注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
最新消息：
《土增清算实战训练营》近期将在深圳组织开班，鉴于名额有限（按报名顺序，限前80人），关注的穗友，一定及时报名。《训练营》报名要求点击了解。
《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》出台后，协会面向各会员单位，就“三旧”改造项目财税疑难问题进行征集，而后将征集到的问题汇总后提交给税务部门专家阅处，在“广东省三旧改造协会财税专业委员会成立大会暨‘三旧’改造税收指引解读”统一解答。
一起来看看，在“三旧”改造工作中，各会员单位提出哪些问题，以及由财税专业委员会副主任委员、广东正中国穗税务师事务所副所长、广东正中珠江会计师事务所合伙人黄文所带来的解析。
问题一：
无偿移交安置房应如何进行税务处理？
对于东莞目前招拍挂涉及到的无偿移交安置房，是否参考指引中“政府主导模式”税费计算处理？其增值税及所得税应如何考虑“无偿移交安置房”？
答：
应根据无偿移交的安置房及其用地的产权首次登|记情况进行判断应如何进行税务处理，也就是参考国家税务总局广东省税务局广东省财政厅广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知（粤税发[2019]188号）“政府主导模式-收储模式”之“征收或收购方式收储后以‘限地价、竞配建’方式供地”的两种移交配建方式（即：“直接移交方式”与“无偿移交方式”）的规定进行税务处理。
问题二：
被征收方取得建筑物等的货币补偿款，能否免征增值税？
被征收方取得建筑物、构筑物和附着物的货币补偿款，能否参照国税函[2007]969号文件“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所|拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税”相关规定，免征增值税？
答：
目前没有相关的税收政策规定被征收方取得建筑物、构筑物和附着物的货币补偿款免征增值税。
问题三：
改造主体直接支付货币补偿给村集体，应如何进行税务处理？
改造主体直接补偿一笔钱给村集体，由村集体成立全资项目公司自行建设回迁房。则该笔补偿款是否可直接计入融资地块的土地成本？可否凭村集体开具的收据入账？
答：
增值税：根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。开发企业向村集体经济组织直接支付货币补偿可作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除。
土地增值税、企业所得税：开发企业向村集体经济组织直接支付货币补偿，确认为房地产项目的土地征用及拆迁补偿费扣除。
按照税收政策规定，作为土地原权属人的村集体，取得该补偿是免征增值税的，改造主体应取得其开出的增值税普通发票，“增值税税率或征收率”栏选填“0”。
当前，《土地增值税清算实务》工具书正值“读书问题调研”中，大家在读书中遇到的难理解、不清楚、有想法的问题，可以扫描下方二维码，参与调研。
【扫码参与调研】郑重提示：感谢问卷星提供本次调研服务，调研提交后的“抽奖广告”大家谨慎参与。
问题四：
土地前期整理合作方应如何进行税务处理？
土地前期整理合作方，即工程施工方受政府委托垫付征地拆迁货币补偿款和实施土地前期整理工程，政府向工程施工方支付拆迁费用和合理利润时，其中属于征地拆迁货币补偿款的部分，工程施工方冲减政府往来帐。施工方应按建筑服务缴纳增值税的销售额，是否可以参考国税函[2009]520号，从政府取得价款扣减垫付的征地拆迁补偿款？
答：
我们认为应给予扣减，但需要相应的证据证明合作方的代垫付责任及相应的权利。
问题五：
政策性搬迁收入包含哪些收入？
根据国家税务总局公告2012年第40号第三条第（五）项“由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，属于政策性搬迁”的规定，对纳入政府“三旧”改造规划范围的原产权人，取得的搬迁补偿款，是否都可以定性为政策性搬迁收入呢？
答：
