说不一定全部适用于税收征管操作中，但也算是一个比较确定的空间范围，值得参考。在此案例中市场价6万元/平方米，交易价格为3.5万元/平方米，这场关联企业间的交易，最终还是因交易价格明显偏低，构成少缴纳企业所得税2000多万元，补缴后又被加收滞纳金。
在大企业税务风险管理中，良好的企业形象并不是企业违法、违规的挡箭牌，时刻不松懈地强化税务风险管理，才是一种健康的心态。目前，依法纳税已经成为企业社会形象的重要组成部分，大企业因为个别业务的不规范影响了社会形象，实在得不偿失。
案情经过：
北京市怀柔区国税局对A房地产公司（以下简称A公司）的稽查结果表明：日常税务管理和财务管理规范的企业，也会发生税务风险，税务管理口碑好不等于没问题。
A公司是中外合作企业，其母公司为B股份有限公司。A公司经营的一个房地产开发项目YY家园，已于2009年竣工。今年，A公司被纳入北京市国税局2014年度房地产业专项检查范围。怀柔区国税局检查人员在接到任务后，并没有急于进户，盲目实施检查，而是借助税收征管系统（CTAIS）查询了该企业大量的财务数据及纳税数据，并全面收集了该企业的网络信息，了解其纳税申报、业务经营情况。同时，根据检查指引，将其成本费用类发票、产品完工后是否及时结算、取得政府的经济补偿收入是否申报、是否多列拆迁补偿费四方面疑点内容确定为检查重点。
在随后的实地检查中，检查人员按照检查预案，深入企业检查账簿、凭证等资料，发现该企业会计核算规范，其成本费用发票均在网络上查证后再计入账簿。A公司开发的唯一房地产项目已于2009年2月办理竣工结算，所得税申报已经按照实际成本利润率申报，未发现企业取得政府的经济补偿，也未发现多列拆迁补偿费。面对企业规范的会计核算方法，健全的内部管理制度，检查工作一时陷入了停顿。
为查清A公司所售房屋的成本、交易价格，检查人员对A公司开发的YY家园进行了细致了解，并决定详查每套住宅的售价。在检查中发现，2013年销售的顶层7套住宅销售单价为3.5万元/平方米，但在搜房网、链家网等网络销售平台上，YY家园的房屋均价已标至6万元左右。至此，检查发现重大疑点。
为查清事实，检查小组决定询问A公司负责人和财务人员，发出了《询问通知书》。在约谈前，检查人员制订了分开约谈、直接询问的约谈预案。公司负责人声称该7套住宅为统一打包出售，所以价格比较低，而其财务人员称这7套住宅为未装修的毛坯房，网上售价较高的房屋是精装修的房屋，所以价格相差悬殊。检查人员在约谈后，直接出示了前期提取的关键证据——房屋销售合同。合同显示，这7套住宅分别销售给4家投资公司，且合同附带了精装修的条款。至此，A公司负责人及财务人员哑口无言，最后只能说出了销售7套住宅是关联交易的事实。原来，购买7套住宅的4家投资公司是其母公司下属子公司投资控股的公司，交易价格为3.5万元/平方米，而市场价格为5万元/平方米～6万元/平方米。根据我国现行税法，销售价格明显低于企业同期同类产品平均销售价格的，税务机关有权调整企业收入。
于是，检查人员调取了A公司最近3年销售的相近楼层的5套住宅，经加权平均计算其房屋销售价格为53522元/平方米，7套住宅总面积为4429.98平方米，调增企业2013年度应纳税所得额8200多万元，补缴企业所得税2000多万元，并依法对该公司少缴税款从滞纳税款之日起按日加收万分之五的滞纳金。
在日常税收管理中，有这样一个有趣的现象：一些大企业日常税务管理和财务管理很规范，在当地有口皆碑。遇有税务机关检查，企业财务负责人往往称：“我们日常管理一贯规范，检查也不会有问题”。但是，检查结果一出来，企业财务人员就傻眼了：“原来我们还存在这么严重的问题！”
其实，大企业日常税务管理规范，不代表所有业务处理都正确。给税务人员印象良好，也不能代表税务机关不会来检查。在大企业税务风险管理中，良好的企业形象并不是企业违法、违规的挡箭牌，时刻不松懈地强化税务风险管理，才是一种健康的心态。目前，依法纳税已经成为企业社会形象的重要组成部分，大企业因为个别业务的不规范影响了社会形象，实在得不偿失。
（本文来源：中国税务报）
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