很多城市的绝望，可能是从这个“金九银十”开始的

作者｜局姐  

来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

忙乱的中报季告一段落，一看时间，9月初了。

写了那么多篇局姐看中报系列，分析了那么多龙头房企，仿佛营收逐年大幅增长才是一家房企的标配。但是，当看到更加全局的数据，局姐才发现，原来在A股上市的接近150多家房企里，上半年营收同比去年录得增长的，不过六成而已。

这个市场，似乎早就没有想象中那样的景气。

再说回到最近。这两天，各个机构五花八门的8月楼市数据，正在陆续出炉。

从数据和新闻动态中，拼凑出整个楼市的8月，局姐发现，有一些大的变革，已经悄悄埋下了种子。

中国绝大部分城市的命运，可能已经没有了翻盘的机会。

传统的“金九银十”拉开序幕。当下，对于大部分开发商来说，是降价促销，回款保命的生死节点，而对于大部分城市的普通人来说，很可能是卖房逃顶的最后，也是最好的时机……

先看看数据里的8月楼市究竟是什么模样？

1、土地市场继续清淡，流拍率上升

克而瑞数据显示，8月，全国重点城市成交土地流拍率比上月增加2.1个百分点，溢价率持续下滑。

中国指数研究院数据显示，8月，全国300城市土地市场整体成交量环比减逾三成，土地出让金总额同比、环比均缩水。

2、楼市成交量持续下滑

克而瑞数据显示，全国29个重点城市新增供应面积环比上升13%，29个重点城市整体成交2582万平方米，环比下跌6%，整体延续7月份下滑走势。

在二手房市场，7个重点城市8月份的成交量环比下降8%。

3、楼市库存压力增加

克而瑞数据显示，8月，近半数的重点城市库存量上涨，70%的城市商品住宅供求比上升，但是八成城市还处在12个月正常范围内，去化压力还不算太大。

4、租房市场也在走淡

诸葛找房数据，8月，全国大中城市租金均价为43.92元/平方米/月，环比下跌0.61%；租金下跌城市数量继续反超上涨城市数量。

……

局姐当然理解，当下的楼市已经转向长期横盘的阶段，加上8月份是楼市的传统淡季，单月数据有所下滑也很正常。

毕竟，金九银十就在眼前。开发商已经蠢蠢欲动打出促销牌。融创、富力、恒大已经推出了动辄打七折甚至更低折扣的优惠房源，抢跑，已经开始。

按照往年的经验来说，接下来几个月，就是刚需们准备好银子，可以入市捡笋盘的阶段。

但是，如果再看看最近关于区域发展的相关新闻，就会发现，在这个楼市的冬天里，并不是每个城市，都适合薅上一把开发商的羊毛。

8月底，发生了两件大事。

一是国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》。

至此，中国自贸区数量已经扩大至18个，形成“1+3+7+1+6”的雁式矩阵，其中，沿海省份已全部是自贸区，实现中国沿海省份自贸区的全覆盖。

二是在8月26日和8月31日，两次重要会议对未来中国区域经济发展重点的表态。

8月26日，最高领导人主持召开中央财经小组专题会议，对城镇化是这样说的：

要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。

增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

9月1日，中央人民政府网站挂出来的 “国务院金融稳定发展委员会第七次会议”里又出现了类似表述：

充分挖掘投资需求潜力，探索建立投资项目激励机制，支持愿意干事创业、敢于担当、有较好发展潜力的地区和领域加快发展。

这两个新闻是什么意思呢？

国家对一个城市的长期战略定位，指明了该城市未来发展的长期增长点。而从现在开始，我国的各个城市，各个地区已经不用共同工业化，现代化，“千城一面”地发展了。今后的路数，是“强者恒强”——

中心城市和城市群将来会是发展的重点，人口、资本、等要素都会向这里集中。

除了中心城市和城市群，从此以后，大部分的地区，接下来主要做这些事情：种菜种树，养鸡养猪，青山绿水，稳固边防。

不鼓励发展大型工业，不需要发展金融业，不需要发展高科技产业，甚至，不需要和民生无关的，任何实体产业。请把你的人口让出来，把你的资金和优势资源让出来，给最近“批发”出来的众多自贸区，给中心城市，给都市圈。

那么，你也就不需要那么多的新区，不需要那么多的写字楼，不需要那么多的新增住宅，不需要那么多的旧城改造。

看到这些，局姐只感觉一哆嗦。

我们都说买房就是赌国运，往小了说，也是赌城运。毕竟，一套房的价值，事实上是土地的价值，以及附着在土地之上的教育、医疗、交通……各种公共资源价值的总和。

当国家对于区域经济发展的理念改变，中小城市的城运就此固化，再也没有超车的机会，那么，大部分中小城市的楼市，将没有任何投资潜力可言。

那么，在这个开发商注定让利抢跑的金九银十，中小城市的你，还能不能买房呢？

说这个话题之前，局姐先说一部最近很火的纪录片。

《美国工厂》。

故事发生在美国俄亥俄州一个叫代顿的城市。

代顿是个知名的传统工业城市，自从美国步入第三产业为主导的经济体系之后，重工业开始衰败。2008年圣诞节前夕，位于代顿的通用代工厂关闭了。

七年过去了，代顿的产业复兴一直没能实现，工人们从骄傲的中产阶级坠落，失去了房子和汽车，甚至失去了家庭，不得不借住在地下室里。

直到2014年，福耀玻璃作为当地的招商引资项目，在原来通用的厂址重建，工人们才重新看到了生活的曙光——尽管福耀玻璃提供的时薪，比七年前的通用少了一半以上。

在美国，有个广阔的“铁锈地带”，最初指的是美国东北部——五大湖附近，传统工业衰退的地区，现泛指工业衰退的地区。

代顿是美国广阔的“铁锈地带”中一个小小的缩影。

Dayton Daily News一篇2018年的文章中有数据写到，从制造业工人的规模上来说，相较于最高峰的2000年，2018年的制造业岗位规模萎缩了43%。

这座城市的房价怎么样呢？金融网站24/7 Wall Street的数据显示，代顿有78%的房产价格低于10万美元。

而同属于“铁锈地带”的大城市底特律，最近这些年，年年都出同样的新闻：

如果你的城市，支柱产业是采矿、油田、钢铁、化工、机械制造业等重工业；

如果你的城市，重工业正在衰退；

如果你的城市已经列位于资源枯竭型城市名单；

那么，这个金九银十，别买房！请逃顶。

因为，你所在的城市，未来可能就是中国版的铁锈地带。

局姐当然相信，一切没有这么快。但是，很多中小城市未来十年二十年之后的绝望，很可能就是从这个金九银十开始的。

以上。

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