【文章精选】徐忠国 等 | 宅基地三权分置的制度需求、实现形式与法律表达
1 引 言
宅基地三权分置是继承包地三权分置之后最为重要的土地制度创新，将对乡村振兴产生深远影响。2018年中央一提出这个新概念，就引起实务界和学术界的广泛关注，是当前土地制度改革的热点议题。人们一方面对宅基地三权分置促进乡村振兴寄予厚望，另一方面对这个新生事物出现的理论逻辑和法律性质充满疑惑和好奇。在实务界，地方政府和主管部门广泛探索宅基地三权分置的实现方式，积累了丰富的实践成果。概括地说，目前有以下三种实现方式。第一种是直接把使用权视为资格权，把宅基地流转出去的权利命名为租赁使用权，只向受让人颁发租赁使用权证，并将此项权利登记在不动产登记簿上。典型代表为浙江绍兴。第二种是将流转的使用权分置为资格权和新使用权，向原使用权人发放资格权证，将资格权登记在主管部门的资格权登记簿上；向新使用权人发放不动产产权证，在不动产登记簿上登记新使用权。典型代表为浙江义乌和浙江德清。第三种同样是将流转的使用权分置为资格权和新使用权，向原使用权人发放资格权证，向新使用权人发放新使用权证，将这两项权利同时登记在不动产登记簿上。典型代表为安徽旌德和浙江象山。目前，中央还没有对宅基地三权分置的权利登记提出统一要求，改革试点地区丰富多样的实现形式一定程度上引致了地方管理的差异化，那么到底哪种实现方式既有法理依据，又符合乡村实际？
与之对应，学术界对实务界的实践成果进行了理论概括，形成了三种主要的理论逻辑。第一种是由宋志红为代表的学者提出，主张宅基地使用权就是资格权，宅基权三权分置的关键不是从使用权中分置出资格权，而是创设第三项权利，延长宅基地权利配置的链条，形成“所有权—使用权（用益物权）—次使用权（次用益物权）”的物权派生结构。第二种是由夏沁和靳相木为代表的学者提出，主张从流转的使用权分离出资格权，将之成员权化，由它承担居住保障的身份性福利功能，形成“所有权—使用权—资格权（成员权）—次使用权（次用益物权）”三权分置的权利配置格局。第三种是由徐忠国和钟和曦为代表的学者提出，主张从现行宅基地使用权中分离出次使用权，剩余部分转化为资格权，但资格权仍保留为用益物权性质，从而形成 “所有权—使用权—资格权（人役权）—次使用权（次用益物权）”的权利配置格局。这三种理论发展路径，都有一定的实践基础和自洽的理论逻辑，那么到底哪种理论发展进路既符合改革需求，又有法理逻辑？可不可以在此基础上提出一种更有解释力的理论逻辑？
为了回应上述实务和理论问题，本文采用法社会学和法经济学相结合的方法，通过比较研究以提供一个初步的回答。本文按照法社会学的“制度需求分析—制度实现形式—制度逻辑构建”的一般框架展开讨论。首先，分析政策的制度需求，研究宅基地三权分置需要达到的社会目标，为制度设计提供方向。其次，开展政策实现形式分析，研究宅基地三权分置的已有实现方式和相应的利弊影响，分析制度供给的路径，为制度设计提供经验基础。再次，开展法律表达研究，提出符合制度需求和法理逻辑的权利体系构建方案，为完善法律提供建设方案。最后，总结全文研究结果，提出本文的研究发现。
2 三权分置的制度需求：制度变迁的内生动力
2.1 宅基地功能的动态变迁
黄宗智提出中国农村经济的“拐杖”逻辑：中国小农经济的经济基础是以农业和副业两个拐杖作为支撑的，农业收入是小农经济的基本保障，副业收入是小农经济的重要补充。小农经济根据家庭成员的比较优势，在农业和副业之间分配家庭成员的劳动投入。由于小农存在着经营能力的差别，逐渐出现纯农户（农业收入为主）、兼业户（两者兼顾）和非农户（非农收入为主）的阶层分化。纯农户表现为恰亚诺夫所说的“道义小农”的特点，兼业户表现为徐勇等所说的“社会小农”的特点，非农户表现为舒尔茨所说的“理性小农”的特点。道义小农的经济逻辑是生存逻辑，所有生产要素的投入是保障家庭的基本生活；社会小农的经济逻辑是改善逻辑，经济收入是半工半农，农业收入保障家庭基本生活，非农收入改善家庭生活条件；理性小农的经济逻辑是效率逻辑，充分利用市场机会和要素比较优势，谋求家庭经济收入和福利效用的最大化。
