买房合同未实际履行，中介能否索要费用？

民法典权威解读 2022-03-22

来源：人民法院报

江苏省启东市一家房产中介公司向买方岑某提供了房源和看房服务，并促成买卖双方签订了房屋买卖合同，但岑某却以有事急用钱，拿不出买房钱为由不买了，为此中介将岑某诉至法院。近日，启东市人民法院对这起中介合同纠纷案作出一审判决，判决被告支付中介费、违约金、律师费合计1.3万元。

2021年4月初，岑某有意在启东市汇龙镇购买一处商品房。启东某房产中介公司工作人员根据岑某的需求，积极向其推介合适的房源，并带领其看房，后双方通过微信确定了某小区一套房屋。

4月5日，卖方赵某作为甲方、买方岑某作为乙方、启东某房产中介公司作为丙方签订房屋买卖协议，成交价为189万元。协议约定，协议签订之日，甲方支付成交价的1%、乙方支付成交价的1%作为丙方达成本协议而进行的工作报酬，丙方有权从房款中直接抵扣。同时约定，甲乙双方或者单方原因导致上述房屋产权不能过户或者买卖未能成交则由责任方承担违约责任，丙方工作报酬按约定正常收取。如甲乙双方任何一方发生违约，则需支付对方违约金5万元。如丙方违约给甲乙双方造成了经济损失的，则丙方如数赔偿。甲乙双方未按约定支付丙方工作报酬的，则需各另付丙方违约金1万元。

协议签订后，岑某一直未有音讯，房产中介公司工作人员多次联系岑某及其妻子，要求其按照协议约定交纳首付款及办理银行贷款等手续，但岑某仅回复称“不是毁约，只是家里有事急用钱，买房钱拿不出来了”等。此后，岑某对房产中介公司支付中介费的要求不予理会，并将中介微信拉黑。中介公司遂一纸诉状将岑某诉至法院，请求其支付中介费、违约金、律师费合计3.29万元。

法庭上，岑某辩称，案涉房屋买卖合同未成立，其不应该出中介费，也不存在违约。中介公司在房屋买卖协议中是丙方，律师费、诉讼费是发生在甲乙双方之间的，不包括丙方，故其不应承担责任。

法院审理后认为，岑某因购房所需而至启东某房产中介公司，该公司工作人员向岑某提供房屋信息并陪同岑某看房了解房屋概况。在此基础上，三方签订的房屋买卖协议，该协议系当事人真实意思表示，约定了三方的权利和义务，不违反法律法规，故对三方均具有法律约束力，各方应按照约定履行各自的权利和义务。

法院认为，该协议虽因故导致房屋买卖未能实际履行，但中介公司已向被告提供了涉案房源，并促成买卖双方签订了房屋买卖合同，被告应按约定支付中介费。但鉴于案涉买卖合同未实际履行，客观上减少了中介公司的工作量及成本支出，故酌定被告向中介公司支付中介费8000元。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，酌定由被告支付违约金及律师费计5000元。

综上，法院作出上述判决。一审判决后，双方均未上诉，目前该判决已生效。

■法官说法■

民法典第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此合同一经成立，中介人就应按照委托人指示履行中介的义务，中介人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务。该案承办法官陈春花介绍，本案中，案涉房屋买卖协议已经订立，因被告个人原因导致未能实际履行，但并不影响中介合同的依法成立。

民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本条是关于委托人接受中介服务后绕开中介人直接与（合同）相对人订立合同即俗称“跳单”的规定。该条系新增条文，对中介合同中的“跳单”作了明确规定。本案中，被告直接跳过中介直接与房东解除房屋买卖协议，即使房东同意，也已构成违约，应当向中介人支付中介费、违约金等费用，至于支付的数额，应结合具体案情以中介人提供服务的程度进行具体判断。