【稽查案例】房产税、土地使用税三则案例警示
房产税和土地使用税，是房地产企业在经营过程中都会涉及到的两个税种，本文用三个案例讲述了关于房产税和土地使用税的涉税风险，希望给大家一些警示。
一、房产税：
（一）房产税纳税义务人
根据《房产税暂行条例》第二条第一款 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
所以如房屋产权所有人不在房产所在地的，由实际使用人缴纳房产税，即本文案例1中某制造企业作为房产使用人，应缴纳房产税的情形。
（二）房产税计税原值
案例2中讲述的是，深圳某房地产企业在按照房产原值申报缴纳房产税时，未按照会计账簿的“固定资产”科目下记载的房屋原价申报缴纳房产税，仅依据房地产证记载的登记价计算缴纳房产税，后经稽查人员讲解，企业人员表示会积极补缴相应税款滞纳金。
注意：案例“税官说法”部分，根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，深圳经济特区内的房产，由产权所有人按照房产原值百分之七十或房产租金收入，根据规定的税率计算缴纳房产税，房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对此，我需要补充的是，财税[2010]121号文件第三条规定 关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
二、城镇土地使用税
《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
《国税地字[1988]第015号》第四条、关于纳税人的确定 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
案例1、案例3中，均涉及因实际使用土地，所以应缴纳城镇土地使用税的情况。案例1中，拥有涉案土地使用权的母公司不在土地所在地，土地使用税由实际使用土地的某制造企业缴纳；案例2中，涉案土地的土地租期于稽查年度内到期，但该房产仍属于该公司并由该公司继续使用，所以该公司应继续缴纳土地使用税。
案例1、某公司未申报缴纳房产税及城镇土地使用税被查处
近日，深圳市地税局第五稽查局对某制造业企业实施稽查时，发现该公司存在未按规定申报缴纳房产税、城镇土地使用税的问题，遂依法追补了其少缴纳的税款并处相应罚款、加收滞纳金，三项合计48．74万元。
据了解，该公司使用的生产厂房及员工宿舍由其前身某“三来一补”企业向村委租地，香港母公司出资兴建，所有费用支出均在香港母公司核算，房屋所有人为香港母公司，无偿提供给深圳公司使用。经核实，该房产原值为598．86万元，土地面积25000平方米，该公司为实际使用人，未按规定申报缴纳相关税款，造成检查年度应申报缴纳而少申报缴纳房产税10．06万元、城镇土地使用税15万元。针对上述违法事实，深圳市地税局第五稽查局依法作出了处理。
税官说法：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条第一款规定，“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”
根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”
按照上述规定，该公司应按照房产原值、使用集体土地面积申报缴纳房产税、城镇土地使用税。税务部门在此提醒广大纳税人，要认真学习税收法律政策，提高依法纳税意识，严格履行纳税义务，避免因违法而带来不良后果。
案例2、某企业未按账载房产原值申报缴纳房产税被查处
近日，深圳市地方税务局第二稽查局在对某企业进行稽查的过程中发现，该公司存在未按账载房产原值申报缴纳房产税等行为，第二稽查局依法作出了补税、滞纳金罚款30余万元的处理处罚决定。
检查人员在比对该公司固定资产账簿与房产税纳税记录的时候发现，对于该公司持有的一处房产，其会计核算账簿“固定资产”科目下记载的房屋原价包括房产登记价、建安费用、建设综合费、设计、勘察、报建费、土地开发费等，但该公司仅根据房地产证记载的登记价计算缴纳房产税，未将建安、土地开发等费用计入应税房产原值，造成少缴税款的情况。在询问公司财务人员有关情况并调取相关资料后，检查人员根据该房产的房地产证、建设合同、土地合同等证据，确定了该公司准确的应税房产原值。经过稽查人员耐心的纳税辅导，公司财务人员认识到了申报缴纳房产税时存在的错误，表示将积极补缴相应的税款、滞纳金。
税官说法：根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，深圳经济特区内的房产，由产权所有人按照房产原值百分之七十或房产租金收入，根据规定的税率计算缴纳房产税，房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。在此税务部门提醒，企业务必严格按照会计核算账簿“固定资产”科目中记载的完整的房屋原价申报缴纳房产税，除房产登记价外，为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等相关费用均需计入应税房产原值，避免税收违法风险。
案例3、某公司未按规定申报缴纳城镇土地使用税被查处
近日，深圳市地方税务局第二稽查局对辖区内某公司实施税务稽查时发现，该公司存在占用应税土地未按规定申报缴纳城镇土地使用税的行为。第二稽查局对该公司的行为作出了追补税款、加收滞纳金的决定。
在对该公司实施稽查的过程中，稽查人员发现该公司持有的自用房产占用应税土地却未申报缴纳城镇土地使用税，经询问公司财务人员并调取土地租用合同、纳税记录等证据材料后，得知该公司租用某处土地获得该土地使用权，并在其上建造自用房产，该土地租用期为三十年，已于稽查年度内到期，但该房产仍属于该公司并由该公司继续使用。该公司在土地租用期到期前每年均已按规定申报缴纳城镇土地使用税，到期后，却误认为自身不拥有该土地使用权，便不需要继续申报缴纳城镇土地使用税，造成少缴税款的情况。经过稽查人员的纳税辅导，公司财务人员认识到该土地使用权到期后其房产仍占用该土地，因此该公司仍为该土地的实际使用人，应按规定申报缴纳城镇土地使用税，表示将积极补缴相应的税款及滞纳金。
税官说法：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕第15号）第四条的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
（案例来源：深圳地税）
金穗源商学院
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