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【实务】土增清算审核，重点关注3个问题：清算单位、收入总额、项目建设
注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件
土地增值税是我国税收的重要来源，为了更好适应新时期我国经济发展，国家税务局颁布了一系列关于土地增值税的通知，旨在更好规划土地增值税的管理和清算工作，从而更好地为土地增值税的清算审核提供政策性指导。文章主要在此基础上就土地增值税清算审核的重点问题以及优化政策做了一定探索，从而更好方便土地增值税的清算审核工作。
进入新时期，我国加大了对于房地产行业的改革力度，旨在更好地适应新时期我国的经济发展，同时国家税务局颁布了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》等，旨在更好规范土地增值税的管理、清算和审核工作，从而为各项工作开展提高政策性指导。但是在新时期土地增值税的核算和审查过程十分繁琐，而且各种新问题和新情况也不断出现，这就给开展土地增值税清算带来了进一步的困扰。另外一方面，房地产产业发展日新月异，税务总局应该结合我国具体的国情，制定科学合理的制度和政策，更好促进土地增值税清算审核工作开展，从而提升工作质量和效率问题。本文主要探讨了土地增值税清算审核存在的问题以及如何制定相应的政策，从而更好开展土地增值税的清算核对工作。
土增清算审核过程中重点关注的问题
（一）清算单位如何确定的问题
在开展土地增值税审核清算的第一个步骤就是要明确清算单位，只有明确了清算对象问题，才能更好开展清算审核工作。在清算过程中，不同的清算单位会使得最终计算得到的结果差距很大，因此首先要根据清算单位不同来制定相应的清算内容。对于清算单位问题，国家税务总局在颁布的相关文件中做出了明确规定，土地增值税的清算审核过程是按照房地产项目作为统一整体开展相关清算工作的，如果一个房地产项目是分不同时期和不同批次进行开发，这时候需要将每一个批次的项目作为相应的清算对象。对于同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。【点击学习：准确区分清算单位，合理归集成本费】
（二）房地产收入总金额的审核问题
审核过程要求销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售发票、销售台账上面的金额需要保持一致。另外在审核过程中还需要注意以下的问题：第一、要明确房地产开发商将开发产品非直接销售也应确认收入。将开发产品作为职工福利、奖励、绩效、对外投资、分配给股东或投资人、债务抵偿等方式，发生所有权转移时应视同销售房地产，都是作为销售房地产的确定性收入。第二、需要注意销售房款长期挂往来账的问题，审核交易行为是否真实。第三、房屋销售价格确定问题，需要根据不同企业在相同地区、相同季度销售价格作为参考的依据和手段。按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。【点击学习：新准则下，房地产收入确认的税会差异及纳税调整】
（三）审核项目重点关注问题
项目建设过程是土地增值税清算审核地重要环节和重点步骤。在实际开展审核过程中需要重点考虑以下的问题。第一、关于土地资源征用问题。需要重点关注和审核在获得土地使用权过程中所支付的土地征用费用、拆迁补偿费等各种具体的费用金额。另外还需要重点考核项目是否分批建设以及费用支付是否存在着分摊的情况出现。第二、需要重点清算和审核项目施工费用，应该重点关注房地产项目前期施工的工程费以及基础建设费用。第三、要重点审查发生费用是否和企业提交的各种账单相匹配的问题。也就是建筑实际施工费用审查报告是否与企业的工程施工合同、工程结算报告等账单是否吻合。因为对于大多数的房地产项目来说，企业的建筑材料往往都是企业根据项目建设需求自主进行购买的，因此在开展相关审核工作中要明确这部分费用是否存在于扣除项目当中，相应款项支付资金流向是否存在异常。【点击学习：房地产企业如何理解“实际发生”+“合法凭证”？】
优化土地增值税清算过程的几点建议