在符合适用政策性搬迁条件的前提下，政策性搬迁收入依据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）的以下规定确定：第五条，企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。第六条企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：（一）对被征用资产价值的补偿；（二）因搬迁、安置而给予的补偿；（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款（五）其他补偿收第七条企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。
问题六：
土地受让方取得土地，缴纳契税的计税价格是什么？
“合作改造-第一种类型”模式，由土地前期整理合作方承担和支付土地一级开发全部货币补偿和拆迁工程，而土地受让方按净地招拍挂的价格摘得土地，是否可以理解为土地受让方缴纳土地契税计税基础仅为缴纳的土地出让金呢？
答：
可参考财税（2004）134号的相关规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
问题七：
“视同销售”的销售额如何确定、销售额能否作为扣减增值税销售额、增值税义务发生时间如何掌握？
答：
销售额的定义：该“视同销售”的销售额指受让方为建设该配套所发生的的总支出（即包工包料的结算价）。财税（2016]36号文，发生视同销售，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本*（1+成本利润率）。
销售额能否作为扣减增值税销售额：目前没有相关的税收政策规定视同销售金额也允许作为取得土地价款扣减增值税销售额。
增值税纳税义务发生时间把握：财税[2016]36号文规定，纳税人视同销售，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。以此，该项视同销售的增值税纳税义务发生时间应为受让方向政府指定的行政事业单位移交配套的时间。
问题八：
无偿移交行为视同销售，是否允许同时以此金额确认为取得土地使用权的成本，在计算企业所得税时予以按规定扣除？
征收或收购方式收储后以“限地价、竟配建”方式供地-“无偿移交方式”下移交配套建设，对无偿移交行为视同销售，计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除”。对无偿移交行为视同销售，是否允许同时以此金额确认为取得土地使用权的成本，在计算企业所得税时予以按规定扣除？
答：
对无偿移交行为视同销售，应允许同时以此金额确认为取得土地使用权的成本，在计算企业所得税时予以按规定扣除。
参考依据：国税发[2009]31号第三十一条“企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款”。
问题九：
土地出租方取得土地租金，增值税的销售额是否包含在土地租赁终止或期满无偿移交地上建（构）筑物时的公允价值？
“统租模式”中，土地出租方（农村集体经济组织）取得的土地租金收入应按规定缴纳增值税计税，请问增值税的销售额是否还应包括在土地租赁终止或期满无偿移交地上建（构）筑物时的公允价值呢？
答：
我们认为，出租方增值税的收入应包括“土地租赁终止或期满取得的增设建筑物等资产”，应在移交时点确认该收入。相当于承租方是视同销售了“土地租赁终止或期满的增设建筑物等资产”以抵顶租金，承租方可开具销售房产的专用发票给出租方，然后，出租方可开具抵顶租金的出租土地的专用发票给承租方。
问题十：
原权属人取得政府拨付的综合整治专项拨款，应如何进行税务处理？
（1）原权属人取得政府拨付的综合整治专项拨款，需要由原权属人向政府开具等额建筑服务增值税发票吗？双方是否需要签订配套工程合同？
（2）若原权属人取得政府拨付的综合整治专项拨款未作为“不征税收入”，是否也应按第3.3.2条工程施工方企业所得税政策确认所得税收入？
答：
问题（1）根据政府与原权属人之间是否存在政府服务购买与提供的关系进行判断。
问题（2）若原权属人提供了工程劳务，应按第3.3.2条工程施工方企业所得税政策确认所得税收入。
| 《税苑微课》 | ||
|---|---|---|
| [房企税务经理] | [税苑年卡] | |
| 土增清算系列 | 房企全程税收 | |
| 房地产所得税 | 税收新政解读 | |
| 房地产增值税 | 建筑企业税收 | 物业管理税收 |
| 房企个税系列 | 房企稽查应对 | 房地产所得税 |
| 小 税 种 | 所得税申报表 | 个税改革精解 |
| 涉 税 证 据 链 | Excel技能提升 | 票据合同管控 |
转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，请通过平台留言联系小编，我们将竭力尊重原创。