对于纯农户和兼业户而言，承包地和宅基地是谋求家庭生存的基本条件，“耕者有其田”、“居者有其屋”是其基本理想，宅基地居住保障的功能是这两类人群的重要制度需求。对于非农户和兼业户而言，由于他们具有充分利用市场发展乡村新产业的能力，所以这个阶层具有较强的经济动力，将宅基地和承包地等土地资源转化为土地资产和土地资本，谋求更多财产性收益，宅基地的资产和资本功能是这类人群的重要制度需求。随着乡村振兴战略的实施，纯农户、兼业户将逐渐减少，非农户将逐渐增多，但这三类农户将长期共存。所以，宅基地的功能具有多样性的特点，既有居住保障的需要，也有经济财产的需要。宅基地的制度设计，既要满足纯农户和兼业户基本生存的需要，也要满足非农户和兼业户创新创业的需要，需要妥善处理好生存与发展的关系。
2.2 适应宅基地动态需求的制度变迁
改革开放以来，我国制度变迁形成了“地方试点先行、地方经验上升为国家政策、国家政策再上升为国家法律”的模式，将群众的首创智慧与国家的顶层设计有机结合起来。宅基地制度变迁沿袭了相似的制度变迁路径，形成了诱致性变迁（群众创造）与强制性变迁（国家设计）的良性互动。诱致性制度变迁是利益相关者在实践中发现推动制度变革所获得的收益大于成本时，相关当事人推动制度创新以满足他们的实际需求。宅基地三权分置的出现就是诱致性制度变迁的结果。强制性制度变迁是立法机构响应社会需求，通过政治程序确定全社会必须遵守的制度规则，政治交易市场决定了强制性制度变迁的路径。中央将宅基地三权分置的地方实践上升为国家政策就是强制性制度变迁的结果。戴维斯和诺斯指出，利益相关者是制度变迁的第一行动者，博弈的社会结果是诱致性制度变迁；政府是制度变迁的第二行动人，博弈的社会结果是强制性制度变迁。诺斯进一步指出，制度变迁受到产权结构、国家利益和意识形态的综合影响，由于受到国家利益和意识形态的影响，有效的产权结构往往难以产生。因此，宅基地的社会需求，有一部分可以通过强制性制度变迁得到满足，还有一部分受到社会阻力的影响，只能通过诱致性制度变迁得到满足。宅基地制度的顶层设计，既要符合共同富裕的社会主义意识形态，又要控制变革带来的社会风险。改革是在保留旧有制度体系、维持旧有利益格局的基础上，通过增量制度供给、释放增量社会利益来激活社会发展的动力。在已有制度的基础上进行边际改革，有效节约制度变迁的成本，形成制度变迁路径依赖的特点。
非农户取得较高的非农收入，具备了在城镇稳定就业居住的能力，由此产生将家中富余的宅基地和农村住房进行资产化和资本化的经济动力。兼业户有利用乡村特色资源（土地、房屋、风景、文化等），吸引城市优势资源（资金、技术、管理）投资，开展乡村新产业、新业态的创业创富，由此产生盘活乡村闲置宅基地和农房的经济刺激。所以，非农户和兼业户是宅基地制度变迁的第一行动人。宅基地流转是个活跃的灰色市场，虽然具有扎实的社会需求，但对现行制度产生了重大挑战。如何将这个灰色市场最大化纳入法治轨道，是基层政府面临的现实困难。地方政府从服务乡村发展、规范土地管理的角度，率先将农民的社会实践转化为地方制度成果，提出宅基地三权分置改革方案，成为宅基地制度变迁的第二行动人。中央观察到地方政府的制度创新，认为三权分置是在坚持两权分置的基础上，推进宅基地使用权和农房使用权的适度放活，既保障纯农户和兼业户的居住生存权益，又保障非农户和兼业户的产业发展权益，是统筹社会主义与市场经济关系的有益方式，于2018年及时将地方经验上升为国家政策，成为制度变迁的第三行动人。目前，宅基地三权分置的理论还需要接受更加广泛深入的社会实践的检验，待条件成熟时，再及时总结上升为国家法律。因此，宅基地三权分置目前仍处于强制性制度变迁的进程中。