（一）加大对于土地资源管理力度
随着城市化不断推进，我国的土地资源越来越珍贵，为了更好地开展土地增值税地清算核对工作，需要加大对于土地资源管理，从而更好地合理开发土地资源，而不是为了短期利益，在开发土地过程中没有遵循一定原则。因此为了更好适应新时期我国经济发展，我国需要加大对于土地资源的统一化和规范化管理，通过在相关法律基础上不断优化对于土地相关法律条例，从而使得土地的开发和利用更加合理。目前一些地方为了盲目追求经济增长，在土地开发过程中，存在着盲目开发，违法乱建的情况，这样对于我国发展都是十分不利的，这就要求相关职能部门切实加强土地资源的监管力度，强化土地资源的规范化使用，加大对于违法建筑以及非法土地转让地打击力度，从而更好保护土地资源。最后相关地方税务部门一定认真履行相关职责，坚决打击土地交易行为，同时按照我国相关文件来合理征收相关的土地增值税。
（二）提高税务人员专业素质水平
因为清算审核设计的环节和内容很多，这就对于相关工作人员提出了更高的要求。房地产行业发展日新月异，会出现不同的情况，往往可能出现很多比较争议的情况，这时候对于税务人员的业务能力就提出了新的挑战，不仅要求他们熟练掌握我国相关的政策规定，同时还能够根据实际情况做到妥善处理，对于比较复杂的问题，需要进行层层请示，但是这样会造成效率较低。因此一方面需要加强对于票据审核规划化和标准化；另一方面还需要提高税务人员的综合素质。税局在发展过程中由于业务量大，工作繁忙，往往忽视了对于增值税税务人员的培训工作，这样对于税收征管队伍发展是十分不利的。需要在开展日常工作中加强对于业务知识以及事后清算方法、技巧的培训，从而使得税务人员能够培养事后清算能力以及对于操作风险评估能力。同时可以加大学习力度，增加知识交流环节，让不同区域的土地增值税征收管理的税务人员进行面对面的讨论，交流工作中的心得，从而互相取长补短，共同进步，这样也能够大大缩短学习周期，对于提升税务人员综合素质都是十分有利的。
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（三）加强土地增值税税务人员的考核机制的建立
目前我国正在处于深化改革的关键时期，做好土地增值税清算和审核工作对于维护国家利益发挥着至关重要的作用。因此为了更好规划税务人员的清算行为，更好提高清算审核的效率和质量问题，做好相关绩效制度就显得至关重要了。尤其如何更好调整行政部门结构，更好地提高办事效率，减少办事手续都是改革重要举措。另外新时期背景下对人力资源管理的要求更加严格，需要将原国地税务局的各种资源有机整合起来，以最小的人力成本、管理成本来获得最大的经济效益。在建立人力资源管理的过程中可以从以下几点出发。
第一、人力资源制度的构建要明确各个部门的职责和分工，精简部门结构，切实发挥每一个部门最大的作用。同时要加强对员工的过程考核以及绩效考核，根据不同部门的责任分工制定更加有针对性的目标考核，量化各种考核指标，在制定考核制度的过程中要做到对于各个部门考核的公正公平，切实维护每一个员工的利益，最大公平公正。
第二、要将制度切实推行下去，很多单位的人力资源制度仅仅停留在纸面，并没有真正被执行下去，因此需要建立完善的清算机制，切实将各项任务贯彻执行下去，提高制度执行的高效性。
第三、土地增值税清算工作任务繁重，审核资料庞大，为了更好将相关制度落实到实际的项目中，根据单位的长远发展需要建立完善的奖惩机制，这样不仅能够最大程度调动工作人员的工作积极性，在激发员工的同时还能够有效提高税务局的经济利益。税务局需要表彰那些模范员工，通过对于他们优秀事迹的宣传来号召全体工作人员向他们学习，充分发挥这些标兵的模范带头作用，给予他们一定的物质和精神奖励，通过完善的奖惩制度能够更好促进税务局的长久发展。
在开展土地增值税清算审核过程中需要相关税务人员根据我国相关法律规定认真履行职责，从而更好提高清算效率和质量。另外为了更好促进我国土地增值税清算工作，需要我国不断完善相关土地政策，规范清算工作流程，统一清算工作标准，加强对于土地集中统一管理，从而更好提高土地利用效率。
作者单位：广东恒生税务师事务所有限公司
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