土拍市场的“不可能三角”，被撕开了一道口子

今天，我们讨论一个可能出现的趋势。

说实话，调控走到这份上，在房地产的供给端，似乎也出现了一个“不可能三角”——

开发商有利润，地方政府有收益，以及，严格稳房价。

如果既要土地卖得贵，又要房价稳得住，那只能委屈一下房企，尽量少赚点钱。

于是，就出现了几天之前，我们在《好了，已经集体躺平了》里面提到过的，在密不透风的调控补丁面前，房企，尤其是民企，是如何逐渐远离土地的招拍挂市场的。

怎么算都赚不了钱，只能不玩了。

但这样下去，不是长久之计啊！

冤大头躺平了，没人买地不说，未来楼市也会缺少新增供应，对于长久控制房价，没什么好处。

所以，这几天，我们能看到的第一层现象是：

土地市场开始妥协了。

最近，网上有传闻说，自然资源部限定土地溢价上限为15%，也不允许用竞配建之类的方式，抬高土地价格。

虽然只有一个截图，没有任何官方消息证实，但实实在在能看到的是：

第二轮集中土拍正在大规模推迟。

截止目前，已经有北京、深圳、上海、天津……十几个城市，宣布土拍延期。

与此同时，天津、无锡、杭州的参拍土地溢价被调降，大连今天的楼市新政，更是把“降地价”直接摆上了台面——

不少业内人士还是挺开心的，土地没那么贵了，开发商的“合理利润”又有希望回来了。

这不，地产股也连跟着涨了好几天。

但是，下一个问题也紧跟着来了：

土地收入锐减，地方政府该怎么办？

相信老读者都看过《大变局！一场终结“土地财政”的财税改革，已经打响…》。当时，我们在文章里曾经认真分析过，土地财政对地方政府而言，到底有多重要。

两年过去了，疫情的黑天鹅来了就再没远离过，各行各业被轮番打击。政府一方面要花钱抗疫，一方面还要对企业减税降费，花得多，赚得少，对于土地财政的依赖，一天比一天高。

有没有破局的办法呢？

有。

房地产税，算是一个增收的渠道。但是，在全国楼市基本陷入僵持，甚至微跌的时候，如果加速推进房地产税，有些地方的房价，怕是要跳水的。

这不，湖南第二大城市岳阳已经提前布局，把“防跌令”给官宣出来了。

还有什么其他地方，可以薅羊毛的呢？

最近，广州开了个通气会，会上出现了一个新的方向——

国企，可能要全面介入旧改这块利润丰厚的“大蛋糕”了。

关于旧改这事儿，前几天，中央是有发过一个文的。

在这份名叫《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》的文件里，主要表达了这么几个意思：

城市更新不能大拆大建，推高房价、房租，住房租金年度涨幅不能超过5%，同时，要保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌。

当时，很多人担心的点在于：旧改的步伐会暂缓吗？

至少在广州，从我们最近收到的风来看，不会。

反而，未来广州的旧改推进可能会更加顺畅一些。

据接近有关主管部门的朋友说，接下来，广州的市、区功能性国企将被鼓励，参与城市更新改造。

目前，已经有两个区在试行国企介入旧村改造项目了，主要是两种方式——

白云区的模式是：

委托区属国企作为前期服务企业开展数据调查、方案编制等前期工作。

待实施方案通过批复及村表决后，由属地镇街牵头，会同区属国企制定招商文件，采用公开方式引入合作企业。

黄埔区的模式是：

区属国企参与意向合作企业公开招商，开展前期工作，待实施方案取得区政府批复后，由集体表决将意向合作企业转为合作企业。

总结下来就是：

由国企来替代现在旧改过程中普遍存在，利润颇高的“平台公司”，并且参与后期的开发，从中分一杯羹。

国企具体怎么介入呢？

以越秀区等“中心七区”为例：先由市城投集团和区属国企一起，搞个城市更新公司。

没确定前期服务主体的项目，由城更公司来做前期工作；

已经确定意向合作企业，但还没公开引入合作企业的项目，城更公司入股至少20%，一起做前期工作并搞二级开发；

已经引入合作企业的项目，如果做不下去了，城更公司托底。

所以，除了现在已经宣布正式引入合作企业的项目，其他的城市更新项目，国企最少要吃掉20%的份额。

当然了，国企也不白分利润，做平台公司和地产开发，都是自带资金入场的。

最劲爆的是，广州这次设立的城市更新专项基金，暂定规模1000亿元，首期200亿元。

这个规模，比上海的城市更新专项基金，更大。

再看一下广州这五年要改造的旧村目前的招商情况：

嗯，还有三分之二的村可以被国企介入，未来可以产生巨大的收益。

当然，以上消息还未正式对外公布，理论上来说，一切都还存有变数。

但是，如果回望土地市场的“不可能三角”，讲真，我是真的想不到有什么更好的方法，能够如此圆满地满足三方的需求。

只是，这次旧改重新分蛋糕，大概率，又要委屈重仓旧改的民企们了。

不容易啊。

以上为正文，来自局姐

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