宅基地三权分置是对宅基地两权分置的继承和发展，表现出“不变”与“变”的权衡，反映了中国制度变迁路径依赖和增量改革的鲜明特色。就“不变”（路径依赖）而言，宅基地三权分置不是要抛弃宅基地两权分置的制度成果，而是要坚守社会主义共同富裕的本质，保障广大农民最基本的居住权益，保障宅基地初始取得的公平正义。将宅基地免费初始取得的范围限定农村集体经济组织成员，是在当前农村社会保障体系不健全的情形下，建设控制社会风险的必要举措。宅基地制度与承包地制度一样，是管控宏观经济变化失业风险的保险杠和压舱石。就“变”（增量改革）而言，将宅基地使用权进一步分置为资格权和次使用权，资格权承担社会福利的功能，次使用权承担经济效率的功能，有利于盘活闲置宅基地和农房，有利于乡村新产业、新业态的蓬勃发展，更好地发挥市场配置生产要素的基础性作用。世界银行对全球土地制度改革的长期跟踪研究表明，在公平公正的初始分配基础上发挥土地市场配置资源的作用，有利于提高全社会土地资源配置的总体福利和效率。相比于其他亚非拉等发展中国家，中国在土地改革上有特别的制度优势，既能从政治上保障土地分配的公平正义，又能从经济上保障土地配置的高效节约。这是中国区别于亚非拉发展中国家，在快速推进城镇化、工业化的过程中，没有出现大规模贫民窟的根本原因。
3 三权分置的实现形式：制度供给的多样方式
笔者通过广泛参与社会调研和查阅科技文献，将宅基地三权分置的实现形式概括为以下三种模式。
3.1 延伸经营权实现形式
浙江绍兴为激活乡村闲置农房，引入乡贤等社会主体开展乡村建设，积极创新三权分置实施方式。这种模式的重点是稳定投资方的预期，只向受让人颁发租赁使用权证，并在不动产登记簿上登记保护，将租赁权物权化。这种模式不向转让人重复颁发宅基地使用权证，也不单独颁发资格权证。宋志红为代表的学者，对这种模式进行理论概括，提出宅基地三权分置的“所有权（自物权）—使用权（用益物权）—次使用权（次用益物权）”的物权派生逻辑。针对承包地“三权分置”违反“一物一权”的争议，孙宪忠深入研究德国物权法，发现“所有权—地上权—次地上权”的物权派生逻辑。他将德国物权法逻辑移植到我国农村承包地领域，构建了承包地“所有权—承包经营权—经营权”三权分置的物权派生逻辑。宋志红提出的宅基地“所有权—使用权—经营权”三权分置理论是对孙宪忠承包地三权分置理论的继承和移植。这种宅基地三权分置理论概括的优点是保持了与承包地三权分置相一致的理论逻辑，但存在以下三个方面的问题：一是难以应对因继承造成的非集体成员的有偿用地的问题。农村住房归农户个人所有，当非集体成员继承集体成员的农村住房时，随之继承的宅基地使用权将剥离集体成员所特有的居住保障权益，实行有偿使用。这种继承取得的使用权与含有居住保障权利的使用权在性质上是不同的，应当允许它在缴纳有偿使用费之后自由流转。二是难以应对因继承造成的集体成员一户多宅问题。当集体成员继承集体成员的农村住房时，会出现一户多宅的情形，也应当实行有偿使用。这种继承的使用权与含有居住保障权利的使用权在性质上是不一样的，应当允许它在缴纳有偿使用费之后自由流转。三是农户居住保障权益保护不充分的问题。这种模式对宅基地使用权取得之前和置换之后的待取得农户居住保障权益的保护是不充分的。
3.2 分置成员权实现形式
浙江义乌在全国首次提出宅基地“所有权—资格权—使用权”三权分置制度，浙江德清接着在第二批国家试点中设计和实施了“所有权—资格权—使用权”三权分置制度，两者的实现方式比较类似。义乌模式比较注重保护宅基地使用权取得之前和置换之后的农户居住权益，在宅基地分配之前和置换之后，向农户颁发资格权证，在主管部门资格权登记簿上登记保护。宅基地流转时，将宅基地使用权分置为资格权和次使用权，向原宅基地使用权人颁发资格权证，在主管部门资格权登记簿上登记保护；向新宅基地使用权人颁发使用权证，在不动产登记簿上登记保护。义乌的做法实现了对集体成员居住权益在取得前、取得后和置换后进行全生命周期保护。以夏沁和靳相木为代表的学者在这些社会实践的基础上，提出了在宅基地流转时，将使用权分置为成员权和次使用权，形成“所有权（自物权）—使用权（用益物权）—资格权（成员权）—次使用权（次用益物权”的权利格局。义乌将分置出的资格权成员权化，而不是物权化。这种实现方式着重对农户居住权益的保障，但也存在以下两个方面的问题。一是逻辑不自洽。使用权是用益物权，从这个用益物权中分置出一个非物权的成员权，不符合法理逻辑。二是对已取得居住权益保护不足。宅基地改革的政策出发点和着力点是在保护农户已取得居住权益的基础上，盘活闲置宅基地和农村住房。但义乌模式的资格权管理，将注意力放在了取得前和置换后的居住权益，对宅基地流转时居住权益的保护不够充分，有误置改革重点的问题。
3.3 分置人役权实现形式
安徽旌德在全国首次向所有权人、资格权人和使用权人颁发所有权、资格权和使用权等不动产权证，并在不动产登记簿上进行统一登记。浙江象山在浙江省内首次为宅基地三权分置的权利颁发不动产权证，在不动产登记簿上进行统一登记。笔者将这种社会实践概括为“所有权（自物权）—使用权（用益物权）—资格权（人役权）—次使用权（次用益物权）”的理论逻辑，认为宅基地使用权流转时，被分置为资格权和次使用权。使用权流转后剩余的权利转化为资格权，基于德国物权法理论，这个剩余权利的物权性质可以定性为人役权，是设定在次使用权上的用益负担。宅基地流转合同到期后，次使用权弹回到资格权，资格权再恢复成使用权的圆满状态。这条理论进路是对孙宪忠承包地三权分置理论逻辑的继承和创新，一方面坚持了“所有权—用益物权—次用益物权”的派生逻辑，另一方面创新性地提出了宅基地使用权流转后剩余的权利转为人役权，其社会功能是保障居住权益的观点。当然，这种实现方式与第一种实现方式存在着类似的三个问题。
3.4 三种实现形式的制度比较
在上述三权分置的实施方式中，所有权的收益权能和处分权能得到了增强，社会主体的租赁权益得到有力保障，农民居住权益得到不同方面的保护，闲置的宅基地和农房得到有效盘活。与自发的宅基地流转中农民丢失居住权益相比，三权分置中的宅基地流转，农民保留了基本的居住权益保障。因此，通过三权分置改革，既有的利益得到了保留，增量的利益得到了发展，有效地平衡了稳定与改革的关系，协调了公平与效率的关系，宅基地的制度需求得到了不同程度的满足。三种方式的区别是，第一种方式和第三种方式着力保障已取得的居住权益，第二种方式重点保障待取得的居住权益。其中，已取得的部分，属于物权的物上请求权，是基于物的利益请求权；待取得的部分，属于成员权的分配请求权，是基于身份的利益请求权。就全面保护农民居住权益而言，应对“已取得”和“待取得”部分进行整体设计。另外，宅基地使用权由于继承问题，存在目前部分宅基地使用权不含农民居住权益，需要特别的制度设计以应对现实的管理需要。
4 三权分置的法律表达：制度供需的动态平衡
4.1 制度的总体架构
将基层群众的智慧创造（诱致性制度变迁）总结提升为国家制度的顶层设计（强制性制度变迁），需要考虑诺斯的制度变迁理论中的产权结构、国家利益和意识形态等影响因素。从产权结构而言，要求产权制度的安排既注重保护纯农户、兼业户的生存型需求，又注重满足非农户的发展性需求。从国家利益而言，就是要在坚持宅基地两权分置的基础上推进三权分置的实施，沿着已有的制度路径推进增量化改革，保护好普通群众的既得利益，降低改革引起的系统性社会风险，防止改革引起群体性事件。从意识形态而言，就是要调适市场经济与社会主义的关系。在坚持土地公有制和宅基地平等福利性初始取得等社会主义制度的基础上，有限开放宅基地转让和抵押市场，构建社会主义市场经济体系，实现共同富裕的社会理想。中国是大陆法体系国家，国家制度顶层设计需要将群众的实践语言、政府的政策语言转化成逻辑严密的法律语言，实现“法言法语”。
本文在综合评述上述三种宅基地三权分置的实践经验和理论概括的基础上，采取拿来主义的态度构建宅基地三权分置物权派生逻辑的优化方案。总体上，采纳宅基地“所有权—使用权—次使用权”的权利体系框架。考虑到承包权三置分置中《土地承包法》已采纳了“经营权”的权利名称，并且宅基地流转的目的是盘活闲置农房、兴旺乡村产业，为节约普法成本，宜将宅基地次使用权命名为宅基地经营权，以体现宅基地流转促进乡村产业经营的政策含义。此外，为全面保护农民的居住权益，还需要配套构建两个方面的补充性制度安排。本文提出的宅基地三权分置的权利体系见图1。
4.2 “已取得”居住权益的制度保障
已取得居住权益的制度保障，可以分为仅含有居住权益和不含有居住权益的使用权进行物权重构两种情况。仅含有居住权益的使用权是指：使用权在转出具有生产经营性质的经营权之后，剩余下来的仅具有福利居住保障性质的权利束。不含有居住权益的使用权是指：当非农村集体组织成员继承农房时，宅基地将实行有偿有期限使用，在剥离掉具有福利居住保障性质的权利束后，重新形成的使用宅基地的权利束。
（1）仅含居住权益的使用权的物权重构。农户初始取得的宅基地使用权，包含居住权益和财产权益。当宅基地流转时，财产权益作为权利束已转移至经营权中，剩余的居住权益保留在使用权。为特别保护农民的居住权益，需要将这个剩余的权利转化为一个新的用益物权。因为剩余的权利是纯粹的居住权益，所以这个权利宜命名为宅基地居住权，以表达保障居住权益的政策导向。需要在不动产登记簿上以居住权的物权种类登记这个剩余的权利，同时在转让方的不动产证中变更持有的物权种类。由于是在不动产登记簿和不动产权证进行变更登记，因此这种登记方式不会额外增加制度创新成本。笔者曾撰文详细论证了宅基地资格权（即本文的居住权）的物权性质是人役权，承担的是保障基本居住权益的职能，不违反一物一权的原则，此处不再重复论证该理论逻辑。居住权和经营权从使用权中分置而出，这两种物权形成了一种伴生约束关系。当经营权到期后，它的权利束将和居住权的权利束一起弹回使用权，使用权重新恢复圆满状态，这种权利的变化需要在不动产登记簿和不动产权证上进行变更登记。需要说明的是，尽管存在诸多争议，但民法典最终引入居住权这个制度创新。众所周知，我国物权体系一直缺少人役权的物权建构，但居住权的物权性质是人役权，所以将居住权引入了民法典就将人役权引入了我国物权体系，由此显著降低了同样作为人役权的宅基地居住权的制度创新成本。宅基地居住权与居住权既有相似的一面，也有不同的一面。相似之处是：作为人役权，其构建的目的都是保护特殊群体的居住权益，实现公平正义的社会目标。不同之处是：宅基地居住权保护的是农村居民的基本居住权益，而居住权重点保护的是城镇居民的基本居住权益。居住权的生命周期与使用权生命权类似，以农户的存在为依据。当农户的户主发生变更时，不影响居住权的存在。但当农户的性质转变为非农户时，居住权的权利性质转为下文所言的出让宅基地使用权。
（2）不含居住权益的使用权的物权重构。集体成员因继承产生一户多宅和非集体成员因继承产生有偿使用的问题，在宅基地使用权的转移过程中，剥离了原有的居住权利，转化为纯粹的财产权利。这种类型的使用权，陈小君和韩松将之命名为法定租赁权。笔者认为，从字面文义理解，租赁权容易被误理解为债权。考虑与构造国有建设用地使用权的理论逻辑相衔接，将不含居住权益的宅基地使用权命名为出让宅基地使用权，含有居住权益的宅基地使用权命名为划拨宅基地使用权。“出让”和“划拨”用于区别无偿和有偿取得宅基地使用权的方式，也用于区别限制流转和不限制流转的处分权利。在不动产登记簿上，物权种类都登记为宅基地使用权，但权利取得方式分别登记为出让取得和划拨取得。经过物权重构，将目前《土地管理法》规定的宅基地使用权的“含居住权”、“仅含居住权”和“不含居住权”的三种状态，区分为划拨宅基地使用权、宅基地居住权和出让宅基地使用权等三种物权种类，逻辑关系更为清晰，不易被混淆和误解，有利于物权在不动产登记簿上的登记管理。划拨宅基地使用权和宅基地居住权这种含有居住权益的物权在农村集体经济组织的范围内流转，宅基地经营权和出让宅基地使用权这种不含有居住权益的物权在全社会范围内流转。经不动产登记后，划拨宅基地使用权和宅基地居住权在集体经济组织范围内的流转，不影响宅基地经营权的物权对抗效力。
4.3 “待取得”居住权益的制度保障
对于宅基地使用权取得之前和置换之后居住权益处于待取得的情形，应做出相应的制度安排以保护农民合法权益。对于宅基地资格权的理解，有“分配权”、“实体权”和“分配权+实体权”三种理论逻辑。本文采纳分配权的理论逻辑，认为已取得的居住权益由物权进行保护，而待取得的居住权益由成员权进行保护。宅基地资格权实质上是成员权的一种子类型。上述第二种实现方式，在宅基地领域将待取得的和已取得的居住权益进行一体保护。本文另辟蹊径，提出将宅基地待取得的居住权益纳入到集体组织成员的成员权中进行一体保护，将这种权利塑造为基于身份的宅基地分配请求权。类似的成员权利还有集体收益的分配请求权和承包地的分配请求权。这样进行制度设计的益处是：可以将宅基地分配请求权、承包地分配请求权和集体经济资产收益分配请求权在《农村集体经济组织法》中进行系统化的整体构建，形成逻辑更为清晰紧密的权利体系。此外，宅基地成员权与宅基地使用权（居住权）需要实现制度联动。当农户行使成员权取得宅基地使用权时，将成员权的状态标记为已行使；当农户退出宅基地置换其它住宅时，将成员权的状态标记为待行使，登记待置换的宅基地或城镇住房的面积。根据义乌和德清的实践经验，如果是置换宅基地的权利，可以在农村集体组织范围流转；如果是置换城镇住房的权利，可以在全社会范围流转。实现这种制度的互动，需要在集体成员权登记与不动产登记之间形成一种常态化的制度安排。
5 结论与讨论
（1）制度需求。小农经济依赖农业收入和副业收入两只拐杖，相应地农户分化为纯农户、兼业户和非农户等社会阶层。纯农户和兼业户需要宅基地居住保障的功能，非农户和兼业户需要宅基地财产收益的功能。为降低制度创新成本，既要保障纯农户和兼业户宅基地居住保障的需要，也要满足非农户和兼业户宅基地财产收益的需求。将基层诱致性制度变迁转化为国家强制性制度变迁，需要统筹产权结构、国家利益和意识形态的三角关系。在宅基地两权分置的基础上，推动宅基地三权分置，有利于统筹社会正义与经济效率的关系，有利于统筹利益格局调整与社会风险防控的关系。
（2）实现形式。目前已存在“所有权—使用权—次使用权”、“所有权—使用权—成员权—次使用权”和“所有权—使用权—人役权—次使用权”等三种实现形式，较好地保障了所有权人和经营权人的利益，但在保障农民已取得和待取得的居住权益方面存在差异。“所有权—使用权—次使用权”和“所有权—使用权—人役权—次使用权”实现形式较好地保障了农民已取得的居住权益，“所有权—使用权—成员权—次使用权”实现形式较好地保障了农民待取得的居住权益。
（3）法律表达。在中国这个大陆法系国家，进行制度的顶层设计，要将群众的实践语言和政府的政策语言转换成严密的法律语言。本文在借鉴目前已有的三种实践模式和理论逻辑的基础上，综合性地提出宅基地三权分置权利体系优化方案。“所有权—使用权”的两权分置模式，可以满足纯农户和兼业户的居住保障的生存需求。“所有权—使用权—次使用权”的三权分置模式可以满足非农户和兼业户追求财产化和资本化的发展需求。在宅基地“所有权—使用权—次使用权”的权利体系框架的基础上，补充构建宅基地居住权、出让宅基地使用权和宅基地成员权等权利类型。农民已取得居住权益的制度保障方面，因宅基地使用权流转后剩余的权利为纯粹的居住权益，可命名为居住权，性质为人役权。继承取得必须剥离居住权益的使用权，保留纯粹的财产权益，采用有偿方式取得，宜命名为出让宅基地使用权。宅基地使用权（包括划拨和出让）、宅基地居住权和宅基地经营权都需要在不动产登记簿上进行登记保护。待取得的居住权益的制度保障方面，需要构建成员权以保护农户取得之前和置换之后待取得的居住权益，成员权宜登记在主管部门成员权登记簿上。
（本文责编：陈美景；网络编辑：曾 爽）